Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, к каковым следует отнести нанимателей квартир. И подобные интересы защищаются законом императивным образом: нанимателю должно предоставляться пригодное для проживания (т. е. отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям) и отдельное жилое помещение. Нельзя предоставлять часть комнаты либо одну из смежных комнат (ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Закон о жилищных отношениях (ст. 24) устанавливает заключение договора в письменной форме, но ничего не говорит о необходимости государственной регистрации.
Закон о жилищных отношениях признает также право нанимателя вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов; на краткий период (до 6 месяцев) выезжать из помещения. Член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, приобретает такое же право пользования жилым помещением. При переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (п. 8 ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Но эти положения установлены диспозитивными нормами закона и могут по договору сторон быть изменены или вообще лишены юридической силы.
Выселение из жилища допускается по требованию наймодателя во всех случаях, предусмотренных договором, а также по основаниям и на условиях, установленных Законом о жилищных отношениях для выселения из государственных квартир (п. 5 ст. 24 Закона о жилищных отношениях), за небольшими исключениями.
Договор, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время принудительно расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не менее, чем за 3 месяца. При досрочном расторжении договора нанимателем он должен предупредить об этом наймодателя не менее, чем за месяц либо уплатить за этот месяц установленную договором плату.
Интересы нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены значительно слабее. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст. 25 Закона о жилищных отношениях). Для вселения других лиц, в том числе членов семьи, требуется согласие собственника (собственников). Соответственно без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение при временном выезде в другую местность.
Досрочное расторжение договора возможно не только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, но и при наличии иных уважительных непредвиденных причин. Статьей 25 Закона о жилищных отношениях устанавливается также возможность досрочного выселения нанимателя по основаниям, предусмотренным подпунктами 1–5 ст. 107 – систематическое разрушение или порча жилища, использование его не по назначению и т. п.
Договор, заключенный без указания срока действия, может быть расторгнут наймодателем в любое время без объяснения причин с предупреждением за месяц. Но наниматель вправе расторгнуть договор найма досрочно и без предупреждения, без обязанности внесения какой-либо платы, кроме как за прожитое время, если в договоре не предусмотрено иное.
Выселение нанимателя и проживающих с ним лиц из квартиры собственника во всех случаях производится без предоставления другого жилого помещения.
Возможность сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения или его части в поднаем всецело зависит от условий договора с наймодателем. При прекращении или расторжении договора найма немедленно прекращается право проживания в квартире поднанимателей и всех временных жильцов.
Как видим, существенно различный подход.
Договор подряда. Общая характеристика[152]
Договор подряда – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров.
Договор подряда применяется во многих сферах хозяйственной и бытовой деятельности – выполнение индивидуальных заказов граждан, осуществление капитального строительства, проектно-изыскательские работы, монтаж и наладка оборудования, добыча полезных ископаемых, проведение заказных научных исследований.
Каждая из таких договорных разновидностей отличается заметными правовыми особенностями, вытекающими из особенностей производимых работ и их результатов, которые в основной своей части будут отмечены ниже, но сохраняют существенные признаки договора подряда.[153]
Статья 616 ГК определяет договор подряда следующим образом:
«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результаты заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (уплатить цену работы)».
Как видим из определения, существенными признаками договора подряда являются:
а) подрядчик выполняет своими силами фактические работы по индивидуальному заданию заказчика и передает последнему результаты работ;
б) вследствие подрядных работ появляется новый результат, определенный индивидуальными признаками;
в) этот результат принадлежит заказчику, который принимает его от подрядчика и оплачивает выполненные работы.
По этим общим признакам договор подряда отличается согласно законодательству от сходных договоров, которые также заключают при совершении одним участником определенных оплачиваемых действий по заданию и в интересах другого участника.
Следует учитывать, что все действия одного лица, совершаемые по заданию другого лица и в его интересах, можно, с некоторыми допущениями, считать работой. С этих позиций работой могут признаваться и строительство, и уборка помещения, и обучение иностранному языку, и перевозка грузов, и юридическое консультирование, и многое другое. Но само содержание выполняемой работы настолько влияет на особенности правового регулирования соответствующих правоотношений, что их трудно, а то и невозможно охватить одной «юридической крышей».
Традиционно, например, от договора подряда отличается договорное выполнение работ без образования их нового осязаемого результата. Поэтому законодательство выделяет в качестве отдельных от подряда договоры перевозки, хранения, перевода денег, управления имуществом и т. д. Самостоятельные транспортные операции отличаются значительной спецификой, связанной с передачей предмета договора в полное владение исполнителя (перевозчика). Вводятся специальные правила об обеспечении сохранности предмета перевозки (груза), о его передаче третьему лицу (грузополучателю), не участвовавшему в заключении договора, об ответственности за несохранность и т. п. Отсюда – большой объем законодательства, регулирующего только транспортные отношения.
Отличаются от подрядных также работы, порождающие не фактические, а только правовые результаты: передача по поручению правообладателя принадлежащих ему прав другим лицам либо приобретение им прав от других лиц, принятие им на себя обязанностей и т. п. (поручение, комиссия, агентские договоры и т. п.).
С этих позиций договор об оказании юридических услуг выполняет хотя бы частично функции представительства. Например, предоставление адвокатом юридической консультации – это оказание фактической услуги, а договор с адвокатом о его выступлении в судебном процессе в интересах клиента – это договор об оказании юридической услуги. Типичный договор об оказании юридических услуг – это договор поручения.
Иногда, впрочем, для реального удобства участников заключаемые между ними договоры охватывают оказание и фактических и юридических услуг. Например, договор транспортной экспедиции. Здесь и юридические услуги (заключение и исполнение в интересах клиента договора перевозки), и фактические услуги (затаривание груза, перевозка его к месту погрузки, погрузка, охрана при перевозке, разгрузка, доставка на склад клиента и т. п.). Можно назвать также дилерские, консигнационные и т. п. договоры.
Поэтому при заключении договора об оказании юридических услуг всегда необходимо различать две цепочки правовых связей (взаимных прав и обязанностей): а) между услугодателем и услугополучателем, б) между услугополучателем и третьим лицом, которого с услугополучателем связал услугодатель.
Очень близко к подрядным стоят оплачиваемые работы по оказанию различных услуг – образовательных, медицинских, туристических, оздоровительных, косметических и т. п. Различие правовой природы работ и услуг, ведущее к особенностям их правового регулирования, показано в следующей главе.
Нередко ту или иную разновидность работ можно одновременно на разных уровнях регулировать и договором подряда, и другими более специализированными видами договоров.