местными организациями, занимающимися оценкой недвижимости. За определенную плату вы также
сможете получить к ним доступ.
5. Сравнительное исследование продаж. Это подробная справка, содержащая данные о
продажных ценах на объекты недвижимости, соответствующие представленному вами описанию, которые
были проданы в очерченной вами местности за последнее время (как правило, 6 месяцев). Такую справку
специально по запросу вашей группы может сделать за определенную плату профессиональный оценщик
77 В США слово «риэлтор» ( realtor) не эквивалентно слову «агент по продаже недвижимости», как в
России, а является зарегистрированным товарным знаком и обозначает только тех агентов, которые
являются членами Национальной Ассоциации Риэлторов ( National Association of Realtors), которая
объединяет специалистов по работе с недвижимостью и, одновременно, следит за профессионализмом,
порядочностью, законопослушностью и этикой своих членов. Если специалист, ведущий свою деятельность
на рынке недвижимости, не выполняет правила организации, то он исключается из ее рядов. Для вступления
в Ассоциацию требуется пройти специальные курсы и сдать квалификационный экзамен. Ассоциация имеет
свои местные отделения ( Boards of Realtors). Двадцатипятилетняя деятельность Национальной Ассоциации
Риэлторов в США и придала понятию "риэлтор" ( realtor) оттенок компетентности и авторитетности по
сравнению с обычным "агентом по недвижимости". (см., например, http://www.realcoming.com/2009/05/blog-
post_22.html) – прим. перев.
недвижимости или оценочное агентство. (Оценщики – это эксперты, занимающиеся определением текущей
рыночной стоимости объектов недвижимости путем сравнения ее характеристик с другими подобными
объектами, проданными в той же местности за последнее время). Сравнительное исследование продаж
будет, вероятно, стоить дороже, чем обычная оценка конкретного объекта недвижимости, но, если вы
сможете себе это позволить, этот документ даст вам хорошее представление о текущих рыночных ценах на
землю в интересующем вас районе.
В большинстве округов и муниципалитетов имеется карта зонирования территории, которая
показывает, какая земля отнесена к какой категории (т.е. какая земля отведена для какого вида освоения), а
также может ли эта категория быть изменена, и как это делается. В администрации вы можете также
попросить карты налогообложения (налоговые карты), которое показывают границы каждого земельного
участка в городе или сельском округе. По налоговым идентификационным номерам участков вы также
можете выйти на собственников земли, получить их имена и контактную информацию.
Составляйте свою «маркетинговую базу данных». Изучая налоговые карты и документы и карты
зонирования для разных территорий, а также совершая поездки по округе для осмотра местности, вы
определите наиболее перспективные направления в рамках вашего выбранного ареала. Вы также получите
представление о средней стоимости земли, а также о том, какие факторы на этих территориях в наибольшей
степени влияют на цену недвижимости – к примеру, размеры участка, его расположение, категория
зонирования, живописность, доступ к воде, тип почвы, деревья, близость к основным дорогам. Вы
приметите наиболее подходящие для ваших целей участки земли, выясните, к какой категории они
относятся и кому принадлежат.
Продолжая добавлять все новую информацию к вашему сравнительному исследованию, - как
говорит Боб, - вы постепенно придете к тому, что будете знать о том, что происходит на местном рынке
недвижимости, лучше, чем профессионалы. У вас также появляется хороший опорный фактический
материал для подкрепления ваших аргументов в переговорах с заимодавцами, оценщиками земли и
продавцами, когда вы решите сделать соответствующие предложения.
«Хорошо информированный человек, способный навскидку определить, оценен ли тот или иной
конкретный участок земли слишком высоко, слишком низко или в аккурат по рыночной цене, может
сэкономить вашей группе тысячи и даже десятки тысяч долларов, так что вы получите желаемое по самой
низкой цене в имеющемся диапазоне. – говорит Боб. – Не говоря уже о том, что вы можете сэкономить еще
больше, если информированы достаточно для того, чтобы эффективно поторговаться и выговорить себе
рассрочку оплаты на выгодных для вас условиях».
РАБОТА С ЮРИСТОМ, СПЕЦИАЛИЗИРУЮЩИМСЯ НА СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
«Хорошие юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью ( real estate lawyers), могут
оказаться неоценимо полезными, – говорит опытный брокер Боб Уоцке. – Используйте их!» Такой юрист
может подготовить или проверить ваше предложение о покупке и все последующие документы перед
передачей их продавцу; он может дать хороший совет о том, как торговаться, подготовить договор займа,
заказать в титульной компании ( title company, escrow company) проверку доброкачественности прав
продавца78, а также дать вам хорошие советы при составлении окончательного договора купли-продажи.
Заплатите вашему юристу 30-50 процентов вперед, и он сделает все это еще лучше и быстрее, – советует
Боб. – Однако если уж вы заплатили, используйте его по максимуму и не стесняйтесь задавать вопросы. Как
говорится, чем громче колеса скрипят, тем скорее их смажут»79.
78 Поскольку в США очень широко практикуется множественный залог недвижимости в обеспечение
долговых обязательств (т.е. один объект недвижимости может быть обременен десятками, если не сотнями
долговых обязательств) и, кроме того, обычной является практика, когда публичные долги (по налогам,
обязательным страховым платежам и т.п.) также в случае неуплаты «вешаются» на недвижимое имущество
должника, то любая покупка недвижимости требует тщательной проверки ее «чистоты», или
«доброкачественности», т.е. отсутствия долгов, которыми обременен соответствующий дом или земельный
участок. Такой проверкой занимаются специальные организации – титульные компании ( title companies,
escrow companies). Титулом называется документ, который отражает местоположение и идентификационный
номер участка, и к которому в качестве приложений присоединяются залоговые обязательства на данный
объект недвижимости.
Существуют также титульные страховые компании ( title guaranty companies), которые после
проведенной проверки «доброкачественности» недвижимости выдают страховой полис гарантирования
титула и берут на себя обязательство о возмещении любого убытка владельцу, который может произойти в
результате выявившихся в последующем неучтенных обременений этой недвижимости. (См.
http://www.marketprofit.ru/doc/third-mortgage-title-guaranty-company-investitsii-slovar-terminov.htm). – прим. перев.
79 Американская пословица « squeaky wheel gets the grease» используется со смыслом «настойчивый
проситель скорее получит помощь, чем робко ожидающий». – прим. перев.
В некоторых штатах заключение договоров купли-продажи недвижимости производится
непосредственно в офисах у юристов по недвижимости ( real estate lawyers), т.е. такой юрист играет роль
нотариуса; в других штатах эту же роль играет титульная компания, а юрист может быть вашим
представителем при заключении договора.
Боб советует не афишировать продавцу тот факт, что вы сотрудничаете с адвокатом, который
проверяет документы по предстоящей сделке, если только сам продавец тоже не пользуется услугами
юриста. «Просите вашего юриста проверять все, что вы подписываете, перед подписанием, не после», -
предостерегает Боб. Если же вы находитесь в положении, когда необходимо действовать быстро, и у вас нет
времени связаться с адвокатом, Боб рекомендует требовать включения в текст подписываемого документа
следующей оговорки: «Данный договор подлежит проверке моим/нашим адвокатом, который в течение 48
(сорока восьми) часов после подписания отправит вам письменное подтверждение. При отсутствии такого
подтверждения договор по требованию покупателя должен быть признан недействительным».
ВЕДЕНИЕ ПОИСКА (С РИЭЛТОРОМ ИЛИ САМОСТОЯТЕЛЬНО).
Помимо очевидных мест, из которых можно узнать о предложениях на рынке недвижимости –
таких, как местные газеты, бесплатные публикации риэлторских агентств, знаки «Продается» на стенах