государственная регистрация как условие признания договора заключенным: договор купли-продажи, мены жилого дома, квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор купли-продажи предприятия (ст.560 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ); договор ипотеки (п.2 ст.10 Федерального закона "Об ипотеке").
государственная регистрация как условие действительности сделки: договор дарения НИ (п.3 ст.574 ГК РФ); договор ренты (выплаты ренты под отчуждение НИ) (ст.584 ГК РФ); договор аренды НИ (ст.609 ГК РФ); договор доверительного управления (ст.1017 ГК РФ).
государственная регистрация как условие возникновения (прекращения) прав:
договор купли-продажи, мены объектов нежилого назначения (ст.551 ГК РФ);
переход права собственности на предприятие (ст.564 ГК РФ);
возникновение права собственности на вновь созданные объекты НИ (ст.219 ГК РФ);
возникновение права собственности в результате приобретательной давности (ст.234 ГК РФ).
случаи, когда государственная регистрация не имеет значения для момента определения права:
право члена кооператива на представленный ему объект (п.4 ст.218 ГК РФ);
наследование (часть 3 ГК РФ);
реорганизация юридических лиц;
решение суда.
Глава 2. Что такое государственная регистрация?
Государственная регистрация как инструмент защиты прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Как мы выяснили, государственная регистрация права как один из элементов сложного фактического правообразующего состава в первую очередь служит цели определения момента возникновения права, что чрезвычайно важно для определения существования гражданско-правовых отношений во времени.
Вместе с тем можно утверждать, что определение момента возникновения прав на имущество посредством государственной регистрации права является способом гражданско-правовой защиты указанных прав.
Статья 12 ГК РФ содержит открытый перечень способов защиты гражданских прав, первым из которых поименовано признание права.
Признанием прав снимается сомнение в принадлежности права тому или иному лицу. В практике нередки случаи, когда не сколько юридических лиц считают себя собственниками одного и того же нежилого помещения. Признанием вступившим в законную силу решением суда права собственности за кем-либо из этих юридических лиц исключается дальнейшее судебное оспаривание права. Признание прав как способ защиты может применяться в сочетании с другими способами. Например, признание права и восстановление положения, существовавшего до нарушения права, а также пресечение действий, нарушающих право. В практике нередки случаи, когда одно лицо незаконно занимает помещение, принадлежащее другому лицу, и препятствует его владельцу пользоваться этим помещением. Признав право истца, суд может обязать незаконно занявшего помещение освободить его и устранить все препятствия, мешающие законному владельцу пользоваться помещением. Например, снять охрану помещения[33].
ГРПНИСН, согласно статье 2 Закона о государственной регистрации прав, представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, системное толкование норм статьи 12 ГК РФ и статьи 2 указанного закона приводит к выводу о том, что ГРПНИ является также способом защиты гражданских прав, который реализуется посредством признания возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ.
В этой связи следует также отметить норму, содержащуюся в пункте 4 статьи 212 ГК РФ, согласно которой "права всех собственников защищаются равным образом". ГРПНИСН в весьма значительной степени подчинена реализации данной нормы, поскольку носит, как это мы увидим в дальнейшем, общеобязательный характер. Очевидно, что в данном случае под гражданско-правовую защиту посредством государственной регистрации прав подпадают права собственности и иные вещные права только на НИ.
Если говорить о практическом аспекте применения ГРПНИСН в качестве способа защиты гражданских прав, то здесь уместным было бы процитировать латиноамериканского экономиста Эрнандо де Сото. Говоря о необходимости внедрения системы ГРПНИ и сделок с ней в бывших социалистических странах, он раскрывает суть государственной регистрации как инструмента защиты прав собственности следующим образом:
"Не будь ее (системы частной собственности и государственной регистрации НИ — Прим. автора), любая сделка с НИ потребовала бы чрезвычайных усилий только для того, чтобы определить основные параметры операции:
на самом ли деле продавец является владельцем этой земли и имеет ли право ее продать?
не обременена ли эта земля долгами?
признают ли власти, обеспечивающие охрану НИ, права нового владельца земли?
как исключить претензии других претендентов на землю?"[34]
Регистрация прав на НИ как публичное признание прав на тот или иной объект НИ за тем или иным субъектом гражданских прав осуществляется посредством внесения соответствующих записей в единый реестр прав. Публичность, открытость и доступность данных о таких правах и их правообладателях способствуют прямой защите интересов сторон в сделках с НИ, тем самым легализуя гражданский оборот недвижимых вещей и прав на них. Как гласит статья 2 закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на НИ. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.
Цели, задачи и назначение государственной регистрации
Необходимость проведения ГРПНИСН как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с НИ, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.131, ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Введение такой системы преследует несколько целей:
придать предельную открытость (прозрачность) правам на НИ, а также информации об этих правах; ввести государственный контроль за совершением сделок с НИ (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);
внести единообразие в процедуру регистрации прав на НИ на всей территории России. Для достижения этих целей и был принят Федеральный закон о ГРПНИСН.
По существу регистрация прав на НИ призвана служить обеспечением стабильности оборота НИ, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с НИ за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
ГРПНИ можно рассматривать с нескольких сторон. Очевидно, что корни данного правового института лежат в сфере гражданских отношений, а следовательно, в сфере гражданского права.
С гражданско-правовой точки зрения регистрация прав на НИ представляет собой:
юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на НИ;
элемент сложного юридического состава возникновения указанных прав, их ограничений (обременений), переходов или прекращения.
способ защиты гражданских прав на НИ в том смысле, что ГРПНИ — единственное доказательство существования субъективного права на НИ.
С точки зрения административного права, ГРПНИСН можно рассматривать как:
административную процедуру, заключающуюся в государственной регистрации гражданских прав на НИ и сделок с данным имуществом путем внесения соответствующих записей о правах на каждый объект НИ в Единый государственный реестр прав на НИ и сделок с ним;
деятельность государственных органов по ГРПНИСН в рамках соответствующей территориальной юрисдикции.
Следует отметить, что ГРПНИСН, проводимую учреждениями юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер (п.2 ст.131 ГК РФ).
Указанные подходы формируют достаточно целостное восприятие правовой природы госрегистрации, однако было бы неправильным искать корни данного правового и общественного института только в двух базовых отраслях российского права.
Следует отметить, что государственная регистрация имеет и тесную связь с нормами гражданского процесса. Данная связь обусловлена возможностью обжалования в судебном порядке действий и решений органов по ГРПНИСН (речь идет, в основном, об отказах в государственной регистрации прав, а также приостановлении процедуры государственной регистрации).