Формы управления могут быть различными, но в одном кондоминиуме возможна только одна форма. Недопустимо, чтобы один подъезд дома управлялся жильцами, другой – нанятым управляющим, третий – кооперативом жильцов и т. п., ибо возникает опасность для нормального обеспечения дома водой, теплом, газом и другими услугами, которые могут предоставляться только в целом на весь дом. Именно поэтому п. 1 ст. 42 Закона предусмотрено, что в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна форма управления объектом кондоминиума.
Какие же возможны формы управления? Ответ дает ст. 42 Жилищного закона. Во-первых, – совместное управление домом, осуществляемое всеми собственниками, сообща решающими общие вопросы.
Такая форма является наиболее простой и не требует образования каких-либо организационных структур, ведения сложной документации и накладных расходов. Но она целесообразна лишь при небольшом количестве собственников. Закон допускает такую форму только при наличии от двух до четырех участников. При этом следует также учитывать, что большинство обязанностей участников, связанных с жизнеобеспечением всего дома, неделимы и поэтому в соответствии со ст. 287 Гражданского кодекса такие обязанности и ответственность за их неисполнение носят солидарный характер. Это означает, например, что если собственники не договорятся между собой, как они будут оплачивать ремонт теплопровода, подающего горячую воду непосредственно в дом, то ремонтная фирма вправе взыскать всю сумму оплаты с любого из собственников, не вникая в их внутренние расчеты и перерасчеты.
Во-вторых, собственники вправе нанять специально для управления объектом кондоминиума физическое или юридическое лицо, которое будет представлять собственников перед всеми другими лицами, обеспечивающими деятельность кондоминиума. Распределение прав, обязанностей и ответственности устанавливается при этом договором собственников с таким управляющим.
В-третьих, собственники помещений могут образовать потребительский кооператив собственников квартир (КСК) в жилых домах или собственников помещений (КСП) в домах, где участниками кондоминиума являются собственники не только жилых, но и нежилых помещений. Правовое положение КСП тождественно правовому положению КСК.
В-четвертых, по желанию собственников возможен выбор другой организационной формы, не противоречащей закону. При этом, как уже говорилось, нельзя смешивать организационную форму управления жилищным комплексом (т. е. фигуру субъектов управления) с самим этим управляемым жилищным комплексом, т. е. с объектом управления.
Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одной организационной структурой (например, одним кооперативом), вправе выйти из этой структуры и образовать свою отдельную структуру управления.
Вместе с этим Закон не запрещает, напротив, прямо допускает (п. 4 ст. 42 Закона) заключение собственником жилого помещения индивидуального договора об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, оказывающими подобные услуги. Такие договоры возможны при любой форме управления объектом кондоминиума. Разумеется, собственник, заключивший договор, освобождается от участия в общих расходах по оплате услуг, предусмотренных названным договором. Но при этом следует учитывать, что не все услуги, обеспечивающие жизнедеятельность дома, могут быть индивидуализированы. Некоторые из них могут оказываться только всем собственникам помещений единой массой. Участие в оплате таких услуг возлагается и на тех собственников, которые заключили индивидуальные договоры.
Практика показывает, что оптимальной формой управления объектом кондоминиума является КСК. Здесь в меньшей степени проявляются конфликты интересов между собственниками и органами управления объектом кондоминиума, минимизированы накладные расходы, применимы традиционные формы контроля, учета воли и интересов каждого собственника при решении общих вопросов. Кооператив собственников квартир образуется на добровольной основе и функционирует, как и все другие потребительские кооперативы, через выборные органы: общее собрание, правление и председатель правления, ревизионная комиссия как орган контроля. К деятельности кооператива собственников квартир применимо общее кооперативное законодательство. Особенности правового режима КСК определены специальной главой 7 (ст. 42–51) Закона.
Форма управления свободно избирается собственниками помещений. Столь же свободно она может быть изменена, т. е. одна форма по решению большинства собственников может быть заменена другой.
При выборе формы управления возможны три затруднительные ситуации.
Первая связана с периодом, длящимся до того момента, когда собственниками будет избрана определенная форма управления. Этот период не может быть более месяца со дня регистрации кондоминиума, и до его завершения все собственники несут солидарную ответственность по всем обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами. О солидарной ответственности уже говорилось выше. Именно она является стимулирующим фактором скорейшего выбора и создания формы управления.
Вторая ситуация – собственники не избирают никакой формы управления либо предлагают несколько разных форм, ни одна из которых не может набрать большинства голосов. В этом случае должна применяться форма кооператива собственников квартир, которой Закон явно придает приоритетное значение. Поэтому п. 5 ст. 42 определяет, что при недостижении собственниками согласия о форме управления любой из собственников, а в домах, где уже приватизирована часть жилых помещений, также и государственный орган, осуществляющий приватизацию, вправе инициировать образование КСК. Само образование производится учредительным собранием собственников, приобретающих затем права и обязанности членов кооператива.
Но далее необходимо соблюдение двух условий проведения учредительного собрания – наличия кворума, т. е. присутствия на собрании не менее половины собственников помещений, и принятия решения о создании кооператива большинством, не менее чем две трети голосов участников собрания или их доверенных лиц (ст. 43 Закона).
Если на собрании не набирается требуемый кворум, оно признается несостоявшимся и собирается повторно. Повторное собрание считается состоявшимся независимо от числа участников. Закон не дает четкого ответа на вопрос о том, как быть, если на первом (состоявшемся) или повторном собрании предложение об образовании КСК не набирает требуемого большинства голосов. Такая ситуация практически маловероятна, но юридически возможна. Мы полагаем, что при подобных обстоятельствах участники вправе простым большинством от числа собственников помещений избрать иную форму управления кондоминиумом. В случае же, когда такого большинства не будет, факт образования кооператива подтверждается любым количеством голосов участников учредительного собрания или их доверенных лиц.
Третья ситуация – несмотря на образование кооператива, некоторые собственники помещений не желают в него вступать и не принимают никакого участия в управлении делами кооператива. Это, конечно, их право, ибо вступление в любой кооператив – добровольное дело вступающего. Но все участники кондоминиума, в том числе и те, кто не желает вступать в него, обязаны подчиняться решениям органов управления кооператива, определяющим размер и формы участия всех собственников в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объектом кондоминиума, относящиеся к использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома (п. 8 ст. 43 Закона).
Таким образом, перед собственником, не принимающим участия в принятии решения, стоит дилемма: либо исполнять решения, не принимая участия в их принятии, либо использовать возможность оказывать влияние на принятие решений путем участия в управлении делами кооператива, т. е. превратившись в полноправного его члена, тем более что вступление собственника в КСК не требует каких-либо формальностей.
Некоторые авторы полагают, что права и обязанности собственника квартиры в кондоминиуме, не пожелавшего вступить в КСК (в России – товарищество собственников жилья), должны определяться договором, заключаемым собственником с товариществом.[103] Вряд ли подобное толкование закона будет воспринято практикой. Собственник, не желающий вступить в КСК, столь же просто может уклониться от заключения договора. Вопрос целесообразно решать прямым предписанием закона, правилами, обязательными и для тех участников общей собственности на жилищный комплекс, которые не вступают в КСК.