Поэтому риелторы и специалисты, занимающиеся исследованиями рынка найма жилья, обычно имеют в виду рынок коммерческого найма жилых помещений, на котором все собственники жилых помещений могут их сдавать, а граждане, нуждающиеся в жилье, могут их снять на взаимовыгодных условиях, по договорным ценам и условиям. Этот рынок – единственный, на котором действуют рыночные условия.
Хотя все рассмотренные нами формы найма жилых помещений оказывают некоторое влияние на рынок найма жилья (через величину спроса на жилье), тем не менее рынок наемного жилья – это рынок коммерческого найма, и, говоря о рынке наемного жилья, я буду иметь в виду именно рынок коммерческого найма.
Отношения коммерческого найма жилого помещения на этом рынке регулируются теми же положениями гл. 35 (ст. 671–688) ГК.
Особенности рынка найма коммерческого жилья
Какие группы населения формируют спрос на съемное жилье? Конечно, в основном это приезжие люди. Многочисленную группу составляют граждане, находящиеся в служебных командировках (участие в выставках, симпозиумах, совещаниях, оказание технической помощи и др.), и туристы. Эта группа приезжих обычно прибывает на короткий срок (как правило, до месяца), заселяется в гостиницы, апартаменты или снимает жилье частным образом. Качество запрашиваемого жилья может быть самое разное: от «президентского номера» до «койко-места» в общежитии.
Большую группу составляют отдыхающие: в период отпусков вся страна пускается в путь и тогда каждый третий или четвертый гражданин становится потенциальным съемщиком. Массовый характер это приобретает на Черноморском побережье, в других курортных местах, в крупных культурных центрах. Сюда же можно отнести и «дачников», то есть граждан, снимающих на лето жилье за городом (в просторечии – дачу). Запросы – также в зависимости от вкуса и кошелька.
Значительную группу (особенно в столице) составляют иностранцы (дипломаты, сотрудники иностранных компаний, банков), которые проживают в столице с семьями длительное время. Как правило, их обеспечивают жильем соответствующие структуры МИДа на правах аренды и субаренды. Это достаточно закрытое сообщество.
Гастарбайтеры – граждане стран ближнего зарубежья, которые в последнее время находятся у всех на слуху. Сколько их в России, в том числе в Москве, никто не знает: называются цифры в миллионы человек. Однако, даже если их и не миллионы, то, наверное, достаточно много, чтобы влиять на рынок жилья. Эта категория жителей очень мобильна, снимает жилье, как правило, самого низкого качества и на короткий срок.
Многие граждане России, покинув место постоянного жительства, надолго становятся нанимателями жилья в других городах, переезжая периодически с места на место в поисках лучшего. Например, в Москве тысячи людей живут и работают по временной схеме, то есть без постоянной регистрации. Как правило, они снимают частное жилье в зависимости от своих финансовых возможностей. Это и иногородние студенты, которым не хватило мест в общежитиях.
Повышенный спрос на столичную жилплощадь традиционно обеспечивают жители других городов, приток которых в Москву год от года растет. Приезжие довольно быстро приспособились к повышению арендных ставок, снимая квартиры не поодиночке, а по нескольку человек или даже семей. Flat-mates – съем квартир в складчину – явление не новое, таким способом давно пользуются студенты и молодежь, однако в последнее время оно получило широкое распространение среди приезжих других возрастных групп из-за повышения цен.
Коренные жители, которых не устраивают условия по месту их постоянной регистрации и которые снимают жилье, составляют также многочисленную группу. Это разведенные супруги, молодые семьи, просто любители уединения, любовные пары.
Конечно, на практике состав съемщиков жилья значительно разнообразнее приведенного выше, он постоянно меняется и по количеству, и по структуре, и по времени. Риелторы регулярно проводят аналитические обзоры этого рынка и публикуют данные в средствах массовой информации.
Летом традиционно на рынке аренды наблюдается преобладание предложения над спросом, поэтому хозяева квартир легче идут на снижение арендной платы.
Увеличение активности на рынке съемного жилья обычно начинается в конце июля – начале августа. Этому способствует приток абитуриентов и студентов столичных вузов.
По оценкам специалистов, в Москве ежемесячно сдается в аренду более 150 тыс. квартир и комнат. Точно определить количество сделок невозможно, поскольку подавляющее большинство договоров не регистрируется. Три четверти сдаваемых внаем квартир приходится на объекты экономкласса, около 20 % – на бизнес-сегмент, доля элитного жилья составляет не более 2 %.
Структура предложения наемного жилья
Что предлагает город для временного заселения приезжих граждан? Это, конечно, в первую очередь гостиницы и общежития, принадлежащие городским властям, муниципалитетам а также юридическим и физическим лицам. Это служебное жилье, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, принадлежащие, как правило, министерствам, ведомствам, крупным предприятиям и другим юридическим лицам, которые арендуют жилой фонд и предоставляют его своим сотрудникам в субаренду или внаем.
Это собственники жилых помещений (квартир, комнат, дач, коттеджей), которые сдают «излишки» другим гражданам по договорам найма.
Наконец, это наниматели жилых помещений по договорам социального найма, которые в соответствии с Жилищным кодексом могут сдавать часть или всю занимаемую ими площадь в поднаем.
Доходные квартиры
В последнее время, по словам экспертов, на рынке аренды жилья все больше появляется сервисных квартир. Это квартиры, которые «профессионально» сдаются владельцами в наем через риелторские агентства. Схема этого бизнеса проста: с хозяином квартиры, находящейся, как правило, в центре города, заключается долгосрочный контракт, по которому он получает фиксированную оплату, а издержки по содержанию, ремонту квартиры и сервисному обслуживанию клиентов несет агентство недвижимости. Это некое подобие доходного дома. По аналогии такие квартиры можно назвать доходными квартирами.
Стоимость аренды сервисной квартиры ниже стоимости гостиничного номера в среднем на 30 %, а условия проживания лучше.
Чтобы избежать возможных рисков и неприятностей, сдающим жилье необходимо полностью легализовать свой бизнес: зарегистрироваться в качестве юридического или физического лица, встать на учет в налоговой инспекции и застраховать квартиру.
Официальная регистрация и страховка позволят в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств обращаться за помощью в милицию, а также компенсировать ущерб, причиненный неряшливым или забывчивым клиентом.
Программа развития коммерческого найма жилья в столице
Еще в 2007 г. правительство Москвы планировало создание в г. Москве цивилизованного рынка найма, поднайма, мены и обмена жилых помещений:
♦ создание системы целевого субсидирования (компенсации) москвичам платы за наем жилых помещений в частном жилищном фонде и за поднаем жилых помещений в государственном жилищном фонде;
♦ создание цивилизованного рынка поднайма жилых помещений, находящихся в государственной собственности, через стимулирование нанимателей жилых помещений, имеющих излишки жилой площади, сдачу их в поднаем москвичам;
♦ строительство муниципальных и частных «доходных домов» (постановление московского правительства от 23 января 2007 г. № 24-ПП).
Планировалось развитие систем найма (коммерческого) и поднайма (с компенсацией части платы за наем) жилых помещений.
Бездотационные дома
Концепция формирования в г. Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма была утверждена постановлением правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 708-ПП.
В целях реализации положений Концепции департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы издал распоряжение от 27 сентября 2010 г. № 1869 «Об условиях и порядке предоставления жилых помещений в сети бездотационных домов г. Москвы».
На сайте департамента жилищной политики и жилищного фонда указаны адреса 12 бездотационных домов, в которых предоставляются квартиры очередникам на условиях найма (коммерческого).
Компенсации расходов по найму (поднайму) жилого помещения
Правительство Москвы своим постановлением от 27 ноября 2007 г. № 1008-ПП утвердило Положение о порядке предоставления гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения.
Предоставление компенсаций производится очередникам, участвующим в жилищных программах города и крайне нуждающимся в обособленном проживании: