purchase). Это означает, что вы платите продавцу оговоренную сумму задатка за получение
исключительного права купить его участок земли по оговоренной цене в течение оговоренного срока, к
примеру 6 месяцев, года или более. Если продавец согласится, и вы заключите соответствующий договор,
это дает вам дополнительное время для того, чтобы удостовериться в том, что земля вам подходит. Если в
конце концов ваша группа решит, что участок вам не подходит, то вы теряете ваш задаток. Если вы решите,
что покупаете, то задаток может быть как включен, так и не включен в покупную цену, в зависимости от
того, как вы договоритесь с продавцом.
Деньги, которые вы платите для того, чтобы приостановить продажу и более тщательно исследовать
участок – задаток, расходы на экспертизы и пр. – это, конечно, большой риск. Если вы все-таки решите не
покупать землю, то обратно вы их не получите. Следует учитывать все эти расходы при формировании
фонда средств на поиск земли и быть готовыми к тому, чтобы проститься с задатком, если земля окажется
неподходящей.
Вы, ваш адвокат или агент по продаже недвижимости может составить текст предложения об
исключительном праве покупки. Существуют также типовые формы, которые вы можете найти в
справочниках или в Интернете и заполнить самостоятельно.
*
*
*
Два из самых сложных испытаний для основателей общин – это решение проблем с категорией
земли и изыскание средств на покупку. Мы рассмотрим эти вопросы в главах 11 и 12.
ГЛАВА 11.
СОСЕДИ, ЗОНИРОВАНИЕ И МЕСТНЫЕ ВЛАСТИ.
В 1998 году десятки людей со всех концов страны начали проводить онлайн встречи в Интернете в
ответ на предложение Люка Рэйда об основании общины артельного типа с совместным бизнесом ( income-
sharing community) в сельской местности в Новой Англии. После выработки способа принятия общих
решений методом формального консенсуса через сеть и проведения нескольких личных встреч (раз в
несколько месяцев) для того, чтобы получше узнать друг друга и принять наиболее важные решения, группа
уполномочила двоих из своих членов на поиск земли в штате Вермонт. Они хотели приобрести, по крайней
мере, 125 акров (50 Га) недалеко от небольшого города с привлекательной культурой и здоровой
экономикой. Участок должен был быть расположен на южном пологом склоне для использования
пассивного солнечного обогрева зданий, иметь доступ к дорогам и прочей необходимой инфраструктуре,
желательно реку или ручей для выработки собственного электричества при помощи
микрогидроэлектростанции, лес вокруг для прогулок и походов за грибами, а также пространство, где они
могли бы содержать домашних животных, заниматься органическим земледелием и разместить иные общие
предприятия. Группа решила назвать свою общину «Мидоуданс» ( Meadowdance – «танец на лугу» или
«танец лугов»).
КАК ПРОБЛЕМЫ С ЗОНИРОВАНИЕМ МОГУТ РАЗРУШИТЬ ПЛАНЫ
ОБЩИНЫ.
В 1999 инициативная группа Мидоуданс нашла 165 акров (66 Га) чистой земли, где было
практически все, чего они хотели, рядом с прогрессивным университетским городком в штате Вермонт. На
земле были леса, старый яблоневый сад и множество ягодных кустов, большая роща кленов, из сока
которых можно было бы делать кленовый сироп, красивые луга, и – самое замечательное – изумительно
красивые виды.
Первоначально группа предполагала набрать 20 участников прежде, чем покупать землю, однако на
момент, когда был найден участок, только восемь были готовы принять участие в деле. Тем не менее, было
решено приступить к действиям, и весь следующий год группа провела в заботах по поводу предстоящей
покупки земли.
Запрашиваемая цена за участок составляла 250000 долларов. Друзья собрали 130000 из своих
собственных сбережений (добавляя в течение некоторого времени по 5-10 тысяч; львиную долю платежа
вложила одна из семей) и решили, что остальные 120000 покроют за счет банковского кредита, используя
совокупную заемную способность. За счет имеющихся сбережений и заемных средств они могли заплатить
первоначальный взнос, обеспечить электричество и водоснабжение, построить свой общий дом, приобрести
вагончики в качестве временного жилья и начать свой бизнес по тестированию программного обеспечения,
оставив некоторую сумму в резерве для выплаты кредита до тех пор, пока их предприятие не встанет на
ноги.
Они учредили Товарищество с ограниченной ответственностью83 для совместного владения землей
и уплатили 10000 долларов продавцу за исключительное право покупки участка в течение года. Еще 10000
они потратили на исследование земли, межевание и различные экспертизы качества воды и почвы, а также
на получение разрешения на строительство септической системы и на разрешение по Акту 250 (Принятое в
штате Вермонт требование, касающееся потенциального экономического, экологического и социального
воздействия нового застройщика на жизнь округа). Следующим шагом было изменение разрешенного
использования земли (получение разрешения на особый вид использования, conditional use permit) для того,
чтобы узаконить будущее строительство на участке.
Участники группы потратили также некоторое время на проектирование своего будущего общего
дома, который, по их идее, должен был стать центральным элементом их общины – с жилыми комнатами,
офисом, большой общей кухней и столовой для общих трапез, классами для школьных занятий и занятий
музыкой и рисованием.
И поскольку Мидоуданс не скрывал своих планов, когда корреспондент из местной газеты пришел в
их группу, чтобы взять интервью, они согласились. Впоследствии они говорили, что лучше бы не давали
этого согласия, поскольку, как оказалось, каждая из вышедших трех статей содержала серьезные неточноcти
и дорисовки и акцентировано представляла группу как «коммуну».
На первых публичных слушаниях некоторые соседи высказались против предоставления группе
разрешения на строительство, заявив, что крупный общий дом общины будет портить им красивый вид.
Один из членов планового отдела также высказал возражения против высоты здания, сказав, что его
очертания на холме будут заслонять обзор. Возражения были также высказаны против большого объема
движения транспорта, который может быть вызван проектом. В связи с этим, следующие несколько месяцев
участники инициативной группы провели, стараясь встретиться и пообщаться с как можно большим
количеством соседей, выслушивая их возражения и рассказывая им об образе будущей общины Мидоуданс.
Они перепроектировали свой общий дом, уменьшив его высоту и переместив его ниже по склону холма, и
показывали этот новый план соседям и плановому отделу, а также объясняли, что существование их
общины не приведет к существенному росту дорожного движения. К моменту второго публичного
слушания группа заработала такую общественную поддержку, что даже председатель планового отдела
высказал свое личное воодушевление предстоящим проектом и рекомендовал местным жителям встать на
его защиту.
Однако другая женщина из планового отдела вдруг начала придираться к многофункциональности
проектируемого общинного здания. «Для того, чтобы наше строительство было одобрено, - вспоминает
Люк, - она потребовала разделить наш общий дом на три отдельных здания и ввести строгие ограничения на
виды деятельности, которые осуществляются в каждом из них». Группа была в замешательстве: такие
требования были совершенно странными и необычными. Традиционно плановый отдел либо дает
разрешение на особое использование земли, либо нет, но он не обладает юрисдикцией решать, какие виды
деятельности могут осуществляться внутри зданий.
Следующие несколько недель Мидоуданс размышлял над своим положением. К этому моменту они
успели уже привязаться к выбранному месту и буквально влюбились в свой участок. Они провели уже
немерянное количество работы по исследованию участка, вложили 20000 долларов в исключительное право
покупки и в оформление бумаг, и уже вовсю продумывали, как они будут осваивать землю и строить для
себя временное жилье.
Перед ними было три варианта действий. Во-первых, они могли подчиниться ограничениям и
разделить свой общий дом. Это не только стоило бы им гораздо больших затрат на строительство, но и
разрушало течение деловой и общественной жизни в общине, подрывало «чувство общинности», ибо они,