Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом (п. 2, 3 ст. 92 ЖК).
В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч. 2–4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК.
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.
Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42 (ст. 100 ЖК).
Назначение и порядок предоставления специализированных помещений регламентирует ЖК, гл. 9 «Жилые помещения специализированного жилищного фонда» (ст. 92–98), гл. 10 «Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими» (ст. 99-109).
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением установленных законом случаев.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
♦ члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
♦ пенсионеры по старости;
♦ члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
♦ инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (ст. 103 ЖК).
Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ граждане, состоящие на учете и проживающие в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось ранее на основании закона.
Договоры найма (коммерческого) между государственными органами и гражданами
Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 18 июня 2008 г.) «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» установил, что жилые помещения по договору найма предоставляются:
♦ жителям г. Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и подавшим заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма;
♦ жителям г. Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в целях предоставления им жилых помещений по договору найма;
♦ жителям г. Москвы, являющимся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире и обеспеченным по нормам предоставления на каждого члена семьи, в случае освобождения изолированного жилого помещения в этой коммунальной квартире и при отсутствии проживающих в этой квартире жителей г. Москвы, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий;
♦ участникам городских жилищных программ (ст. 28 закона № 29).
Жилые помещения по договору найма предоставляются заявителям бесплатно из жилищного фонда коммерческого использования г. Москвы.
Отдельным категориям граждан жилые помещения предоставляются из специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений в порядке, установленном городскими жилищными программами.
Размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма, определяется в соответствии со ст. 20 настоящего закона. Жилое помещение, при наличии возможности у наймодателя, может быть предоставлено из расчета по одной комнате на каждого члена семьи (ст. 29 закона № 29).
Уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы принимают решение о предоставлении жилого помещения по договору найма, которое является основанием для заключения договора найма. Максимальный срок действия договора найма – пять лет.
В договоре найма указываются лица, вселяемые в предоставляемое жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя.
При нарушении условий договора найма в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, законодательством г. Москвы или договором, наниматели подлежат выселению из занимаемого по договору найма жилого помещения в судебном порядке в иное жилое помещение по нормам общежития при отсутствии у них или членов их семьи иных жилых помещений на праве самостоятельного пользования или праве собственности.
Не менее чем за два месяца до истечения срока действия договора найма уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы осуществляют проверку оснований для установления возможности заключения договора найма на новый срок.
Не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора найма граждане уведомляются о необходимости заключения договора найма на новый срок, заключения договора в отношении иного жилого помещения или освобождения занимаемого жилого помещения (ст. 30 закона № 29).
В структуре жилищно-коммунальных платежей в последние годы появился платеж «Плата за пользование жилым помещением для нанимателей по договору найма (коммерческого) жилых помещений». Например, в 2011 г. ставки установлены от 4,63 до 5,81 руб. за квадратный метр в месяц в зависимости от категории дома и расположения помещений.
Возможно, договоры найма (некоммерческого) между государственными органами и гражданами получат федеральный статус: соответствующий законопроект был недавно внесен в Государственную Думу.
Плата за некоммерческий наем жилого помещения, как обещают разработчики законопроекта, будет в 2–3 раза ниже рыночных цен – около 5000 руб. в месяц. К этому добавятся расходы по квартплате.
Предполагается, что снять жилье смогут в том числе приезжие из других городов, что даст возможность перемещения трудовых ресурсов по стране.
Коммерческий наем жилых помещений
Все рассмотренные выше формы найма жилых помещений – социальный наем, наем специализированных помещений, государственный коммерческий наем, краткосрочный наем – по своей сущности не являются рыночными, поскольку не носят системного характера (не предоставляются любому нуждающемуся в жилье гражданину или семье), а носят «эксклюзивный» характер, то есть предоставляются тем, «кто имеет право», и по ценам, которые устанавливаются «волевым» путем, а не складываются на рынке под влиянием спроса и предложения.
Поэтому риелторы и специалисты, занимающиеся исследованиями рынка найма жилья, обычно имеют в виду рынок коммерческого найма жилых помещений, на котором все собственники жилых помещений могут их сдавать, а граждане, нуждающиеся в жилье, могут их снять на взаимовыгодных условиях, по договорным ценам и условиям. Этот рынок – единственный, на котором действуют рыночные условия.