Автор выражает благодарность и признательность всем специалистам в области ипотечного жилищного кредитования, чьи материалы и труды использовались при написании настоящей работы.
1. Понятие ипотеки и ипотечных систем. Фрагменты истории
1.1. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования
Предметом настоящей работы является ипотечное жилищное кредитование. Зачастую именно жилищное кредитование называют ипотекой, что не совсем верно.
Ипотека – залог недвижимого имущества. В таком определении это слово вошло в нашу жизнь и закреплено Федеральным законом «Об ипотеке» /1.36/. Жилищная ипотека подразумевает залог жилых помещений (квартир, домов), словом, того, что принято называть жильем (см. главу 2).
Различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит для строительства или приобретения жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог.
Ипотечное жилищное кредитование, как любое значимое экономическое явление, имеет триединую сущность: экономическую, юридическую, организационно-финансовую.
1.1.1. Экономическая сущность ипотечного жилищного кредитования
Как отмечают Ю. Воробьев /2.18/, А. Смолянников /2.152/, В. Горемыкин /2.24/, экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования выражают следующие функции, которые оно выполняет в экономике:
формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
стимулирование оборота и перераспределения жилья;
формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.
Для иллюстрации местоположения ипотечного жилищного рынка в сфере экономических взаимоотношений отметим следующее (см. рис. 1.1):
1. Рынок ипотечных кредитов является сегментом общего финансового рынка, на котором происходит перераспределение финансового капитала. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка ипотечных кредитов в части объекта залога и целевого использования ссуд;
Рис. 1.1. Место ипотечного жилищного рынка в сфере экономических взаимоотношений
2. Рынок жилья является сегментом общего рынка недвижимости. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка жилья в части способа финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости;
3. Вторичный ипотечный рынок, на котором инвесторы вкладывают свободные средства в ипотечные кредиты или ценные ипотечные бумаги, является частью инвестиционного рынка. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является сегментом вторичного ипотечного рынка.
Общепризнанно деление ипотечного жилищного рынка на первичный и вторичный.
На первичном рынке первичные кредиторы предоставляют ипотечные жилищные кредиты заемщикам для строительства или покупки жилья. На этом сегменте рынка «рождается» тот специфический товар, который затем попадает на вторичный рынок.
На вторичном рынке ипотечные кредиты покупаются, продаются, обмениваются в интересах конечных инвесторов.
Дальнейшее развитие вторичного рынка ипотечных кредитов направлено на создание фондовых механизмов, упрощающих доступ инвесторов, прежде всего частных, на ипотечный рынок.
1.1.2. Юридическая сущность ипотечного жилищного кредитования
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты жилой недвижимости при их залоге. Правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя. Залоговое право фундаментально исследовали в своих трудах российские ученые М. М. Агарков, Г. Ф. Шершеневич, В. В. Витрянский.
При кредитовании залог имеет двойственную природу. С одной стороны, он носит акцессорный или дополнительный характер по отношению к основному обязательству (кредитному договору). С другой стороны, залог выступает как производное от вещного имущественного права залогодателя.
Особенностью залога по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств (например, поручительства) является то, что он носит вещно-правовой характер. Залог как право имеет свойство следования за вещью, что является типичным свойством вещных прав. Жилое помещение, переданное в залог, обеспечивает исполнение кредитного договора со стороны владельца помещения, являющегося одновременно заемщиком, вплоть до прекращения действия договора (полного исполнения заемщиком взятых на себя обязательств или расторжения договора). При любых обстоятельствах, возникающих в период действия кредитного договора, право залога сохранит свою силу, так как оно заключается не в личности залогодателя, а в заложенной вещи.
В то же время залог не является в полной мере вещным правом в такой степени, каким является право собственности на жилую недвижимость. А. Смолянников отмечает /2.152/, что залог, неся на себе в некоторой степени вещный характер, в своей основе остается способом обеспечения исполнения обязательств. Вещность залога существует лишь постольку, поскольку она в состоянии обеспечить выполнение обязательств по кредитному договору.
Юридическая конструкция залога способствует регулированию двух видов правоотношений:
основное отношение между залогодателем и залогодержателем;
второстепенное отношение между залогодержателем и вещью.
Сложившиеся исторически две гражданско-правовые традиции: традиция романо-германского кодифицированного права и традиция англосаксонской системы некодифицированного прецендентного права, вызвали к жизни две системы залоговых отношений в сфере жилья: собственно ипотека и могидж (mortgage). В табл. 1.1 приведены основные характеристики залогового права с точки зрения романо-германской и англосаксонской традиций.
Как отмечается в /2.180/, и классическая ипотека, и могидж регулируют схожие хозяйственные операции, но в рамках принципиально разных правовых систем, базирующихся на различных юридических толкованиях понятия собственности.
Таблица 1.1
Основные характеристики залогового права с точки зрения романо-германской и англосаксонской традиций
1.1.3. Организационно-финансовая сущность ипотечного жилищного кредитования
Организационно-финансовая сущность ипотечного жилищного кредитования проистекает из особенности организации первичного и вторичного ипотечных рынков и систем их финансирования.
Л. Рябченко отмечает /2.145/, что с позиции мирового банковского хозяйства ипотечное кредитование имеет следующие особенности:
ипотечное жилищное кредитование есть кредитование под строго определенный залог – жилую недвижимость;
ипотечный жилищный кредит имеет целевое назначение, ссуды предназначены для строительства или покупки (вступления в права собственности) жилья для заемщика и его семьи;
ипотечные жилищные кредиты предоставляются на длительный срок – от 10 до 30 и более лет. Длительный срок позволяет заемщикам растянуть выплаты по кредиту и снизить платежную нагрузку. С другой стороны, в изменяющихся экономических условиях при длительных сроках кредитования банк сталкивается с проблемой формирования своих ресурсов.
Последнее из сказанного – формирование долгосрочных банковских ресурсов — часто ставят во главу угла при систематизации организационно-финансовых систем ипотечного кредитования.
В. Кутузов /2.75/ отмечает, что все действующие системы жилищного финансирования в странах с рыночной экономикой несут в себе элементы двух моделей: депозитной и ипотечной.
Депозитная, или ссудо-сберегательная, модель основана на привлечении дешевых депозитов от граждан, которые в будущем предполагают получить ипотечные кредиты.
Ипотечная модель основана на деятельности ипотечных банков, которые привлекают средства в основном за счет эмиссии специальных ипотечных бумаг.
К. Митрошина /2.98/ делит ипотечные кредитные учреждения на депозитные – ссудо-сберегательные ассоциации и сберкассы, и недепозитные – собственно ипотечные банки, мобилизующие средства на рынке капитала, а не с помощью привлечения депозитов. Обобщающие выводы делает Е. Терновская /2.174/, указывая, что существуют две принципиальные модели организации системы жилищного кредитования:
модель депозитного института типа сберегательного банка, предусматривающая аккумулирование средств на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения;
модель ипотечной компании, не привлекающей вклады, а инвестирующей начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, но, выдав заем, продают его третьему лицу – инвестору, непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.