Предоставляемое при выселении пригодное жилое помещение должно отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям, находиться в пределах того же населенного пункта. Во всяком случае, переселяемый не должен попадать в условия, при которых он бы, согласно ст. 69 Закона о жилищных отношениях, мог признаваться нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Во всех случаях принудительное выселение с предоставлением другого жилища может производиться лишь при условии, что выселяемые могут немедленно вселиться в предоставляемое помещение. Если выселение производится через суд, то он в самом решении должен четко указать, куда, по какому адресу может переехать выселяемый (п. 3 ст. 103 Закона о жилищных отношениях). Стороны могут договориться о предоставлении помещения в будущем, но только по взаимному согласию. О таких договорах будет сказано ниже.
Основной перечень случаев, допускающих принудительное выселение с предоставлением другого благоустроенного жилища, приведен в ст. 105 Закона о жилищных отношениях.
Во-первых, здание, в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных надобностей. Порядок такого изъятия (выкупа) определен земельным законодательством (ст. 66–69 Закона о земле).
Во-вторых, если жилище грозит обвалом (разрушением) либо подлежит переоборудованию в силу непригодности для дальнейшего проживания. К этому примыкает случай, когда помещение ликвидируется либо существенно изменяется в связи с капитальным ремонтом здания (ст. 91 Закона о жилищных отношениях).
В-третьих, если признание договора найма недействительным не связано с неправомерными действиями нанимателя.
Необходимость предоставления благоустроенного жилого помещения при выселении нанимателя предусматривается Законом о жилищных отношениях и в некоторых других случаях. Например, лицо, получившее жилище в связи со служебными отношениями, прекращает таковые, но по причинам, не допускающим выселение без предоставления другого жилища (ст. 101 Закона о жилищных отношениях).
Основанием выселения с предоставлением не обязательно благоустроенного, но пригодного жилого помещения может служить: необходимость освобождения жилища в связи с производством капитального ремонта (п. 1 ст. 91 Закона о жилищных отношениях). Здесь речь идет о предоставлении помещения для временного проживания до окончания капитального ремонта основной квартиры. Пригодное для проживания жилье должно быть предоставлено при выселении семье, потерявшей кормильца, получившего жилище, приравненное к служебному (п. 8 ст. 101 Закона о жилищных отношениях), выселение из государственной квартиры несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения (п. 3 ст. 103 Закона о жилищных отношениях).
Особое место среди оснований получения государственного жилища занимает договор гражданина с компетентным государственным органом о будущем предоставлении жилища для постоянного проживания. Возникает договорное обязательство по предоставлению жилища. Договоры могут заключаться, если они не противоречат действующему законодательству. Как правило, подобные договоры являются срочными, чаще всего краткосрочными, и действуют до исполнения обязанности предоставить для постоянного проживания предусмотренное договором помещение. Иногда жилища по договору предоставляются для временного проживания (на время капитального ремонта, для проживания до окончания постройки дома, где участнику договора будет предоставлено постоянное жилище).
При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора о предоставлении жилища, в частности при просрочке исполнения, наступают последствия, предусмотренные гражданским законодательством (принудительное предоставление жилища в постоянное пользование, возмещение убытков и т. п.).
Договор может предусматривать передачу будущего жилища в собственность или в пользование. В последнем случае после передачи жилища с его получателем заключается договор найма государственного жилого помещения. Такие договоры, в частности (ст. 115 Закона о жилищных отношениях), могут заключаться:
а) о предоставлении жилища на время капитального ремонта;
б) об освобождении подлежащего сносу жилища с условием предоставления другого, которое будет построено на этом или близлежащем участке. Такие договоры обычно заключаются в случаях, когда требуется срочно освободить земельный участок для нового строительства, а у органа, желающего освободить участок, еще нет готового жилища для немедленного переселения лиц, проживающих в сносимых строениях;
в) о передаче гражданином своего жилища для вселения туда лиц, переселяемых из сносимых домов. На практике встречались случаи передачи своих помещений для вселения лиц, приглашаемых на работу из других населенных пунктов. В качестве встречного действия по такому договору государственный орган принимал на себя предоставление другого жилища в строящемся доме;
г) о сдаче в связи с выездом в другую местность своего жилища местному исполнительному органу с условием предоставления другого жилища при возвращении на жительство в данный населенный пункт;
д) о трудовом или финансовом участии в строительстве дома и, наконец, по условиям трудового контракта.
В прошлом перечисленные здесь договоры применялись довольно широко. В настоящее время они заключаются значительно реже. К тому же по многим из них жилище передается не в пользование, а в собственность, т. е. они не служат подготовительным этапом заключения договора найма жилища.
Во всех случаях последующего заключения договора найма жилища договор о предоставлении жилища в пользование с момента заключения договора найма исчерпывает свою юридическую силу и прекращается.
Наиболее распространенным в прошлом и сейчас еще сохранившим свое значение является договор, предусмотренный ст. 116 Закона о жилищных отношениях, заключаемый между собственником или нанимателем жилища и застройщиком земельного участка, изымаемого у собственника (нанимателя) для государственной надобности. Собственник (наниматель государственного жилища) освобождает его. Застройщик же по заключенному договору обязывается предоставить в собственность или внаем вновь построенное жилище с точным указанием его параметров и признаков: размер, количество комнат, этаж, иногда даже индивидуализирующих признаков, зафиксированных проектом строительства. В этом же договоре предусматривается, где будет проживать лицо, проживавшее в сносимом доме, до постройки нового, кто и как будет оплачивать это проживание.
Нарушение договора влечет применение мер гражданско-правовой ответственности.
§ 5. Договор найма частного жилища
Данный договор заключается между собственником частного жилища и его нанимателем (ст. 603 ГК).
Закон о жилищных отношениях различает два вида подобных договоров: а) договор найма жилого помещения, предназначенного для сдачи внаем (ст. 24 Закона о жилищных отношениях) – доходные квартиры; б) договор найма жилища, в котором проживает сам собственник. Соответственно различаются по своему правовому положению две группы нанимателей.
Учитывая, однако, общность экономических оснований жилищного найма и для первой, и для второй групп (частная собственность на жилое помещение и коммерческий характер интересов наймодателя), основные условия содержания договоров совпадают и определяются соглашением сторон. Это – срок договора, размер наемной платы, распределение обязанностей по ремонту помещения, основания выселения нанимателей и т. п. Некоторые условия предусматриваются Законом о жилищных отношениях, но, как правило, соответствующие нормы Закона о жилищных отношениях являются диспозитивными и открывают сторонам легальную возможность решить вопрос по-своему, а не так, как предполагает Закон о жилищных отношениях.
В случаях, когда стороны не определили взаимным соглашением какие-либо условия и они прямо не вытекают из текста Закона о жилищных отношениях, возможно применение общих норм об условиях договора аренды: например, о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилого помещения, о судьбе улучшений имущества, произведенных нанимателем.
Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, к каковым следует отнести нанимателей квартир. И подобные интересы защищаются законом императивным образом: нанимателю должно предоставляться пригодное для проживания (т. е. отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям) и отдельное жилое помещение. Нельзя предоставлять часть комнаты либо одну из смежных комнат (ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Закон о жилищных отношениях (ст. 24) устанавливает заключение договора в письменной форме, но ничего не говорит о необходимости государственной регистрации.