Достоверность информации – гарантия от обмана
Естественно, мало кто входит в своё новое жильё c сантиметром в руках или подкарауливает застройщика с рулеткой. Но некомфортные ситуации у счастливых новосёлов или собственников нежилого фонда возникают с завидной регулярностью. Строили дом по проекту, а получили «плавающие» метры, неточные данные, ошибки, которые стоят немалых денег и нервов. Как это происходит? На каком этапе? Кто виноват?
Недавно был одобрен законопроект об объединении Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Новые нормативные акты призваны исключить возможность искажения данных. То есть снизить порог риска – как для бизнеса, так и для физических лиц. Есть немало примеров, когда «плавающие» метры становились проблемой для бизнеса или печальной неожиданностью для новосёлов. Сложности возникают на самых разных этапах: при оформлении сделок, при сдаче недвижимости в аренду. При перепланировках (даже незначительных) «цифровое значение» ошибки бывает не столь велико, но в денежном эквиваленте может выражаться в финансовых затратах, потере времени и других существенных неудобствах. Достоверность информации здесь становится весьма ощутимой и вполне финансово ёмкой величиной.
Процесс регистрации, учёта недвижимости, земельной собственности требует разъяснения, определения зон и меры ответственности клиентов и исполнителей.
Стремление минимизировать риски заказчика из-за внесения в реестр искажённых сведений очень актуально. Поэтому Минэкономразвития зафиксировало в Законе «О государственном кадастре недвижимости» ответственность кадастровых инженеров за свои ошибки, а именно – аннулирование квалификационного аттестата. Кроме того, законодательством предусмотрена административная и имущественная ответственность. Предполагается также и введение уголовной ответственности по отношению к кадастровым инженерам за умышленное внесение заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, технический план или акт обследования.
Объект недвижимости можно поставить на кадастровый учёт по проектной документации. Но что если возникает несоответствие между проектом и фактической площадью, другими характеристиками объекта недвижимости?
Фактические, или, как мы называем, натурные обмеры позволяют снять эту проблему. Ведь денежные расчёты продавцы и покупатели недвижимости предпочитают производить на основе реальных характеристик. При существующей цене за метр недвижимости в крупных городах речь идёт о серьёзных, мягко говоря, суммах. Значит, надо идти к тем, у кого полные информационные базы и точные замеры.
Кто, что и зачем
Соотношение рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости зачастую вызывает такое недоумение у собственников, что они бегут прямо в суд. Что влияет на эти данные? Используются разные методики оценок, меняется актуальное состояние рынка, происходят изменения в законодательстве – словом, это живой процесс. Достаточно сложный и нервный для всех его участников.
В этом вопросе, как и в ряде других, есть особенности, которые полезно знать и желательно активно принимать во внимание на практике.
Кадастр подтверждает характеристики объекта при регистрации права собственности: обеспечивает защиту этого права, влияет на налог. При этом он никак не сопряжён с вопросами управления и эксплуатации, то есть с жилищно-коммунальными расчётами и платежами. Кадастровая стоимость объектов недвижимости в Москве определяется не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в течение пяти лет. То есть она достаточно статична.
Кадастровая оценка объекта недвижимости определяется оценщиком. Важное требование, на которое обязательно надо обратить внимание, – его принадлежность к СРО, наличие подтверждённой квалификации.
Техническая инвентаризация объекта недвижимости затрагивает не только его количественные характеристики, но и качественные: процент износа строения, конструктивные элементы здания, функциональное назначение разных помещений внутри строения, особенности и детали планировки и т.п. Эти параметры объекта учитывает только БТИ. Именно поэтому техническая инвентаризация БТИ так востребована при инвестировании строительства, перераспределении площадей и при других актуальных действиях с недвижимостью.
Что касается расчёта инвентаризационной стоимости, то раньше он был привязан к проценту износа строения. Коэффициент её пересчёта устанавливался один раз в год органами исполнительной власти Москвы. Сейчас ведётся большая работа по унификации методик оценки кадастровой стоимости – в ясности этого процесса заинтересованы и органы власти, и бизнес-сообщество, и Росреестр, и эксперты, и административные комиссии, и простые граждане. Положительные результаты этой работы уже вполне ощутимы.
Как проконтролировать застройщика
Не все знают, является ли застройщик ответчиком. Безусловно, является. Но если факт покупки уже состоялся, то все проблемы, связанные с объектом, ложатся на плечи покупателя. При этом привлечь застройщика к ответственности на практике бывает весьма непросто.
Учитывая, что неточности, ошибки при сделках с недвижимостью умножаются на её значительную стоимость, не только покупатели, но и основные организации и игроки рынка недвижимости крайне заинтересованы в том, чтобы соблюдались все юридические тонкости процесса.
Как всегда, есть надёжные специалисты, не очень надёжные и совсем ненадёжные. Именно поэтому надо тщательно изучать соответствующие документы и лицензии, а также постараться узнать об опыте тех, кому доверяют такие работы. Неслучайно в территориальных отделениях МосгорБТИ аттестат кадастрового инженера имеют все их начальники и заместители, отвечающие за производство, все руководители производственных групп, а общая штатная численность кадастровых инженеров ГУП МосгорБТИ на сегодняшний день составляет 110 человек.
Закономерно возникает вопрос и о контроле над действиями застройщика. До недавнего времени контроль по факту осуществляли органы технической инвентаризации. Теперь, даже если проводится инвентаризация, возможности инвентаризатора в части контроля существенно ограничены (кто будет спорить с заказчиком, если у того есть возможность найти более лояльного исполнителя?). В идеале контроль над действиями заказчика следует осуществлять не на заключительном этапе, а на всех стадиях строительных и прочих работ.
Новостройка: зона риска
До недавнего времени все объекты, попадавшие на рынок, проходили обязательную техническую инвентаризацию, а теперь такая инвентаризация является инициативной.
Допустим, на определённом этапе происходит отклонение от проектных данных. Отклонения выявляются либо при проведении технической инвентаризации (если заказчик строительства заказал её проведение перед оформлением документов на ввод объекта в эксплуатацию), либо позже, когда покупатель обнаруживает факт несоответствия физических параметров купленного объекта данным официальных документов.
Если отклонение выявлено при проведении технической инвентаризации, то перед вводом в эксплуатацию есть возможность привести всё в соответствие. Обычно добросовестный заказчик-застройщик заинтересован в том, чтобы в Государственном кадастре недвижимости были зафиксированы именно фактические параметры объекта. А если отклонение выявлено уже после продажи объекта, то, как правило, правды можно добиться только в судебном порядке.
Расхождение может достигать до 5% в ту или иную сторону. При больших площадях это выливается в приличные цифры в натуральном выражении (так, например, для объекта площадью в 10 000 кв. м отклонение в 5% составляет уже 500 кв. м).
На практике итоги выполненных обмеров объектов капитального строительства сопоставляются органами технической инвентаризации с представленной застройщиком проектной документацией. При расхождении планировки помещений по фактическим замерам с планировкой помещений в проекте застройщику предлагается до ввода объекта в эксплуатацию внести изменения в проектную документацию. И после корректировки проекта планировка помещений будет соответствовать проектной. Это является оптимальным сценарием решения проблемы.
Нельзя сказать, что перечисленные вопросы и проблемы близки к счастливому разрешению. Но органы исполнительной власти Москвы, органы Росреестра, Мосжилинспекция, ГУП МосгорБТИ заинтересованы в том, чтобы оптимизировать процессы этого рынка. Мы стараемся действовать сообща с целью исключить саму возможность недобросовестных действий по отношению к собственникам недвижимости – всем, кто доверяет нам обмеры драгоценных квадратных метров.