Поскольку переход права на НИ сопряжен с возникновением права одного (что подлежит государственной регистрации) и прекращением права другого (что также подлежит государственной регистрации), то, на наш взгляд, законодатель, говоря об обязательности государственной регистрации перехода права, отождествлял это с государственной регистрацией сделок.
Напомним, что в соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 154 ГК РФ сделки могут быть двух или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание или внесение имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица).
Законом не установлена необходимость государственной регистрации односторонних сделок как таковых, поэтому в их случае речь не идет о регистрации самого перехода права.
Исходя из анализа норм ГК РФ, можно предположить, что законодатель отождествляет государственную регистрацию перехода прав на НИ и государственную регистрацию многосторонних сделок, то есть договоров.
Статьей 164 ГК РФ установлена обязательность государственной регистрации сделок. При этом закон дополнительно говорит о необходимости государственной регистрации сделок в следующих случаях: ипотека (п.4 ст.339), продажа жилых помещений (п.2 ст.558), продажа предприятия (п.3 ст.560), договор дарения НИ (п.3 ст.574), рента под отчуждение НИ (ст.584), аренда зданий и сооружений на срок не менее одного года (п.2 ст.651), аренда предприятий (п.3 ст.658), доверительное управление НИ, продажа которого требует государственной регистрации (ст.1017).
Ответственность за несоблюдение требований статьи 164 ГК РФ в части обязательности государственной регистрации сделок установлена статьей 165 настоящего кодекса "Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации".
Несоблюдение обязательной нотариальной формы во всех случаях влечет ее недействительность. Что касается государственной регистрации, то закон сформулирован крайне противоречиво. Он может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность[31].
Правильным представляется первое толкование. Оно было высказано в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. По мнению ВАС РФ, в соответствии со статьей 165 данного кодекса несоблюдение в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.1999 N 608/99).
За государственной регистрацией сделки в соответствующее учреждение юстиции должны обращаться все участники такой сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от такой регистрации, то другая сторона должна обратиться в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии, однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности (п.3 ст.165; п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ 13 ноября 1997г. N 21). Исключение составляют сделки, составленные в нотариальной форме. Даже если нотариальной формы по закону для таких сделок и не требовалось, соблюдение ее дает право стороне в одностороннем порядке потребовать государственной регистрации сделки (ст.16 Закона о ГРПНИ).
Необоснованное уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении сделки. В законе сказано о возмещении убытков. В них включаются как реальный ущерб (расходы по хранению имущества, его транспортировке, ремонту, убытки, вызванные его повреждением или гибелью), так и "упущенная выгода" (п.2 ст.15) — неполученные доходы, которые при обычных условиях гражданского оборота лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.
Помимо последствий, установленных статьей 165 ГК РФ, с моментом государственной регистрации связаны и такое правовое последствие, как возникновение права собственности у приобретателя по договору (ст.223 ГК РФ). Данная статья предусматривает, что по общему правилу (п.1) право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В тех же случаях, когда происходит отчуждение НИ и такое отчуждение (сделка по отчуждению) подлежит государственной регистрации, то право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК РФ).
Норма, содержащаяся в пункте 2 статьи 223 ГК РФ, является императивной. Если содержанием договора является приобретение права собственности на вещь, подлежащую государственной регистрации, то стороны договора не имеют права отступить от рассматриваемого правила. Только закон может установить иное правило.
ВАС РФ разъяснил, что при разрешении судами споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на НИ, судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по до говору продажи НИ, исполненному сторонами, он не вправе распоряжаться данным имуществом. В связи с тем, что право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
После передачи НИ покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться. Потому что указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи НИ, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать следующее.
Бывают случаи, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору. В таких ситуациях регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное НИ не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с не оплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения НИ и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
При разрешении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи приватизированного объекта, необходимо руководствоваться Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"[32].
Следует отметить, что в ГК РФ содержатся дополнительные правила установления момента заключения договоров, связанные с требованием об обязательности государственной регистрации. Данные правила установлены в пункте 3 статьи 443 настоящего кодекса, который предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. К таким пункте 3 статьи 443 настоящего кодекса, который предусматривает, что договорам относятся, как явствует из статьи 164 данного кодекса, сделки с землей и другим НИ в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 и законом о регистрации прав на НИ.
Анализируя текст норм ГК РФ, посвященных регулированию отдельных видов сделок с НИ, можно прийти к выводу о разнообразии последствий реализации требования, установленного статьями 164, 223, 443 ГК РФ.
Если произвести классификацию частных требований о государственной регистрации сделок и договоров в зависимости от правовых последствий их соблюдения/несоблюдения, то картина будет выглядеть так:
государственная регистрация как условие признания договора заключенным: договор купли-продажи, мены жилого дома, квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор купли-продажи предприятия (ст.560 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ); договор ипотеки (п.2 ст.10 Федерального закона "Об ипотеке").