Нормы раздела (межевания) земли, устанавливаемые штатом, округом или городом, - это отдельная
система норм, не относящаяся к нормам зонирования. Собственники земельных участков, желающие
разделить их на участки более мелких размеров и продать все или некоторые из них, должны соблюдать
определенные требования к разделу участков, которые обычно включают в себя ограничения минимальных
размеров участка, нормы отступа от границ построек и сооружений, допустимы размеры построек,
плотность застройки, а также наличие или доступ к определенной инфраструктуре (дороги, электричество и
т.д.)
Многие местные администрации предусматривают различные уровни и типы исключений или
изменений норм зонирования. К ним относятся пересмотр границ зоны ( rezoning), исключение из правил
зонирования ( zoning variance), разрешение на особый вид использования ( conditional use permit, special use
permit, non-conforming use permit) и другие. Для получения этих исключений требуется специальное решение
местного отдела планирования (архитектуры и градострительства), специальной плановой комиссии, либо
окружного или городского совета81. Исключения из зонирования предоставляются, если планируемая на
участке деятельность удовлетворяет определенным требованиям, способствуют достижению целей развития
округа или города, определенных Генеральным Планом, или предлагает местным жителями определенные
преимущества, например, дополнительную парковку для автомобилей, незастроенное парковое
пространство, особо охраняемую природную территорию и т.д.
Иногда исключения из норм зонирования даются напрямую органами местной власти, однако чаще
процедура включает в себя публичные слушания, на которые приглашаются потенциальные соседи
предполагаемого нового проекта для того, чтобы высказать свою поддержку или возражения против него.
Поскольку чиновники, принимающие решения, являются выборными, мнение соседей, т.е. потенциальных
избирателей, обычно имеет большой вес на принимаемое ими окончательное решение. Соседи способны
либо позволить состояться, либо завалить проект развития вашей будущей общины и, таким образом,
повлиять на то, захотите ли вы вообще покупать тот или иной участок земли.
Инженерная инфраструктура. Подходят ли к вашей земле линии электропередач и телефонные
линии? Если нет, то сколько будет стоить их подведение? Сколько будет стоить вырыть колодец? Сколько
электроэнергии вам потребуется для работы насоса? Подходит ли место для производства собственной
автономной электроэнергии при помощи водяных, ветряных, солнечных мини-электростанций (или их
комбинации)? Если речь идет о пригородной зоне, то во что обойдется подключение к электросети, газу и
канализации? Наличие или отсутствие возможности подключения к электричеству может обусловить
колоссальную разницу в ваших расходах на освоение земли.
Септики и канализация. Если ваша земля находится в сельской местности, то каковы требования
местного санитарно-эпидемиологического надзора по поводу канализации и количества людей,
проживающих на одном земельном участке (обычно базирующиеся на предполагаемом количестве жилых
комнат)? Если на участке уже существует септик или канализация, насколько хорошо она работает?
Состояние имеющихся построек. В большинстве случаев профессиональный осмотр помещений
осуществляется уже на стадии подписания договора купли-продажи. Однако, если вы серьезно намерены
приобрести участок с постройками, вы всегда можете позаботиться об обстоятельном осмотре заранее для
того, чтобы выяснить, в какую сумму вам обойдется будущий ремонт зданий, и не будет ли эта сумма
настолько крупной, чтобы потребовать снижения цены или вообще отказаться от сделки. Что вам будет
стоить починка или замена фундаментов, крыш или деревянных частей, которые сгнили или были изъедены
термитами? Требуется ли замена водопроводных труб или электропроводки? Есть ли проблемы с
повышенным уровнем радиации? (И, раз уж зашла речь о «полях», то как насчет геопатогенных зон?
Имеются ли они и могут ли быть скорректированы? И, если пойти еще дальше, не посещается ли случайно
дом привидениями? И если да, то можете ли вы его очистить?)
Местные строительные нормы. Какой тип строений допускается правилами округа или города?
Можете ли вы построить на данной земле те строения, которые хотели бы? (См. Главу 13).
Возможные проблемы в будущем. Каковы могут быть потенциальные угрозы для
землепользователя в данной местности? Бывают ли здесь серьезные наводнения? Достигает ли вода при
наводнениях вашей земли и построек? Что может быть повреждено в результате этого? Не доходят ли
весенние воды до того места на участке, которое вы считаете идеальным для строительства? Существует ли
угроза пожара (например, сухие заросли кустарника ниже по склону или устойчивые нисходящие ветра со
стороны дымовых труб близлежащих зданий)? Есть ли поблизости глубокие пруды или карьеры, которые
могут быть опасны для маленьких детей? Есть ли болота или пруды, которые являются рассадниками
комаров? Для чего данная земля использовалась ранее? Не захоронены ли на этой территории какие-либо
81 окружной совет ( county board) - орган самоуправления в округе. В разных округах США
используются до 27 названий этого органа, в том числе "совет уполномоченных" ( board of commissioners),
"наблюдательный совет" ( board of supervisors) и др. Обычно состоит из 3-5 человек, избираемых на местных
выборах. В нескольких округах совет состоит из окружных судей ( county judges) и в этом случае именуется
"окружным судом" ( county court). Совет наблюдает за соблюдением законности в округе, вводит местные
налоги, назначает окружных чиновников и иной персонал. Городской совет ( city council) - орган выборного
городского самоуправления. Роль его различается в нескольких основных системах городского
самоуправления в США. – прим. перев.
токсичные отходы? Требуется ли проводить проверку на предмет присутствия в почве или воде
загрязняющих веществ? Сколько будет стоить такая проверка? Есть ли на земле особо охраняемые водоемы
( sensitive wetlands), или популяции животных, занесенных в Красную Книгу, которые должны охраняться за
счет владельца? Находится ли участок ниже по течению или под ветром от крупных животноводческих
ферм, свинарников или птицефабрик, испражнения с которых попадают в воду или воздух, или от
коммерческих сельскохозяйственных полей, опрыскиваемых пестицидами и химическими удобрениями?
Какое направление развития планируется окружными или городскими властями на данной территории в
будущем? Если речь идет о земле в сельской местности в одном из Западных степных штатов, каковы могут
быть расходы на то, чтобы огородить землю от вторжения скотины соседних фермеров? (А если земля
находится в дикой местности, традиционно использовавшейся для охоты, позволите ли вы продолжать
охоту на вашей территории? Если вы не намерены допускать охоту, то есть ли мирный и безопасный способ
предотвратить ее? Можете ли вы себе позволить отгородиться от охотников забором?)
Возможные юридические проблемы. Должны ли быть расчищены какие-либо юридические
барьеры перед тем, как земля может быть продана и полноценно оформлена? К примеру, если она находится
в доверительном управлении или долевой собственности у семьи, легко ли получить согласие на продажу
всех ее членов? Не принадлежит ли она некоммерческой благотворительной организации, которая в
соответствии со своим уставом, может продать ее только другой некоммерческой организации с близкими
целями? Не входит ли участок в состав более крупного землепользовательского проекта, подчиняясь
установленными его разработчиками генеральному плану и ограничениям? Потребует ли устранение
имеющихся юридических барьеров найма юристов и оплаты их работы? Если да, то во сколько это может
обойтись?
Соседи. Как выглядят соседи вашего будущего участка? Каковы их взгляды на жизнь? Являются ли
они сторонниками «современных» и «прогрессивных» технологий, «альтернативщиками» или
политическими и религиозными консерваторами? Будут ли они рады вашей компании, если она поселится