Некоторые особенности договора, применимые к отдельным категориям нанимателей, будут рассмотрены ниже. Общие же правила заключаются в следующем.
Наймодателем в рассматриваемом договоре выступает собственник жилища (т. е. государство) либо уполномоченное им лицо. Наниматель – гражданин, в отношении которого компетентный орган (местный исполнительный орган, администрация государственного предприятия) вынес решение о предоставлении жилища. К нанимателю приравниваются члены семьи (ст. 21 Закона о жилищных отношениях), поскольку ст. 601 ГК устанавливает, что жилище предоставляется не только нанимателю, но и членам его семьи. Гражданин (вместе с супругом и несовершеннолетними детьми) вправе иметь в данном населенном пункте только одно жилище из государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда каждый из супругов имел такое жилище до вступления в брак (ст. 70 Закона о жилищных отношениях).
Согласно ст. 601 ГК основная обязанность наймодателя заключается в предоставлении жилого помещения. Договор поэтому является не реальным, а консенсуальным, следовательно, наниматель, заключивший договор, приобретает право требовать передачи жилого помещения, если передача по каким-либо основаниям задерживается.
Как уже отмечалось, договор на предоставление жилища для всех выше названных категорий граждан заключается только с лицами, нуждающимися в жилье. Лица, относящиеся к первой и второй категориям, указанным выше, могут быть в местном исполнительном органе поставлены на учет (ст. 71 Закона о жилищных отношениях). Пункт 7 Инструкции от 2 сентября 1999 г. предусматривает также учет по месту работы на государственном предприятии. В постановке на учет может быть отказано лицам, которые в течение последних пяти лет стали нуждающимися в улучшении жилищных условий вследствие собственных действий, в частности – отчуждения принадлежащего претенденту жилого помещения, в каком бы населенном пункте Республики оно ни находилось; обмена жилого помещения; разрушения или порчи жилища таким лицом; вселения других лиц, кроме супруга, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей или нетрудоспособных родителей (ст. 72 Закона о жилищных отношениях).
Статья 73 Закона перечисляет случаи, когда гражданин может быть досрочно, до получения квартиры, снят с учета: отпали основания для предоставления жилища из государственного жилищного фонда; выезд для постоянного проживания в другом месте (на учете могут остаться не выезжающие члены семьи); получение земельного участка для постройки собственного жилища; установление неправомерности постановки на жилищный учет.
Учет ведется раздельно для каждой категории нуждающихся. Стоящие на учете граждане могут получать квартиры в порядке очередности по соответствующему списку.
Закон определяет перечень требований, которые должны соблюдаться при предоставлении жилища. Прежде всего – его размеры.
Гражданам, относящимся к первой категории (социально защищаемые лица), жилище предоставляется в размере, определенном Правительством РК, но не менее санитарной нормы жилой площади (она составляет в настоящее время 6 квадратных метров жилой площади на человека); не менее одной отдельной жилой комнаты (п. 5 Инструкции от 2 сентября 1999 г.).
Для лиц второй категории (лица, связанные с государством служебными обязанностями) норма предоставления составляет не менее 15 и не более 18 квадратных метров полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры (п. 1 и 2 ст. 75 Закона о жилищных отношениях).
При определении состава семьи учитывается будущий ребенок, беременность матери которого уже достигла двадцати недель (п. 5 ст. 75 Закона о жилищных отношениях).
Помимо минимальных размеров, Закон о жилищных отношениях предъявляет к предоставляемому жилищу и другие требования: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. При нарушении этого условия с согласия вселяющихся они снимаются с жилищного учета (п. 1 ст. 76 Закона о жилищных отношениях); не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет (кроме супругов) без их согласия (п. 2 ст. 76 Закона о жилищных отношениях). Из текста данного пункта можно сделать вывод, что запрет действует, когда каждый из лиц разного пола достиг семилетнего возраста, и что при наличии взаимного согласия на вселение лиц разного пола в одну комнату они при получении жилища снимаются с учета.
Лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, должна предоставляться дополнительная отдельная комната сверх указанных выше норм (п. 4 ст. 75 Закона о жилищных отношениях). Возраст и состояние здоровья должны учитываться также при выборе этажа, на котором находится предоставляемая квартира, и в некоторых других случаях (п. 3 ст. 76 Закона о жилищных отношениях).
Вопрос о предоставлении жилья может возникнуть также в случаях, когда в одной квартире, занимаемой несколькими малоимущими социально защищаемыми лицами, освобождается жилое помещение. Приоритет на его получение предоставляется другим проживающим в квартире лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, независимо от их очередности в учетных списках (ст. 79 Закона о жилищных отношениях).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения местного исполнительного органа либо администрации государственного предприятия, принимаемых по рекомендации специально созданных для этого жилищных комиссий (пункты 8, 9 Инструкции от 2 сентября 1999 г.). Нарушение требования о письменной форме не влечет недействительности договора, который к тому же не подлежит государственной регистрации (ст. 80 Закона о жилищных отношениях).
Предметом договора найма государственного жилища может быть только отдельное помещение. Таким предметом, следовательно, не может быть ни часть комнаты, ни одна из смежных комнат. Уже говорилось, что по данному договору все права и обязанности нанимателя приобретают члены его семьи, указанные ст. 21 Закона о жилищных отношениях. При последующем выбытии кого-либо из состава семьи за выбывшим сохраняются его жилищные права и обязанности (ст. 83 Закона о жилищных отношениях).
Договор найма может быть признан недействительным в том случае, когда он заключен незаконно либо с нарушением прав других лиц на предоставленное жилище (ст. 82 Закона о жилищных отношениях). Но требование о признании договора недействительным может быть заявлено только в течение трех лет со дня его заключения.
Права нанимателя по договору найма жилища из государственного жилищного фонда могут быть сведены к следующему. Наниматель вправе использовать полученное жилище по назначению, которое включает не только проживание, но также удовлетворение всех бытовых услуг, профессиональные занятия, устройство рабочего кабинета, развлечения и тому подобные формы использования жилища, уже привычно включаемые в понятие «проживание». Все это делается по усмотрению нанимателя с семьей и в установленном ими порядке. Требуется лишь, чтобы подобное поведение: а) не нарушало прямых запретов нормативных правовых актов и норм эксплуатации жилищ; б) не приводило к порче или разрушению жилища; в) не причиняло неудобств окружающим, прежде всего – соседям, не ухудшало условий их проживания и вообще не нарушало общепринятые нормы общежития.
Наниматель имеет право требовать от наймодателя обеспечения предоставления коммунальных услуг, устранения всех препятствий к нормальному использованию жилища по его назначению, возникших вследствие действий наймодателя, третьих лиц и других обстоятельств, не связанных с поведением нанимателя и членов его семьи. Наймодатель обязан, следовательно, наниматель вправе требовать производства необходимого капитального или текущего ремонта, исправления повреждений, причиненных жилищу стихийными явлениями, чрезвычайным неправомерным поведением третьих лиц и т. п. При этих условиях наниматель может своими силами и средствами восстановить возможность пользоваться жилищем, но за счет наймодателя (п. 21 Инструкции от 2 сентября 1999 г.; п. 5 Типового договора найма жилища). На время производства капитального ремонта нанимателю с семьей при необходимости должно быть предоставлено другое помещение для проживания (п. 1 ст. 91 Закона о жилищных отношениях).
Наниматель вправе вселять в жилище других лиц для постоянного или временного проживания. Прежде всего речь идет о вселении супруга, детей, родителей с намерением принять их в состав семьи. Для этого необходимо получить письменное согласие уже живущих в помещении совершеннолетних членов семьи. Вновь вселенные приобретают такие же права и обязанности пользования жилищем, как и уже проживающие в нем другие члены семьи, если при вселении с ними не заключалось иного соглашения по данному вопросу. На вселение несовершеннолетних членов семьи ничьего согласия не требуется.