При передаче инвестору объекта долевого строительства, площадь которого меньше предусмотренной в договоре с застройщиком, инвестор вправе требовать возврата излишне уплаченной суммы. При этом на излишне уплаченные денежные суммы могут быть начислены проценты в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ.
Анализ судебной практики по спорам о взыскании стоимости излишней/недостающей площади объекта долевого строительства (неосновательного обогащения) свидетельствует о наличии следующих дискуссионных вопросов:
— вправе ли застройщик и участник долевого строительства согласовать в договоре условие о том, что отклонение фактической площади объекта (по результатам обмеров и технической инвентаризации) от указанной в договоре проектной площади объекта не влечет перерасчета цены договора;
— вправе ли стороны согласовать в договоре общую проектную площадь квартиры, включив в нее площадь лоджий, балконов, веранд и террас, которые согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ не учитываются при подсчете общей площади жилого помещения;
— каким образом, с применением понижающих коэффициентов или без, производится подсчет площади балконов и лоджий для целей определения фактической площади квартиры.
Принимая во внимание, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара, условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не влечет изменения цены договора может быть расценено как ущемляющее права потребителя — в случае передачи ему объекта долевого строительства меньшей площади.
С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади, например, в диапазоне плюс-минус 1 кв.м.
П. обратилась в суд с иском к ЗАО «Инвестиционная компания «Дружба» о взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, указав, что 17.10.2003 г. заключила с ответчиком договор об инвестировании строительства жилого дома, в результате исполнения которого ответчик должен был передать ей квартиру общей площадью 64,44 кв. м, однако переданное ей ответчиком жилое помещение имеет площадь 58,4 кв. м, что на 6,64 кв. м, (или 5,6 %) меньше, чем указано в условиях договора, о чем истцу стало известно только после получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру и технического паспорта на квартиру.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 20.06.2011 г. исковые требования П. удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в кассационном порядке, указав в качестве одного из доводов, что по условиям п. 5.2 договора от 17.10.2003 г. сторонами допускается плюс-минус 4 %-ное отклонение фактической общей площади квартиры от общей площади квартиры, указанной в договоре. В случае отклонения в сторону увеличения или уменьшения фактической площади квартиры более чем на 4 % от общей площади квартиры, указанной в п. 1.2. договора, у инвестора возникает обязанность по оплате превышения фактической площади или у компании возникает обязанность по возврату излишне внесенных денежных средств (п. 1.2. договора).
По мнению ответчика, суд первой инстанции неверно определил размер компенсации, причитающейся истице, исходя из всей суммы недостающей площади квартиры, не уменьшив ее на 4 % допустимого отклонения.
Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда указанное решение оставлено без изменения, кассационная жалоба ответчика — без удовлетворения. Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции неверно истолковал п. 5.2 договора и не произвел уменьшение компенсации, исключив часть цены, пропорциональной 4 % общей площади квартиры, судебной коллегией отклонены. Условие п. 5.2 признано ущемляющим права участника долевого строительства и недействительным в силу ч. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» (кассационное определение Московского городского суда от 26.10.2011 г. № 33-34610).
В другом случае З.С.В. обратился в суд с иском к ООО «X» о взыскании убытков в связи с уменьшением фактической площади квартиры и компенсации морального вреда.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 15.08.2012 г. исковые требования З.С.В. удовлетворены, с ответчика в его пользу взыскана компенсация за уменьшение итоговой площади квартиры и компенсация морального вреда.
Отменяя указанное решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда указала следующие мотивы. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий по своему усмотрению. Одним из пунктов договора, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрено, что в случае превышения по данным обмера проектно-инвентаризационного бюро (ПИВ) площади передаваемой дольщику квартиры по сравнению с проектной площадью, указанной в договоре, дольщик в срок 10 банковских дней с момента получения соответствующих документов производит доплату стоимости излишне передаваемой площади. При отклонении приведенной площади менее чем на 1 кв. м перерасчет объема инвестирования по данному договору не производится.
В соответствии со СНиП 31-1-2003 и письмом Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 г. № 33350-ИП/08 под общей приведенной площадью квартиры понимается сумма площадей ее отапливаемых помещений и комнат, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
В договоре стороны согласовали общую проектную площадь передаваемой по окончании строительства квартиры. По данным обмера ПИБ, фактическая площадь квартиры с учетом площади балконов/лоджий (определенной с понижающим коэффициентом) отличается от согласованной в договоре общей проектной площади менее чем на 1 кв. м, что не влечет перерасчета объема инвестирования по договору. Таким образом, взыскание в пользу истца компенсации за уменьшение итоговой площади квартиры противоречит условиям заключенного сторонами договора, вследствие чего решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования З.С.В. — отклонению (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2012 г. № 33-15352/2012).
По вопросу о том, допустимо ли включать в общую площадь квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас, единообразной практики не сложилось. Однако в большинстве случаев суды исходят из того, что в силу ст. 421 ГК РФ стороны вправе согласовать в договоре подобное условие, указав вместо общей площади квартиры (термин, используемый в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ для целей расчета платы за жилищные и коммунальные услуги) так называемую проектную площадь.
Информация о том, что в проектную площадь квартиры включается площадь балконов (лоджий, веранд), должна быть доведена до сведения участника долевого строительства при заключении договора в наглядной и доступной форме, исключающей возможность какого-либо заблуждения на этот счет. При отсутствии в договоре оговорки о том, что в проектную площадь квартиры включена площадь балконов (лоджий, веранд), суд исходит из определения общей площади квартиры, закрепленного в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, то есть без учета площади указанных неотапливаемых помещений[124].
Региональная общественная организация «Общественный надзор» в интересах граждан А., Б. обратилась с иском к ЗАО «Строительная компания «Южкузбасстрой» о защите прав потребителей. Требования мотивированы тем, что 13.04.2011 г. истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым ответчик обязан построить и передать истцам в собственность квартиру общей площадью 50,38 кв.м.
27.01.2012 г. ЗАО «СК «Южкузбасстрой» по акту приема-передачи передал истцам квартиру общей площадью 49,2 кв. м, что значительно меньше предусмотренной договором общей площади помещения. В связи с несоответствием площади построенной квартиры договору сумма соразмерного уменьшения цены договора составляет 38 997,60 руб.
Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 31.07.2012 г. исковые требования удовлетворены, с ответчика взыскана компенсация за недостающие метры общей площади квартиры.
Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что суд первой инстанции не принял во внимание следующие обстоятельства: отсутствие у истцов претензий по качеству при подписании акта приема-передачи квартиры, наличие в договоре условия о том, что цена является фиксированной и не подлежит изменению в случае передачи квартиры меньшей площади. Кроме того, уменьшение площади квартиры произошло, по мнению ответчика, в результате использования различных технологических методов по определению размеров площади при проектировании жилого дома и при осуществлении обмеров. Общая площадь квартиры с учетом балкона (3,6 кв. м) составляет 52,8 кв. м, поэтому площадь квартиры истцов не уменьшена в сравнении с договором.