Помимо собственника его квартирой могут пользоваться другие лица: члены семьи, наниматели части или всего жилого помещения, гости, иные временные жильцы. Их положение с позиции «права на жилище» следует рассмотреть в настоящей работе.
Прежде всего – члены семьи собственника жилого помещения. Их правовое положение и характер права на жилище определены в основных чертах Жилищным законом. Речь идет, конечно, о членах семьи, проживающих в одном жилище с собственником, т. е. о членах семьи, вселенных собственником в свое жилище. Круг таких членов семьи определен ст. 21 Закона. Они имеют равное с собственником право пользования помещением (п. 1 ст. 22). И это право защищается от нарушений со стороны любых лиц, даже – собственника. Такие члены семьи вправе вселять в помещение без согласия собственника своих несовершеннолетних детей (п. 1 ст. 22). Это свидетельствует о высокой степени автономности и абсолютного характера права членов семьи.
Они сохраняют право пользования помещением, даже выходя из состава семьи собственника (п. 1 ст. 22). При реквизиции жилища или выкупе земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей члены семьи и даже бывшие члены семьи собственника приобретают право на проживание в жилище, полученном в качестве компенсации, – налицо право следования (п. 1 ст. 30 Закона).
Дополнительной защитой обеспечены интересы несовершеннолетних детей из состава семьи собственника при прекращении его права на жилище (п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 30 Закона).
Изложенное дает основание оценить права членов семьи собственника на принадлежащее ему жилище в качестве вещного права, хотя оно и ограничивается производным и зависимым характером от права собственника.
Вещный и более самостоятельный характер прав членов семьи собственника жилища, их защита против нарушений со стороны других лиц, в том числе – против собственника, более четко выражены законодательством Российской Федерации (см., например, ст. 292 ГК РФ). Такое же мнение высказывалось в российской литературе.[98] Высказывались, впрочем, и противоположные мнения, согласно которым права членов семьи собственника жилища носят не вещный, а обязательственный характер.[99]
§ 1. Вещные права участников жилищного кондоминиума
Среди вещных прав других лиц на жилище прежде всего назовем права участника кондоминиума. «Кондоминиум» – это новое понятие в гражданском праве. Прежде данный термин применялся для обозначения совместного господства на один объект, обычно – осуществления двумя или более государствами власти на данной территории. В последние годы кондоминиум вошел в систему гражданско-правовых понятий как разновидность собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости.
Закон определяет кондоминиум как особую форму собственности на недвижимость, при которой отдельные жилища находятся в раздельной индивидуальной собственности участников, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 2 Жилищного закона).
Приведенное выше определение кондоминиума дается жилищным законодательством. Но как общее понятие кондоминиум уже предусматривается ст. 209 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Нормы о кондоминиуме содержатся и в земельном законодательстве.
Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т. п.).
Попытаемся дать более развернутую характеристику кондоминиума.
Во-первых, кондоминиум – это особая форма собственности, характеризуемая сложным объектом, составляющим единый имущественный комплекс. Кондоминиум нельзя смешивать, как это иногда делается, с объединением лиц, которым принадлежит данный имущественный комплекс на праве собственности. Объединение собственников может приобретать различные организационно-правовые формы (см. об этом параграф 2 настоящей главы) – группа индивидуально действующих собственников, простое товарищество, кооператив, кооператив собственников квартир (КСК) и т. п. Это имеет значение для методов управления кондоминиумом в интересах собственников, но отнюдь не для характеристики самого кондоминиума, существующего только в качестве сложного, но единого объекта, одни части которого принадлежат раздельно каждому из собственников, а другие – всем собственникам сообща.
В литературе, однако, и даже в законодательных актах эти понятия нередко смешиваются.[100]
Смешение содержится и в Законе Республики Кыргызстан «О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)» от 28 октября 1997 г.
Такое же смешение допускалось в прошлом и в российском законодательстве (см. статью 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» (ВВС РФ, 1993. № 3. Ст. 99); Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 (САПП, 1993. № 52. Ст. 5079).
В Законе Российской Федерации от 26 июля 1996 г. «О товариществах собственников жилья», а также в статьях 290–291 ГК РФ эти понятия четко разделяются. Разделение проводится и в современной российской литературе.
Во-вторых, своей индивидуальной собственностью, входящей в состав кондоминиума, его участник вправе свободно, по собственному усмотрению, распоряжаться, без необходимости получить согласие других участников либо органов, управляющих кондоминиумом. Разумеется, не нарушая общих пределов, установленных законодательством для осуществления права собственности. При соблюдении этих требований собственник вправе использовать свою квартиру и по нежилому назначению (п. 2 ст. 18 Закона).
В-третьих, остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, относится к общей долевой собственности всех участников кондоминиума, т. е. всех собственников раздельных частей кондоминиального имущества. Но их доли пространственно не выделены и выражаются в форме части единицы (или в процентах), принадлежащей каждому участнику. Размер доли при отсутствии иного соглашения собственников устанавливается как отношение размера полезной площади жилого или нежилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к размеру общей полезной площади всего дома. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.
В отличие от прав участника общей долевой собственности, предусмотренных ст. 212 и 218 Гражданского кодекса, участник кондоминиума не имеет права ни самостоятельно распоряжаться своей долей в кондоминиуме, ни требовать ее выдела из общего имущества.[101]
Таким образом, это так называемая идеальная доля в имуществе, главное назначение которой определить размер участия каждого собственника в расходах по содержанию общего имущества.
Общее имущество находится в распоряжении и в общем пользовании участников кондоминиума. Общее имущество имеет сугубо подсобное назначение – обеспечивать нормальную эксплуатацию жилого дома. К такому имуществу относятся: лестницы, подъезды, подвал, чердак, крыша, лифт, внеквартирные сети коммунального обслуживания и т. п. Закон включает в состав общего имущества земельный придомовой участок, независимо от того, принадлежит он участникам кондоминиума на праве собственности или праве постоянного землепользования. Земельный участок является неделимым, как и все общее имущество.[102]
В-четвертых, индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. Нельзя ни продать, ни купить квартиру, принадлежащую участнику кондоминиума, не продавая и не покупая при этом полную долю такого участника в общей собственности. Нельзя также переуступить кому-либо право на часть доли или на полную долю в общей собственности кондоминиума, не переуступая при этом право на помещение, находящееся в индивидуальной собственности данного участника кондоминиума. Если участник кондоминиума распоряжается частью такого помещения, например, продает ее, то к покупателю переходит соразмерная часть доли в общем имуществе.
В-пятых, наконец, все участники кондоминиума, независимо от размера принадлежащей им доли в общем имуществе, имеют равное право пользоваться таким имуществом. Порядок пользования может складываться без каких-либо решений по этому вопросу, если такой порядок не вызывает возражений у кого-либо из участников. Порядок может определяться или изменяться соглашением участников либо решением органа управления кондоминиумом.
Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу одного того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование. Такое право пользования является бессрочным, как и право индивидуальной собственности на помещение. Напротив, лица, не имеющие права индивидуальной собственности хотя бы на одно помещение кондоминиума, не могут иметь непосредственного права пользоваться предметами общей собственности. Они вправе приобретать право пользования, но производное – по решению или разрешению участников кондоминиума либо органов управления кондоминиумом.