а) квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;
б) обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;
в) прямого запрета приватизации СЖП новый Жилищный закон, в отличие от Жилищного кодекса 1992 г. (ст. 19), не содержит. Но, учитывая строго целевое назначение служебного жилого помещения, можно прийти к выводу, что квартира до ее приватизации должна быть выведена из категории служебных жилых помещений;[107]
г) к таким помещениям не применимы нормы о возможности нанимателя передать свои правомочия другому лицу, даже члену семьи.
Наиболее важная особенность правового статуса нанимателя СЖП – связь права на жилое помещение не просто с работой в данной организации, а с определенным кругом служебных обязанностей. Статья 111 Жилищного закона весьма категорично устанавливает: «Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище… подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения». Перевод гражданина, продолжающего работать в организации, на другую должность, не требующую проживания по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность. Предусмотренные этой же статьей немногочисленные исключения лишь подчеркивают значение общего правила.
Пункт 2 ст. 111 Закона о жилищных отношениях гласит, что требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение трех лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается, и правовой статус нанимателя СЖП преобразуется в статус нанимателя обычной государственной квартиры. Таковы же последствия увольнения с работы в тех исключительных случаях, когда это по прямому указанию Закона (см. ст. 111, отсылающую к п. 5 ст. 101 Закона о жилищных отношениях) не влечет выселения.
В итоге можно сделать вывод, что права нанимателя государственного служебного жилого помещения содержат, хотя и в ограниченном объеме, элементы, необходимые для отнесения этого права к категории вещных жилищных прав.
Выше рассматривались права нанимателей в жилищах, приравненных к служебным. При заметном терминологическом сходстве в обозначении (служебные и приравненные к служебным) эти два вида государственных квартир имеют значительные правовые различия по основаниям возникновения прав, их содержанию и прекращению.
Во-первых, в отличие от прав нанимателя СЖП, наниматель жилища, приравненного к служебному, должен относиться к категориям лиц, перечисленных п. 2 ст. 67 Жилищного закона. Такие лица получают жилье в порядке установленной очередности (ст. 74). Для получения подлинно служебного помещения не требуется соблюдения данной процедуры.
Во-вторых, квартиры из фонда жилых помещений, приравниваемых к служебным, в отличие от СЖП, могут находиться в отдалении от места работы нанимателя.
В-третьих, права нанимателя помещения, приравненного к служебным, значительно шире прав нанимателя подлинно служебного жилого помещения. Наниматель первого из таких помещений имеет возможности для обмена, вселения в помещение других лиц, сохранения при временном отсутствии, для приватизации квартиры. Право на приватизацию, не реализованное нанимателем в случае его смерти, переходит к членам семьи. Такими возможностями не обладают наниматели СЖП.
Требования к размеру тех и других помещений, количеству комнат в них и уровню благоустройства можно признать равнозначными.
Значительное сходство правовых режимов служебных жилых помещений и помещений, приравненных к служебным, проявляется в основаниях выселения из тех и других помещений без предоставления другого жилища (ср. ст. 104 и 111 Жилищного закона).
Раздел V Закона о жилищных отношениях регулирует возможность предоставления жилища в порядке исполнения договора. Возникающие в таком порядке жилищные правоотношения по своему содержанию не отличаются какими-либо специфическими особенностями. Закон предусматривает возможность передачи жилища по договору в собственность или в пользование.
Передача в собственность и последствия такой передачи здесь не рассматриваются. Нас интересует только механизм и последствия договорного предоставления жилища в пользование, в силу которого одна из сторон договора становится нанимателем жилого помещения.
Права нанимателя возникают на основании двух последовательно заключаемых договоров. Во-первых, – о предоставлении жилища в будущем. По этому договору гражданин – будущий наниматель вправе требовать от другой стороны передать ему в установленный срок определенное договором жилое помещение. После исполнения этого договора его действие прекращается, и с лицом, получившим квартиру, заключается договор о пользовании жилым помещением (договор найма жилого помещения).
Чтобы должным образом оценить объем и содержание права на жилое помещение, полученного в итоге исполнения договора о предоставлении, следует различать:
исходное правовое положение будущего нанимателя;
время заключения договора о предоставлении жилища.
Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с гражданином, который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставление другого жилья является своего рода вещественной компенсацией (подпункты 2–4 пункта 2 статьи 115 Закона о жилищных отношениях), либо с гражданином, которому жилое помещение по договорному обязательству должно предоставляться в связи с иными основаниями (подпункты 5–6 пункта 2 статьи 115).
В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращению права гражданина на одну квартиру и возникновению у него права требовать предоставления взамен другой.
Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организации никакого жилья, но берет вместо этого на себя обязанность принимать трудовое или финансовое участие в строительстве или приобретении жилого дома либо надлежаще исполнять обязанности, возникающие из трудового договора (контракта), получая за это право требовать передачи ему квартиры.
Оба варианта ведут к одному конечному результату – приобретению нанимателем, получившим жилище в пользование по договорному основанию, вещного жилищного права на квартиру, права, не зависимого от места работы или занимаемой должности получателя жилища. Правовой статус такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусу нанимателя государственного жилого помещения, отнесенного нами выше к нанимателям первой группы. Исключение составляет случай, когда основанием предоставления жилища служит трудовой договор (контракт), в котором устанавливаются иные условия пользования квартирой, в том числе – до прекращения действия трудового договора.
Исключения возможны также при получении жилища из частного жилищного фонда.
На характер права, приобретаемого в результате исполнения договора о предоставлении жилища, может оказать влияние время заключения такого договора. В частности, ст. 119 Закона предусмотрено, что договоры о предоставлении жилищ из государственного жилищного фонда, заключенные до принятия Закона о жилищных отношениях, сохраняют свое действие и подлежат исполнению, хотя бы новым Законом они не предусматривались. Все обязанности по такому договору сохраняются даже при замене фигуры представителя жилища. Это правило применимо как в случаях, когда жилищный фонд передается стороной по договору другим субъектам (например, государственное предприятие, сохраняясь в этом качестве, передает свои квартиры в состав государственного коммунального жилищного фонда или продает недостроенный дом, квартиры из которого должны предоставляться по договору другим, в том числе частным лицам), так и в случаях, когда сторона по рассматриваемому договору реорганизуется. Ее обязанности переходят к правопреемнику. Во всех подобных случаях, получая предусмотренную договором новую квартиру как от государственного, так и от частного лица, такой получатель приобретает права и обязанности нанимателя, установленные для обычных нанимателей квартир из государственного жилищного фонда.
§ 5. Права лица, получившего жилое помещение в пожизненное пользование
В системе жилищных отношений некоторой спецификой отличаются отношения, связанные с использованием жилых помещений для пожизненного проживания граждан.
Право пожизненного проживания может возникнуть по различным основаниям. Действующее гражданское законодательство прямо упоминает о двух из них: а) при отчуждении жилого дома с условием пожизненного содержания (ст. 330 Гражданского кодекса Казахской ССР); б) в силу завещательного отказа (ст. 534 того же Кодекса). Возможно предоставление права пожизненного проживания в определенном жилище и по иному договору, не противоречащему закону.