Попытка определить основные признаки самозащиты и ее место в системе мер зашиты прав предпринята Г. А. Свердлыком и Э. Л. Страунингом в статье «Понятие и юридическая природа самозащиты гражданских прав».[145] Но авторы без достаточных, по нашему мнению, оснований ограничили состав правозащиты, включив в него только организационно-превентивные меры. Мы же полагаем, что сюда должны быть допущены все организационные меры, защищающие от уже совершенного нарушения: изменение порядка расчетов, прекращение встречного удовлетворения по взаимным обязательствам, продажа изделия, изготовленного по договору подряда, но не выкупленного заказчиком, и т. д.
Однако по одному только признаку самостоятельности применения нельзя выделить однородные по характеру меры защиты прав, потому что в таком случае в одну группу попадут и неустойка, взыскиваемая в безакцептном порядке, и невозвращение задатка покупателю, отказавшемуся от договора, и действия, совершенные в состоянии крайней необходимости, и отказ в предоставлении встречного удовлетворения за нарушение, допущенное контрагентом, и удержание. Поэтому для выделения оперативных санкций из всего состава средств самозащиты необходимо дополнительно использовать и другие признаки: отсутствие в принятой мере защиты права элементов взыскания, накладываемого на имущество нарушителя прав, и применение соответствующих мер за сам факт допущенного нарушения вне зависимости от вины[146] контрагента в нарушении.
Общим основанием гражданско-правовой ответственности (кроме исключений) является вина должника в совершенном нарушении. Рассмотрение отдельных видов оперативных санкций позволяет прийти к выводу, что для правомерности их применения вина нарушителя не имеет значения или ей придается совсем иной смысл, нежели в нормах о применении ответственности.[147] Если в последнем случае отсутствие вины, по общему правилу, свидетельствует о неправомерности реализации мер ответственности, то при применении оперативных санкций отсутствие вины нарушителя в силу прямого указания закона может лишить оперативную санкцию юридической силы, но без какого-либо осуждения действий стороны, применившей санкцию.
Сравним такие меры, как безакцептное списание штрафа за поставку забракованной продукции и отказ от оплаты продукции, поставленной с дефектами. В случае признания судом списания с должника штрафа в безакцептном порядке неосновательным в силу отсутствия вины в действиях должника такое списание считается неправомерным, и с кредитора должен быть взыскан соответствующий штраф. В случае же отказа покупателя от оплаты такой продукции и установления невиновности поставщика в дефектах последний может быть освобожден от отрицательных последствий в форме неполучения денег за продукцию, но покупатель не подвергается осуждению не только в форме имущественного воздействия, но даже в форме констатации неправомерности своих действий.
И вообще, мы полагаем, есть все основания связывать применение оперативных санкций не с виной нарушителя обязательства, а с причинной зависимостью нарушения от поведения самого кредитора: применение санкций правомерно во всех случаях, кроме тех, когда нарушение либо его последствия вызваны неправомерным действием кредитора.
Желательно, чтобы эта зависимость нашла выражение в соответствующих правилах гражданского законодательства.
По признакам отсутствие элементов имущественного взыскания и иное значение вины оперативные санкции отличаются от мер ответственности, применяемых в форме самозащиты.
Оперативная санкция является мерой юридического характера, под которой следует понимать такие действия, условия и порядок применения которых определены нормами права. В отличие от действий фактического характера, всецело вытекающих из конкретной обстановки (действия, совершенные в состоянии крайней необходимости и необходимой обороны), сходные по признаку самостоятельности применения оперативные санкции (удержание сумм комиссионером, скидка с цены за поставленный товар пониженного сорта) применяются тогда, когда есть дополнительные юридические факты (истечение установленных сроков, наличие надлежаще составленных актов). Юридический характер мер оперативного воздействия (отмечаемый и другими авторами[148]) проявляется и в том, что возможность применения той или иной оперативной санкции должна быть предусмотрена законодательством или договором.
Таким образом, юридический характер действий является последним в совокупности признаков, позволяющих вычленить оперативные санкции в составе мер защиты прав.
Отдельные виды обязательств
Договор найма жилища[149]
§ 1. Общая характеристика
В главе 24 тома I настоящего Учебника были показаны различные, преимущественно внедоговорные, правовые основания пользования жилищем. Здесь же целесообразно рассмотреть договорные основания и содержание договора найма жилища.
В течение многих десятилетий договор найма государственного жилища служил самой важной и самой распространенной формой удовлетворения жилищных потребностей основной массы населения[150] Советского Союза. Более того, государство публично приняло на себя юридическую обязанность обеспечить государственным благоустроенным жильем всех граждан страны и их семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, независимо от их имущественного социального положения. Хотя это обязательство так и не было выполнено полностью в установленные сроки, значительная часть населения страны такие жилища получила, а все заботы по его эксплуатации и содержанию приняло на себя государство, получая от граждан – нанимателей государственного жилья ничтожную квартирную плату и оплату за коммунальные услуги.
Наниматель государственного жилья превратился в основную фигуру жилищных отношений. Иные формы – приобретение собственного или кооперативного жилища, наем жилья в частном доме встречались значительно реже.
Распад СССР, переход от плановой экономики к условиям рыночных отношений резко изменили ситуацию с правовыми формами удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Была проведена почти полная приватизация государственного жилищного фонда, которая превратила большинство нанимателей государственных жилищ в их собственников. Собственниками стали и члены бывших жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Государство освободило себя от обязанностей обеспечивать всех нуждающихся в жилье граждан.
Статья 25 Конституции РК говорит лишь о создании условий для обеспечения жильем, государство обязывается предоставлять жилье из государственных жилищных фондов за доступную плату не всем, а только указанным в законе категориям граждан.
Сегодня поэтому собственник жилища является основной фигурой жилищных отношений, и юридический режим таких жилищ определяется в основном законодательством о праве собственности. Но и в современных условиях договор найма жилища сохраняет существенное значение, поскольку все еще затрагивает интересы миллионов граждан.
Договор найма жилища является разновидностью общего договора имущественного найма (договора аренды). Он регулируется в основном главой 30 (ст. 601–603) Особенной части ГК и Законом о жилищных отношениях. Статья 601 ГК определяет этот договор следующим образом:
«По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату».
Из определения можно выявить особенности, которые отличают данный договор от других договоров имущественного найма (аренды).
Во-первых, одной из сторон договора (нанимателем) может быть только физическое лицо (гражданин). Юридическое лицо может быть нанимателем по договору имущественного, но не жилищного найма.
Во-вторых, предметом договора может быть только жилище (т е. жилой дом или квартира), предназначенное или используемое для постоянного проживания (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Помещение, используемое для иной основной цели (производственной, торговой, выставочной и т. п.) может быть предметом имущественного, но не жилищного найма. Использование для временного проживания специальных помещений, если это связано с пребыванием пользователя в данном населенном пункте для работы, учебы, туризма, лечения или иных аналогичных занятий (общежития, гостиницы, мотели, санатории, туристические базы и т. п.), регулируется специальными нормами, не входящими в состав жилищного законодательства, и потому договоры на оказание соответствующих услуг также не относятся к договорам найма жилого помещения.