По мнению Н. Волочкова, рынок недвижимости удобно представить в виде цилиндрического пространства, которое разделено на три сектора:
товары в виде конкретных объектов недвижимости;
работы – строительство и реконструкция;
услуги – посредничество, оценка, маркетинг и т. д.
Каждый из секторов делится на более узкие сектора, так что каждый из них будет представлен совокупностью объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику. Так, сектор товара разделяется на жилую недвижимость и нежилые помещения.
Если разделить цилиндр параллельными плоскостями, получим несколько более мелких сегментов, которые соответствуют определенным группам покупателей, отличающихся от других.
В работе /2.114/ приведены особенности рынка недвижимости, которые складываются в определение этого понятия.
Во-первых, рынок недвижимости определяется той особой ролью, которую недвижимое имущество играет в жизни общества. Поведение собственника недвижимого имущества оказывает существенное влияние на жизнь очень многих людей.
Во-вторых, особенность рынка недвижимости связана со спецификой самого недвижимого имущества как объекта экономического оборота. В условиях рыночной экономики недвижимость относится к немногочисленной группе товаров, которые относятся как к инвестиционным, так и потребительским товарам длительного пользования. В силу специфики рынок недвижимости тесно связан, с одной стороны, с финансовым рынком, с другой – с рынком иных потребительских товаров. Переплетение потребления и инвестиций – фактор, который усложняет анализ закономерностей рынка недвижимости.
Основываясь на приведенных выше мнениях специалистов, в проведенном анализе позволим себе дать следующее определение рынка недвижимости.
Рынок недвижимости – это неотъемлемая часть рыночной экономики общества, проявляющийся как способ взаимодействия производителей (продавцов) и потребителей (покупателей):
товара особого рода – объектов недвижимости и связанных с ними прав;
услуг, основанных на правах на недвижимое имущество;
инвестиционных предложений, основанных на правах на недвижимое имущество, основанный на децентрализованном и безличностном механизме ценовых сигналов, скорректированных с учетом поведенческих особенностей общественных групп.
Особенности недвижимости как товара
В /2.106/ отмечается, что недвижимость необходимо рассматривать в двух аспектах: физическом и экономическом.
Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный расположенный в пространстве объект, обладающий определенной полезностью. В экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход.
Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами, отличающими ее от других товаров (в терминах, изложенных в /2.53/ и /2.17/):
Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать в обычном смысле этого слова. Недвижимости можно лишиться в результате юридических действий, направленных на изменение прав собственности на нее. Но это другое дело, чем просто потеря или кража товара.
Долговечность. В зависимости от материала, из которого они сделаны, объекты недвижимости имеют нормативный срок службы от 15 до 150 лет, что, как правило, намного больше, чем срок службы большинства товаров.
Стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости прочно связаны с землей, их нельзя перенести.
Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов. Несмотря на похожесть жилых зданий типовой застройки, они отличны друг от друга в силу своего расположения (ближе или дальше от остановок транспорта или магазинов), ориентации по сторонам света, да и по людям, которые в них живут.
С экономической точки зрения объекты недвижимости обладают следующими качествами (приводится с учетом позиций, изложенных в /2.199/ и /2.114/):
Редкость. Если другие товары имеют определенную стандартизованность, то объекты недвижимости уникальны. Это определяет тот факт, что на рынке находится крайне ограниченное количество товаров, которые способны удовлетворять запросы потребителей.
Высокий уровень издержек. Из первого вытекает второе: так как товаров, наилучшим образом отвечающих запросам, мало, возникает дефицит, который может быть разрешен за счет увеличения общих издержек (как временных, так и денежных) по операциям на рынке недвижимости.
Инвестиционный потенциал. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых с течением времени возрастает. Даже в развитых странах, где имеется перепроизводство жилья, наблюдаются тенденции к росту стоимости недвижимости.
Локальная полезность. Спрос на объекты недвижимости во многом определяется географическими, а иногда и историческими факторами. Покупатель, приобретающий жилье, офис или завод, в первую очередь думает о своем будущем с точки зрения расположения объекта недвижимости в конкретном поселке, городе, регионе.
Управляемость. Любой объект недвижимости нуждается в постоянном управлении, т. е. в поддержании его в эксплуатационном состоянии, что связано с покрытием затрат на выполнение тех или иных работ – обслуживание инженерных коммуникаций, ремонт, уборка мусора и т. д.
Еще одной отличительной чертой недвижимости является тот факт, что она является особым видом собственности. Пользование недвижимостью затрагивает интересы очень многих людей, что требует от государства введения особого порядка регистрации прав на объекты недвижимости.
Особенности рынка недвижимости
Отличие недвижимости как товара определяют особенности и отличия рынка недвижимости от других рынков.
С. Коростелев /2.67/ выделяет следующие особенности рынка недвижимости:
на рынке недвижимости значительно меньшее количество сделок, особенно уникальных и специализированных объектов;
сделки недвижимости, как правило, носят конфиденциальный характер, открытая информация часто бывает неполной и неверной;
некоторые сделки на рынке происходят под влиянием различных слухов, психологических потребностей и особенностей участников, их недостаточной информированности;
рынки недвижимости имеют низкую эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны;
спрос на недвижимость может быть крайне изменчивым. И. Балабанов /2.7/ в дополнение к выше указанным выделяет следующие особенности рынка недвижимости:
величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим и историческим факторами, состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости;
спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, что приводит к значительным дисбалансам спроса и предложения;
все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
С. Максимов /2.114/ делает вывод, что рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики.
Классификация рынка недвижимости
Рынки недвижимости могут быть классифицированы по следующим признакам (изложено по /2.200/):
По функциональному использованию:
рынок жилой недвижимости (рынок жилья);
рынок коммерческой недвижимости;
рынок общественной недвижимости;
рынок промышленной недвижимости;
рынок сельскохозяйственной недвижимости.
По географическому фактору: рынок в пределах района, города, республики, региона, страны.
По рыночной стоимости: подразумеваются рынки объектов, имеющих схожие функциональные характеристики, но обладающие разными свойствами (например, комфортностью) с точки зрения пользователя, а значит и разной рыночной стоимостью.
По качеству недвижимости: рынки объектов недвижимости высокого, среднего и низкого качества. Введение этой квалификации в дополнение к квалификации по рыночной стоимости обусловлена тем, что порой недвижимость высокого класса при определенных условиях не находит спроса и продается по ценам объектов среднего класса. Другими словами, квалификация по качеству – желания продавца, квалификация по стоимости – реалии рынка.
По инвестиционной мотивации:
рынок приносящей доход недвижимости;
рынок недвижимости с потенциальным приростом стоимости;
рынок недвижимости, рассматриваемой в качестве налогового укрытия (например, строительство объектов связано с продолжительным денежным потоком).