Президиум Красноярского краевого суда в постановлении от 14.06.2005 г. признал неправильными выводы нижестоящих судов и, отменяя принятые по делу судебные акты, указал следующее. Статья 12 ГК РФ предусматривает, в том числе, такие способы защиты гражданских прав, как признание права и присуждение к исполнению обязанности в натуре. Посредством предусмотренных законом способов защиты гражданских прав производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. В рассматриваемом случае Л. заявлено основанное на договоре долевого участия требование о признании за ним права собственности в отношении спорной квартиры. Отказав истцу в иске о признании права собственности на квартиру, суд ограничил его в выборе способа защиты нарушенного права. При повторном рассмотрении дела решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 13.11.2008 г. исковые требования Л. удовлетворены, за ним признано право собственности на спорную квартиру (Дело № 2-422/2008).
Еще в одном случае В. обратился в суд с иском к ЗАО «Сибагропромстрой» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 76,0 кв.м. Исковые требования мотивировал тем, что состоял с ответчиком в трудовых отношениях в период с 09.10.2001 г. по 04.07.2012 г., работая в должности начальника проектного бюро. 20 апреля 2005 г. между истцом и ответчиком был заключен договор № 332 о совместной деятельности в строительстве жилого дома № 4 в квартале БЦ-6 в жилом массиве «Аэропорт» Советского района г. Красноярска. По условиям указанного договора, истец (Инвестор) обязуется в качестве своего вклада в общее дело добросовестно отработать у ответчика (Предприятие) в течение 5 лет со дня подписания договора. В свою очередь, Предприятие обязуется создать Инвестору условия для работы, по истечении пятилетнего срока передать Инвестору в собственность квартиру. Истец свои обязательства по договору о совместной деятельности исполнил надлежащим образом, отработал у ответчика более 7 лет, каких-либо дисциплинарных взысканий не имел. Произвел в спорной квартире отделочные работы и установил сантехнику. Ответчик же после сдачи дома в эксплуатацию в 2006 г. уклоняется от оформления передачи квартиры в собственность истца, не подписывает акт приема-передачи квартиры.
Ответчик с иском не согласился, предъявил встречный иск о расторжении договора от 20.04.2005 г. № 332 в связи стем, что инвестором В. не в полном объеме исполнены обязательства по оплате квартиры: не внесен денежный вклад в сумме 600 000 руб. (наряду с трудовым участием), не оплачены работы по остеклению балкона. Также указы вал и на то, что в период действия трудового договора истцу В. неоднократно снижался размер премии за неудовлетворительную работу проектного бюро.
Входе рассмотрения дела истцом В. произведена оплата стоимости работ по остеклению балкона, в подтверждение представлена квитанция к приходному ордеру.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 20.11.2012 г. исковые требования В. удовлетворены, встречный иск ЗАО «Сибагропромстрой» отклонен за необоснованностью, поскольку из содержания договора от 20.04.2005 г. № 332 не следует обязанность В. дополнительно к трудовому участию внести денежный взнос в сумме 600 000 руб., работы по остеклению балкона истцом оплачены в полном объеме, задолженность перед застройщиком отсутствует. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 18.02.2013 г. указанное решение оставлено без изменения (Архив Советского районного суда г. Красноярска, дело № 2-7221/2012).
Препятствиями для удовлетворения подобного иска могут быть следующие обстоятельства: участником долевого строительства не исполнены в полном объеме обязательства по оплате строящегося жилого помещения; многоквартирный дом, в котором расположено спорное жилое помещение, не введен в эксплуатацию. В последнем случае решение суда о признании за участником права собственности на объект долевого строительства было бы заведомо не исполнимым, поскольку регистрация права собственности на строящееся жилое помещение невозможна.
Нарушение срока передачи объекта долевого строительства.При нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором, участник вправе требовать от застройщика выплаты неустойки и возмещения причиненных убытков.
Неустойка уплачивается участнику в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей надень исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере (ст. 6 Федерального закона от 31.12.2004 г. № 214-ФЗ). В литературе и судебной практике существует дискуссия относительно того, по состоянию на какую дату следует брать ставку рефинансирования — указанную в договоре конечную дату (день) передачи объекта долевого строительства участнику либо дату фактической передачи объекта и подписания акта приема-передачи. Применяя по аналогии правило п. 1 ст. 395 ГК РФ, можно предположить, что при уплате застройщиком неустойки в добровольном порядке последний вправе произвести ее расчет на день добровольного исполнения обязательства, а в случае взыскания неустойки в судебном порядке участник долевого строительства вправе произвести расчет неустойки исходя из ставки рефинансирования надень предъявления иска или на день вынесения решения[123].
Требование участника долевого строительства о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства не подлежит удовлетворению в тех случаях, когда участник уклонялся от приемки объекта долевого строительства либо отказывался от подписания акта приема-передачи со ссылкой на наличие в передаваемом объекте недостатков, которые не являются существенными и не препятствуют пользованию данным объектом по назначению.
Т. обратилась в суд с иском к 000 «Стоун» о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве. В обоснование заявленных требований указал, что заключил с ответчиком договор, по условиям которого квартира должна быть передана участнику (Т.) во втором квартале 2008 г. В нарушение условий договора ответчик не передал истице квартиру.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 20.12.2011 г. исковые требования Т. удовлетворены частично, с ООО «Стоун» в пользу истицы взыскана неустойка и штраф за нарушение прав потребителей.
По кассационной жалобе ответчика указанное решение отменено, с указанием следующих мотивов.
По условиям договора участия в долевом строительстве, ответчик обязан передать истцу квартиру в течение четырех месяцев после утверждения акта государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию. Срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен 2-м кварталом 2008 г. в соответствии с п. 1.3 договора. Однако пунктом 7.5 договора предусмотрено, что в случае внесения изменений в распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 21 июля 2004 г. № 1309 относительно сроков окончания строительства объекта плановым сроком сдачи объекта в эксплуатацию будет считаться срок, определенный во вступившем в силу распоряжении Администрации Санкт-Петербурга о внесении соответствующих изменений.
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 18 июня 2010 г. № 143 срок реализации инвестиционного проекта был продлен до 11 сентября 2010 г. Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 22.02.2011 г. № 43 срок реализации инвестиционного проекта был продлен до 11 марта 2011 г.
Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 10 февраля 2011 г., в связи с чем квартира должна быть передана истице по акту до 10 июня 2011 г., но не раньше внесения всех платежей, предусмотренных договором (п. 3.5. договора).
Письменное уведомление об окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию, необходимости доплаты за увеличение площади квартиры, а также предложение осмотреть квартиру и принять по акту приема-передачи направлено ответчиком в адрес истца в мае 2011 г.
Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условиями договора предусмотрена обязанность ответчика передать истцу квартиру, однако квартира до настоящего времени не передана, что в силу п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» является основанием для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока выполнения работ, в размере 3 % от цены работ за каждый день просрочки.
Судебная коллегия не может согласиться сданным выводом суда первой инстанции.
В соответствии с условиями договора, а именно п. 2.1.2, 2.1.3 договора, ответчик исполнил предусмотренные обязательства и в предусмотренный договором срок по окончании строительства направил истцу уведомление об окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию с предложением осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи.