В пределах общего понятия субъективного жилищного права можно различать права нанимателей в частном жилищном фонде или в государственном жилищном фонде. В свою очередь, наниматели в частном жилищном фонде могут проживать: а) в квартирах, прямо предназначенных для сдачи в наем (ст. 24 Закона о жилищных отношения; б) в жилище, в котором постоянно проживает сам собственник.
В государственном жилищном фонде также можно различать нанимателей, проживающих в квартирах, предназначенных для:
а) граждан независимо от места работы;
б) работников предприятия, которому принадлежит дом;
в) малоимущих социально защищаемых граждан;
г) для государственных служащих, работников бюджетных организаций, военнослужащих, лиц, занимающих государственные выборные должности;
е) для некоторых других более малочисленных групп нанимателей.
Различие прав, принадлежащих той или иной из названных здесь категорий нанимателей, заключается в разном объеме правомочий по распоряжению помещением, разных основаниях принудительного прекращения права и в разных условиях приватизации нанимаемого помещения. Эти особенности рассмотрим несколько ниже.
Здесь, как отмечалось, можно различить две группы нанимателей. Учитывая, однако, общность экономических оснований жилищного найма и для первой, и для второй групп нанимателей (частная собственность на жилое помещение и коммерческий характер интересов наймодателя), основные условия содержания договоров совпадают и определяются соглашением сторон. Это – срок договора, размер наемной платы, распределение обязанностей по ремонту помещения, основания выселения нанимателей и т. п. Некоторые условия могут предусматриваться Законом о жилищных отношениях, но, как правило, соответствующие нормы Закона являются диспозитивными и открывают сторонам легальную возможность решить вопрос по-своему, а не так, как предлагает Закон.
В случаях, когда стороны не определили взаимным соглашением какие-либо условия, и они прямо не вытекают из текста Закона о жилищных отношениях, возможно применение общих норм об условиях договора аренды, например, о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилого помещения, о судьбе улучшений имущества, произведенных нанимателем.
Квартиры всех категорий частного жилищного фонда не подлежат приватизации. Возможна лишь продажа квартир нанимателям, которые там проживают, на условиях, согласованных продавцом и покупателем. Это специально следует отметить потому, что в недалеком прошлом ставился вопрос и даже выдвигались требования о приватизации квартир в домах, принадлежащих Союзу писателей, Центросоюзу и некоторым другим негосударственным организациям, которые являлись частными собственниками своего имущества.
Рассмотрим, в чем же различие между правом нанимателя доходной квартиры и квартиры, в которой постоянно проживает также и собственник.
Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, к каковым следует отнести нанимателей квартир. И подобные интересы защищаются законом императивным образом: нанимателю должно предоставляться пригодное для проживания, т. е. отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям, и отдельное жилое помещение. Нельзя предоставлять часть комнаты либо одну из смежных комнат (ст. 24 Жилищного закона).
Закон признает также право нанимателя вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов; на краткий период (до 6 месяцев) выезжать из помещения. Член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, приобретает такое же право пользования жилым помещением. При переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (п. 8 ст. 24 Закона). Но эти положения установлены диспозитивными нормами Закона и могут по договору сторон быть изменены или вообще лишены юридической силы.
Права нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены значительно слабее. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст. 25 Закона). Для вселения других лиц, в том числе членов семьи, требуется согласие собственника. Соответственно без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение ни при временном выезде в другую местность, ни при переходе права собственности на жилище к другому лицу.
Как видим, – существенно различный подход.
Если стороны по рассмотренным элементам взаимоотношений ничего в договоре не установили, то наниматель доходной квартиры во многом защищен законом, а наниматель, живущий в квартире собственника, в значительной степени лишен такой защиты.
Интересно проследить различие оснований и порядка прекращения договора собственника жилища-наймодателя с названными выше нанимателями.
Общее положение – действие договора прекращается при истечении указанного в договоре срока или наступлении иного, указанного в договоре обстоятельства (ст. 24 Жилищного закона). Для нанимателя, живущего в квартире собственника, такое положение прямо в Законе не установлено, но оно вытекает из логики текста ст. 26 в части прекращения договора найма и из общего понимания истечения срока договора. Одинаковыми в основных чертах остаются общие основания принудительного расторжения договора, императивно установленные законом для найма жилого помещения и в государственном, и в частном жилищных фондах, или при несоблюдении нанимателем условий договора. Но возможности прекращения договора, заключенного без указания срока, или по истечении срока, или досрочного расторжения договора, порядок и последствия такого прекращения или расторжения, установленные законодательством только для найма жилых помещений в частном жилище, для двух видов нанимателей существенно различны.
К нанимателям доходных квартир вполне применимо общее правило, установленное п. 4 ст. 86 Основ гражданского законодательства для договора аренды, о том, что продолжение пользования помещением с согласия наймодателя после истечения срока договора означает сохранение юридической силы договора, и в дальнейшем к нему должны применяться нормы о расторжении договора, заключенного без указания срока действия.
На нанимателей же, живущих в квартирах собственников, это правило не распространяется в силу п. 3 ст. 25 Закона.
Договор, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время принудительно расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не менее, чем за 3 месяца. При досрочном расторжении договора нанимателем он должен предупредить об этом наймодателя не менее, чем за месяц либо уплатить за этот месяц, установленную договором плату.
Для нанимателей же, живущих в квартирах собственников, установлены существенно иные условия. Досрочное расторжение договора возможно не только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, но и при наличии иных уважительных непредвиденных обстоятельств. Договор, заключенный без указания срока действия, может быть расторгнут наймодателем в любое время без объяснения причин с предупреждением за месяц. Но наниматель вправе расторгнуть договор найма досрочно и без предупреждения, без обязанности внесения какой-либо платы, кроме как за прожитое время, если в договоре не предусмотрено иное.
Закон о жилищных отношениях ничего не говорит о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора после истечения срока его действия. Мы полагаем, что в доходных домах такое право должно защищаться в силу общих норм, регулирующих договор (п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства).
У нанимателей, живущих в квартирах собственников, такой защиты нет, ибо они могут быть выселены в любое время.
Как отмечалось выше, для выяснения видовой принадлежности прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением чужими вещами, очень важными являются возможности обладателя права самостоятельно вступать в правоотношения с третьими лицами – заключать с ними договоры по поводу вещей, привлекать их к ответственности за нарушение права. Изложенное выше позволяет высказать мнение, что наниматели доходных квартир обладают такой возможностью, хотя и в весьма ограниченных пределах. Пределы еще более сужены для нанимателей, живущих в квартире собственника.
И все же наличие иных признаков, свойственных вещным правам (см. главу I настоящей работы), – право носит имущественный характер и его объектом является индивидуальная вещь, в отношении которой субъект непосредственно осуществляет правомочия владения и пользования; право в установленных пределах носит абсолютный характер и др., – позволяет права нанимателей жилища в частном жилищном фонде относить к категории вещных прав, которые вплотную приблизились к правам обязательственного характера. Некоторые российские авторы относят права нанимателей в частном жилищном фонде к обязательственным правам.[104]