самую хорошую квартиру.
И если потом вам понадобится переехать в другое жилье или другой город, вы всегда можете сохранить недвижимость для денежного потока и позволить ей продолжать расти в цене. Если вы женитесь или у вас появятся дети, и у вас есть двухкомнатный или трехкомнатный дом, вы можете превратить его в один большой особняк. Или просто сдайте недвижимость в аренду, если не хотите там жить, чтобы покрыть ипотеку и найти другое место для себя. Простая покупка недвижимости не означает, что вы застряли в этом месте – это просто означает, что у вас есть актив, способный расти.
Существуют невероятные налоговые льготы для инвестирующих в недвижимость, которые помогают экономить больше денег и упрощают создание портфолио недвижимости. Если вы сдаете свою недвижимость в аренду, вы можете сделать налоговый вычет за массу расходов, включая налоги на недвижимость (до 10 000 долларов США), ипотечное страхование, ремонт, плату за управление и любые другие расходы, связанные с управлением и обслуживанием вашей сдаваемой в аренду собственности. Не только эти вычеты позволят вам сэкономить на налогах, но и любые улучшения помогут сделать недвижимость более ценной. Одно примечание: если вы живете в очень дорогом районе с высокими налогами на недвижимость, у вас не получится вычесть более 10 000 долларов, а это означает, что владение недвижимостью может стать дорогим. Но для большинства владельцев недвижимости и инвесторов эти налоговые вычеты действительно работают и делают домовладение доступнее благодаря снижению налогов.
В дополнение к этим преимуществам, даже несмотря на то, что ваша сдаваемая в аренду недвижимость, вероятно, растет в цене, вы можете фактически вычесть амортизацию, что позволит вам долгое время вычитать как «потери из-за износа» определенный процент от цены, которую вы заплатили за само строение (а не за землю). Стандартный жилищный вычет составляет 27,5 лет, поэтому вы можете взять стоимость строения (скажем, 200 000 долларов) и разделить ее на 27,5, что дает вам 7772 доллара, а затем умножить это на предельную налоговую ставку (например, 25 процентов), равную 1818 долларам, которые можно ежегодно вычитать из налогов на амортизацию. Ознакомьтесь с налоговым документом 527 IRS, чтобы узнать больше.
Еще одно преимущество инвестирования в недвижимость – это то, что она считается материальным активом, поэтому вы можете брать кредиты под залог своей недвижимости. Это дает вам доступ к большему количеству наличных денег, если вы хотите рефинансировать или взять часть капитала из своей недвижимости, чтобы инвестировать в рынок или купить больше недвижимости. Одно из лучших преимуществ обналичивания – возможность вывести деньги без налогов! Это удивительный способ получить прибыль от недвижимости, которая выросла в цене, без необходимости продавать ее.
Затем, если вы действительно хотите заработать много денег, вы можете рефинансировать эту собственность, чтобы выручить часть прибыли и использовать наличные для покупки второй собственности. Затем вы можете сделать это снова, чтобы купить свой третий, четвертый или пятый объект недвижимости и довольно быстро создать многомиллионный портфель.
КАК КУПИТЬ ДОМ, ИМЕЯ МАЛО ДЕНЕГ
Чтобы купить свою недвижимость, вам необходимо (1) накопить достаточно средств для первоначального взноса по ипотеке, а затем (2) иметь право на получение ипотеки. Ипотека – это когда банк или кредитная организация ссужает вам деньги на покупку дома. Как вы уже узнали, использование денег других людей для увеличения собственного капитала – одно из самых больших преимуществ инвестирования в недвижимость. И хотя получить крупную ссуду в банке или кредитной организации порой кажется сложной задачей, на самом деле ипотека может быть «хорошим долгом», потому что вы используете ее для покупки недвижимости, которая может генерировать денежный поток и увеличиваться в стоимости. Вы также можете использовать ипотеку для покупки дома по заниженной цене и сразу приобрести больше капитала. Если у вас есть необходимый кредит, вам, скорее всего, подойдет первоначальный взнос от 1 до 5 процентов.
Существует два популярных типа ипотеки: ипотека с фиксированной ставкой (FRM), где процентная ставка остается неизменной на весь срок кредита, и ипотека с регулируемой ставкой (ARM), где ставка увеличивается или уменьшается в зависимости от определенных рыночных факторов. Процентная ставка и тип ипотеки, которую вы можете получить от кредитной организации, во многом зависят от вашего кредитного рейтинга. Чем он выше, тем ниже будет ваша процентная ставка. Процентные ставки могут значительно варьироваться в зависимости от разных факторов и кредитной организации, поэтому важно получить котировки ставок по ипотечным кредитам от нескольких кредиторов. Когда я брал первую ипотеку, ставки варьировались более чем на 2 процента, что может означать выплату до сотен тысяч долларов дополнительных процентов.
Поищите лучшую ставку по ипотеке, которую можете получить. Я бы рекомендовал получить ставки по крайней мере от пяти, если не больше, кредиторов. Но вы должны быть осторожны с несколькими предложениями по ипотеке, потому что группа кредиторов, запрашивающих ваш кредитный рейтинг, может снизить его, фактически сводя на нет возможность получения более выгодной ставки или даже самой ссуды. Прежде чем выбирать, какие кредитные организации могут получить ваш кредитный рейтинг, я рекомендую сообщить его кредитору, не сообщая свой номер социального страхования и не спрашивая, какой будет расчетная ставка по ипотеке. Кредитор может подключить ваш рейтинг к своей системе и дать вам достаточно близкий диапазон. Затем, когда вы найдете двух или трех, которые предложат самые низкие ставки, сделайте следующий шаг, чтобы получить официальное предложение. Хотя может показаться, что это трудно и долго, это займет всего несколько часов, которые могут сэкономить вам десятки тысяч долларов на потенциальных выплатах процентов по ссуде.
Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой обычно предоставляются на пятнадцать и тридцать лет. Чем длиннее временной горизонт, тем меньше ваш ежемесячный платеж, но тем больше процентов вы заплатите. Процентные ставки также обычно выше для тридцатилетних ипотечных кредитов, поскольку банк ссужает вам деньги на более длительный период времени и, следовательно, принимает на себя больший риск дефолта.
Большинство американцев имеют ипотеку сроком на 30 лет, и в первые несколько лет им приходится платить большие проценты – около 80 процентов от общей суммы платежей. Если вы можете позволить себе более крупный ежемесячный платеж, выберите вместо этого пятнадцатилетнюю ипотеку – так вы заплатите меньший аванс независимо от того, планируете ли сохранять недвижимость несколько лет или дольше. На некоторых рынках вы все еще можете получить пятнадцатилетнюю ипотеку с минимальным первоначальным взносом всего в 3 процента, поэтому вам не нужно тратить много денег, чтобы получить лучшую процентную ставку по пятнадцатилетней ипотеке, чем по ипотеке на тридцать лет.
Ипотека с регулируемой процентной ставкой более