27.01.2012 г. ЗАО «СК «Южкузбасстрой» по акту приема-передачи передал истцам квартиру общей площадью 49,2 кв. м, что значительно меньше предусмотренной договором общей площади помещения. В связи с несоответствием площади построенной квартиры договору сумма соразмерного уменьшения цены договора составляет 38 997,60 руб.
Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 31.07.2012 г. исковые требования удовлетворены, с ответчика взыскана компенсация за недостающие метры общей площади квартиры.
Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что суд первой инстанции не принял во внимание следующие обстоятельства: отсутствие у истцов претензий по качеству при подписании акта приема-передачи квартиры, наличие в договоре условия о том, что цена является фиксированной и не подлежит изменению в случае передачи квартиры меньшей площади. Кроме того, уменьшение площади квартиры произошло, по мнению ответчика, в результате использования различных технологических методов по определению размеров площади при проектировании жилого дома и при осуществлении обмеров. Общая площадь квартиры с учетом балкона (3,6 кв. м) составляет 52,8 кв. м, поэтому площадь квартиры истцов не уменьшена в сравнении с договором.
Апелляционным определением Кемеровского областного суда от 04.10.2012 г. № 33-9833 указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика отклонена по следующим причинам. В договоре, заключенном между истцом и ответчиком, указан размер общей площади квартиры без каких-либо оговорок относительно включения в нее площади балкона. В свою очередь, условие договора о неизменности цены при уменьшении площади фактически передаваемой квартиры ущемляет права участника долевого строительства (потребителя) и является ничтожным.
По вопросу о том, каким образом производить подсчет площади балконов, лоджий и веранд (в случае включения их в общую проектную площадь квартиры), суды исходят из того, что стороны вправе согласовать в договоре понижающие коэффициенты. При отсутствии в договоре соответствующего условия (о коэффициентах), подсчет площади балконов, лоджий и веранд может производиться из расчета 1:1.
А. обратилась в суд с иском к ООО Фирма «Пойнт и К» о взыскании денежных средств, излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве. В обоснование иска указала, что по условиям договора ответчик обязался построить объект недвижимости — двухкомнатную квартиру общей площадью 80,24 кв. м. Однако фактически после окончания строительства истице передано 75,7 кв. м площади (из расчета 71,9 кв. м общая площадь квартиры + 3,8 кв. м площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента), что на 4,54 кв. м меньше. Истица просила взыскать с ответчика излишне уплаченную стоимость квадратных метров квартиры и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 06.10.2011 г. иск удовлетворен.
Судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда указанное решение изменено, уменьшена сумма взыскиваемой компенсации за недостающие метры общей площади квартиры и процентов за пользование чужими денежными средствами. Выводы судебной коллегии мотивированы следующим.
Удовлетворяя исковые требования А., суд первой инстанции руководствовался положениями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 04.08.1998 г. № 37, в ред. постановления Госстроя от 12.10.2000 г. № 103), согласно которой общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающим коэффициентом для лоджий — 0,5. При этом судом не учтено, что законом, иными правовыми актами не установлены специальные требования по определению цены договора подряда. Согласно п. 1 от. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом в силу п. 1, 4 от. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.
Те документы, на которые сослался суд первой инстанции, обосновывая свой вывод о переплате, не регулируют вопросов установления цены работы по строительству объекта недвижимости. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ. Анализ договора показывает, что стороны в договоре не предусмотрели применение к подсчету площади лоджии понижающего коэффициента, поэтому площадь лоджии следует учитывать с коэффициентом 1. Таким образом, общая площадь передаваемого истице объекта составляет 79,5 кв. м (71,9 кв. м + 7,6). При таких обстоятельствах суд неправильно применил нормы материального права. С ответчика следует взыскать в пользу истца разницу в стоимости 0,74 кв. м, из расчета 80,24–79,5. При таких обстоятельствам сумма взыскиваемой компенсации подлежит уменьшению (определение Свердловского областного суда от 19.01.2012 г. № 33-414/2012).
При передаче объекта долевого строительства с недостатками участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, возмещения расходов, понесенных на устранение недостатков, либо соразмерного уменьшения цены (ст. 397 ГК РФ). Участник также вправе не подписывать акт приема-передачи жилого помещения, в котором застройщик снимает с себя ответственность за недостатки объекта долевого строительства.
Супруги 3. обратились в суд с иском к ООО «Консоль» о признании права собственности на квартиру, взыскании суммы убытков, необходимой для устранения недостатков, взыскании суммы компенсации морального вреда. Свои требования мотивировали тем, что по договору уступки, заключенному с ООО «Еонесси», приобрели право на получение от ООО «Консоль» в собственность однокомнатной квартиры в строящемся доме. После сдачи дома в эксплуатацию им была передана квартира с существенными недостатками, акт приема-передачи квартиры с условием освобождения ООО «Консоль» от ответственности за ненадлежащее исполнение договора они подписать отказались.
Заочным решением Солнечной постоянной сессии Советского районного суда г. Красноярска от 02.10.2006 г. исковые требования супругов 3. удовлетворены, за ними признано право общей собственности в отношении указанной квартиры, в их пользу взысканы понесенные истцами расходы на устранение недостатков отделочных работ и компенсация морального вреда (Дело № 2-636/2006).
Необоснованный отказ застройщика от исполнения договора.Относительно новой категорией споров в сфере долевого строительства являются иски участников долевого строительства к застройщику о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора (действий по одностороннему расторжению договора).
Г., X. обратились в суд с иском к ООО «Стройтехника», Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконными действий Управления Росреестра по регистрации расторжения договора № 2/23-ПЧ7-1 участия в долевом строительстве от 24.08.2009 г., признании указанного договора действующим. Заявлением от 19.11.2012 г. истцы требования уточнили, просили признать недействительными действия ООО «Стройтехника» по одностороннему расторжению договора N92/23-1147-1, признать указанный договор действующим с восстановлением соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исковые требования в отношении Управления Росреестра по Красноярскому краю не поддерживали.
Исковые требования мотивировали следующим. 24.08.2009 г. между ООО «Стройтехника» (застройщик) и Г., X. (участники) был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является трехкомнатная квартира в первом подъезде дома по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова — ул. Линейная, 1 (строительный адрес). По условиям договора участники обязаны внести оплату за строящуюся квартиру в сумме 1 538 876 руб. после регистрации договора, но не позднее 30.06.2010 г. В соответствии с договором зачета взаимных требований от 16.09.2009 г. обязательства Г., X. перед ООО «Стройтехника» по оплате стоимости квартиры исполнены в части 860 000 руб. Оставшаяся часть оплаты внесена не была.
25.08.2011 г. гр. Г. был уведомлен о том, что Арбитражным судом Красноярского края в отношении ООО «Стройтехника» введена процедура внешнего управления (в рамках дела о банкротстве). В ноябре 2011 г. гр. Г. было получено уведомление № 4854от08.11.2011 г. от внешнего управляющего ООО «Стройтехника» о том, что договор № 1/23-ПЧ7-1 расторгнут застройщиком в одностороннем порядке в связи с невнесением участниками оставшейся части оплаты по договору. В последующем на основании указанного уведомления Управлением Росреестра по Красноярскому краю была внесена регистрационная запись в ЕГРП о расторжении договора № 2/23-ПЧ7-1 участия в долевом строительстве, что стало известно истцам при получении выписки из реестра. Указанные действия застройщика Г. и X. считали незаконными, поскольку застройщик, расторгая договор, не имеет возможности возвратить им ранее внесенные инвестиции, является неплатежеспособным. Также указали на несоблюдение застройщиком процедуры предупреждения участников о предстоящем расторжении договора, поскольку соответствующие уведомления участникам не направлялись.