Воля члена кооператива, направленная на прекращение членства, проявляется в добровольном выходе из кооператива, что означает одновременно добровольный отказ от права на кооперативное жилище. Такой выход возможен в различных формах: продажа паенакопления и права пользования квартирой, обмен квартирами и правами на них, безвозмездная передача таких прав другому лицу. В последнем случае выходящий из кооператива владелец квартиры может остаться проживающим в ней либо выехать из нее.
В течение многих лет всякий выход члена жилищного кооператива из его состава рассматривался в качестве акта, прекращающего жилищные права без правопреемства. Сохранялось лишь право вышедшего члена кооператива на возврат внесенных в кооператив паенакоплений. Воля вышедшего юридически никак не влияла на возникновение права на оставленное жилое помещение у нового владельца. Далее кооператив своим решением, независимым от воли предшествующего владельца квартиры, принимал в свой состав нового члена ЖК, передавал ему права на квартиру и принимал у него сумму, адекватную сумме паенакоплений, выплаченную прежнему владельцу.
Серьезное изменение законодательства было произведено ст. 101 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г. Пункт 2 названной статьи установил, что член кооператива, выбывающий из него, может указать лицо, которому он желает передать права и обязанности члена кооператива. Такое лицо приобретает преимущественное право вступления в кооператив. Разумеется, в состав передаваемых прав входило и право на кооперативное жилище.
Новый Закон от 16 апреля 1997 г., по существу, повторил это правило (п. 2 ст. 60).
Передача права на кооперативную квартиру не зависит от воли и согласия тех членов семьи, которые остаются проживать в жилом помещении. Исключение составляет лишь член семьи, который имеет право на часть паенакоплений, но он, как выше уже говорилось, вообще имеет все имущественные права члена кооператива.
Ко второй группе оснований прекращения членства в кооперативе можно отнести объективные обстоятельства: непригодность помещения для дальнейшего использования и смерть члена кооператива.
Статья 59 Закона буквально говорит, что непригодность помещения для дальнейшего использования может прекратить членство в кооперативе, если она вызвана стихийным бедствием, пожаром, аварийным состоянием или другими чрезвычайными обстоятельствами. Мы полагаем, что этот текст подлежит расширительному толкованию.
Невозможность использования жилища по назначению – его разрушение или полное уничтожение – означает ликвидацию объекта права, а значит, прекращение права на этот объект независимо от того, вызвано оно чрезвычайными обстоятельствами или иными, не чрезвычайными причинами, в том числе – небрежностью самого члена кооператива, членов его семьи или третьих лиц. Можно спорить о том, кого привлечь к ответственности за разрушение жилища, с кого требовать возмещения ущерба. Но такие требования, даже будучи удовлетворенными, сами по себе не восстанавливают жилище, а значит и права на него.
Напротив, восстановление жилища, ранее находившегося в состоянии невозможности использования, может также привести к восстановлению вещного права на кооперативную квартиру.
К основанию непригодности квартиры для проживания вплотную примыкает такое основание, как принудительный выкуп придомового земельного участка вследствие необходимости его использования для государственных надобностей. Но данное основание ввиду общего правила предусмотрено не жилищным, а земельным законодательством (подпункт 2 п. 2 ст. 60 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 22 декабря 1995 г. «О земле»).
Если стороны не договорятся об условиях выкупа, то он может быть произведен по условиям, определенным судом.
Полагаем, что цена выкупаемого участка должна компенсировать все потери кооператива (а значит, и членов кооператива), связанные с необходимостью передачи участка государству, вплоть до возмещения стоимости постройки или покупки нового дома (см. ст. 63–67 Указа «О земле»).
Членство в кооперативе прекращается смертью члена кооператива, прекращается, следовательно, и право умершего на кооперативную квартиру. Закон о жилищных отношениях, в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса, не устанавливает, к кому может перейти квартира умершего. Нужно поэтому считать, что здесь применимы общие правила наследственного правопреемства. Более конкретно это означает, что квартира может перейти:
а) к наследнику по завещанию, каковым может быть любое лицо, указанное наследодателем, в том числе – и не член его семьи, в том числе – лицо, не проживавшее в квартире. Такой логический вывод можно сделать из правила п. 2 ст. 60 Жилищного закона. Поскольку этот пункт предусматривает право члена кооператива при жизни передать право на квартиру любому лицу, в том числе и постороннему, ранее там не проживавшему, нет оснований для запрета свободно распоряжаться правом не квартиру на случай смерти, т. е. в завещании. Но члены семьи умершего, проживавшие в квартире вместе с ним, сохраняют свои права;
б) к наследникам по закону. При отсутствии завещания право на квартиру переходит к наследникам в порядке установленной очередности. Но здесь наследственная ситуация осложняется, по нашему мнению, тем, что право члена кооператива носит в значительной степени личный характер, так как квартира предоставлялась для личного проживания, конечно, проживания вместе с семьей. Поэтому к наследнику умершего члена кооператива, проживавшему вместе с ним в кооперативной квартире, переходит и право на паенакопления, и право на квартиру при условии, конечно, вступления наследника в кооператив. Наследник же, не проживавший вместе с умершим членом кооператива, должен получить в порядке наследования паенакопления умершего. Оставшийся же проживать в квартире член семьи умершего, даже не входящий в круг лиц, призванных к наследству, сохраняет свои права на жилище и сохраняет преимущество вступления в кооператив, но обязан выплатить сумму паенакоплений живущим отдельно наследникам умершего, призванным к наследству. Более четко этот порядок был определен ст. 103 Жилищного кодекса Республики Казахстан 1992 г.
Третья группа оснований прекращения членства в кооперативе охватывается понятием исключения из кооператива. Такие основания перечислены ст. 61 Закона. Они сводятся к грубо неправомерному поведению члена кооператива, связанному с использованием квартиры. Данные основания достаточно полно уже освещались в юридической литературе применительно к выселению нанимателей без предоставления другого жилого помещения.
Но есть и еще одно основание, свойственное только кооперативным жилищным отношениям, – исключение из кооператива по причинам, предусмотренным его уставом. Введение такого основания вполне оправданно, так как кооперативы живут исключительно за счет средств своих членов. За этот же счет обеспечивается содержание в надлежащем состоянии жилых домов и других связанных с ними объектов. В кооперативе действует закон: если необходимо оплатить общие затраты, а некоторые члены кооператива уклоняются от участия в сборе нужных денежных сумм, то недостающую часть так или иначе покрывают другие члены кооператива. Неплательщик живет за счет своих соседей. Поэтому наиболее часто в устав кооператива вносится такое основание выселения, как неисполнение (грубое, неоднократное, продолжающееся и т. п.) членом кооператива своих обязательств перед кооперативом, преимущественно – денежных обязательств. В устав могут быть внесены и другие основания исключения, в частности, выезд, направленный на фактическое прекращение проживания члена кооператива в предоставленном ему жилище.
Прекращение права на жилище в связи с принудительным исключением из кооператива ведет к передаче такого права другим лицам, которых можно выстроить по цепочке приоритетов: член семьи, имеющий право на часть паенакоплений, другой член семьи, постоянно проживавший в квартире, другой член кооператива, желающий улучшить свои жилищные условия, иное лицо.
Прекращение жилищного права вследствие выхода из кооператива или исключения из него однородны по своим конечным юридическим последствиям – право прекращается у его обладателя и переходит к другому лицу. Но в первом случае (выход) обладатель права сам добровольно передает его другому лицу, во втором же случае прекращение права является принудительным, и правопреемник определяется непосредственно законом или по уполномочию закона.
Нетрудно заметить, что именно в этом положение члена жилищного кооператива отличается от положения члена кооператива собственников квартир. Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть выселен лишь в случаях, специально законом предусмотренных для принудительного прекращения права собственности.