люди были сельхозрабочими? (И могут ли огородники, занимающиеся органическим земледелием,
рассматриваться как сельскохозяйственные рабочие?)
3. Иногда вы можете приобрести землю с разрешением на особый вид использования, срок которого
истек или которое было отозвано округом, и попытаться его реанимировать.
ЧЕГО МОЖЕТ ВАМ СТОИТЬ ИГНОРИРОВАНИЕ НОРМ ЗОНИРОВАНИЯ?
В 1990-х годах группа из семи основателей планировавших создание
духовной общины, которую я условно назову Вилла Пондероза ( Ponderosa Village),
купила 210 акров земли на пустынной возвышенности в штате Колорадо. Они
попытались получить разрешение на более высокую плотность застройки, чем 5
домов, поскольку их конкретный участок имел запасы воды, которой хватило бы и
на 15 домов. После получения отказа основатели начали обдумывать вариант
разделить свою землю на шесть 35-акровых треугольных надела, сходящихся в
общем центре, как ломтики пирога, а затем построить по одному большому дому на
каждом из них рядом с центром, где встречаются границы всех наделов. Один из
домов можно было использовать как общий дом, а остальные после того, как уедет
проверяющий инспектор, переоборудовать в трехквартирные коттеджи. Однако, хотя
какое-то время участники группы тешились этой идеей, они так и не осуществили
свой проект, поскольку в действительности они не хотели нарушать закон. В
конце концов, они распались как инициативная группа, разделили участок на
шесть прямоугольных наделов и распродали их на сторону.
Что случится, если собственник земли нарушает нормы зонирования или
строительные нормы? Ничего – до тех пор, пока нарушения не бросаются в глаза с
дороги или на них не обращает внимания ваш сосед. У местных органов власти нет
достаточного количества сотрудников, чтобы прочесывать каждую дорогу и
заезжать на каждый участок для проверки соответствия использования земли его
категории или соблюдения строительных правил. Однако они по долгу службы
должны реагировать на любую жалобу, которая поступит от соседей, и, поскольку
соседи являются избирателями, этот долг необходимо соблюдать, если чиновники
хотят быть переизбранными. Если бы Вилла Пондероза реализовала бы свою идею с
трехквартирными коттеджами, они могли бы попасть в зависимость от любого
соседа, который бы угрожал предать огласке их тайную манипуляцию.
В среде альтернативщиков хорошо известна история о ранчо Утренняя Звезда
( Morningstar Ranch), крупной коммуне к северу от Сан-Франциско, где в 1970-х
годах жило около сотни поселенцев, располагавшихся в палатках, индейских типпи
и брезентовых хижинах. Какое-то время чрезмерная плотность населения в коммуне
и несоответствующая стандартам застройка не привлекала внимания местных
властей, однако после того, как один из соседей написал на них жалобу, власти
округа издали требование о демонтаже незаконных построек и рассредоточении
чрезмерного населения. Когда Утренняя Звезда отказалась выполнить требования
властей, в одно прекрасное утро муниципальные рабочие прибыли на место на
бульдозерах и на глазах у всех сравняли с землей все их незаконные сооружения.
РЕАНИМАЦИЯ ПРОСРОЧЕННЫХ РАЗРЕШЕНИЙ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
ЗЕМЛИ.
В более либеральной в плане норм землепользования атмосфере 1970-х годов Фаралонесский
Институт ( Farallones Institute) получил разрешение на использование своей земли под образовательный
центр, допускавшее до 50 постоянно проживающих на участке жителей и до 150 жителей и постояльцев на
период проведения учебных занятий и семинаров. Когда основатели Круга Сеятелей (Sowing Circle/OAEC)
изучали статус недвижимости перед покупкой, местные власти ответили им, что разрешение остается в силе
на период не более 3 лет, за время которых они должны убедиться, что новые владельцы действительно
будут использовать землевладение для целей образовательной деятельности. Участники группы решили, что
стоит рискнуть и купить участок на таких условиях, поскольку они планировали осуществление тех же
самых видов образовательной деятельности, что и предыдущие владельцы. Поэтому они купили-таки
участок без точной уверенности, что категория зонирования не изменится. Спустя три года местные власти
сократили допускаемую численность постоянных жителей на участке до 26 человек, а число посетителей на
время курсов и семинаров – до 50 человек. Но зато теперь этот статус был дан не временно, а на постоянной
основе, как исключение из общих норм зонирования округа. (Этот статус, обозначаемый как « nonconforming
use» (букв. «не подчиняющееся [общим правилам] использование»), округ или город предоставляет в
качестве исключения тем территориям, которые пользовались соответствующими правами и привилегиями
до вступления в силу текущих норм зонирования округа или города.)
Иногда вся разница между реанимированием прежнего разрешения на использование земли и
получением нового может сводиться к вопросу о найме компетентных профессионалов, таких как
специалист по градостроительному планированию или юрист по сделкам с недвижимостью.
Одна из самых первых задач, выполнением которой занялись Кеннет Махаффи и Дайанн Броз перед
покупкой участка для общины Лост Вэлли, было исследование текущего статуса разрешения на особое
использование земли для того, чтобы выяснить возможность его реанимации на постоянной основе. Они
задумывали Лост Вэлли как общину, где будут жить постоянно около 20 человек, и еще несколько сотен в
год будут приезжать на время конференций, курсов и семинаров. Они выяснили, что в начале 1970-х
предыдущие владельцы земли получили необыкновенно либеральное разрешение – до 50 постоянных
жителей и до 3000 посетителей в течение года, а также разрешение построить на участке 25 зданий.
Хотя, как правило, разрешения на тот или иной вид использования юридически связаны с землей и
переходят от одного ее собственника к другому, в данном случае разрешение было прервано, когда
предыдущие владельцы потеряли недвижимость за свои долги перед Налоговой Службой. Округ имел
определенные требования, соблюдение которых было необходимо для того, чтобы разрешение оставалось в
силе, и среди них было условие, что между двумя землепользователями не должно быть разрыва во
времени, превышающего 12 месяцев. Если же это происходило, статус земли возвращался к
среднеокружному стандарту – одно индивидуальное хозяйство на участке такого размера или до 5 семей (5
неродственных взрослых) в случае, если на участке осуществляется лесовосстановление.
Кеннет и Дайанн узнали, что все, кто хотел купить участок до них, пробовали добиться продления
разрешения на особое использование, однако эти попытки были неудачными. Однако, будучи опытным
торговцем недвижимостью, Кеннет знал, что иногда по вопросам зонирования можно «поторговаться» с
округом и доказать, что разрешение должно быть возобновлено. Поэтому, несмотря на то, что покупка
недвижимости без уверенности, что вы получите разрешение на желательное для вас использование,
является огромным риском, они все-таки решили пойти на это. (Опытные основатели общин не
рекомендуют такой вариант, поскольку ваша группа может оказаться привязанной к дорогому участку
земли, который вы не будете иметь возможность использовать. У Дианы и Кеннета был запасной план, в
соответствии с которым, при неудаче в реанимации разрешения на использование земли, участок должен
был стать фамильной усадьбой Кеннета.)
Друзья наняли для помощи в решении этого вопроса двух адвокатов, один из которых был частным
специалистом по территориальному планированию и раньше работал в окружном отделе землеустройства, а
другой был юристом по недвижимости, знакомым с историей интересовавшего их земельного участка. Ни
тот, ни другой до этого не знали поражений в своих делах и определенно они не были намерены проиграть
дело в этот раз. Адвокаты сказали Кеннету и Дайанн, что, вероятно, через три-четыре месяца, округ
выскажет им претензии по поводу чрезмерной численности людей, проживающих на участке. Для того,
чтобы приготовиться к этому и ответить должным образом, они посоветовали следующее: