По данным журнала «Эксперт», вложения компании в этот объект с момента окончания строительства и до получения разрешения на ввод в эксплуатацию увеличились в 2 раза, до 8 миллиардов рублей, в связи с необходимостью устранения замечаний приемочной комиссии.
Строительство торгового центра ИКЕА в Самаре, видимо, действительно началось без разрешения на строительство, как это часто бывает в России. Длительность согласования проектной документации, прохождения ею государственной экспертизы вынуждает инвесторов рисковать, надеясь на устные заверения государственных служащих о благоприятном исходе дела. Преждевременное начало строительства продиктовано обоснованным стремлением инвесторов скорее вернуть вложенные средства. В случае со строительством МЕГА в Самаре, видимо, первоначальные договоренности были нарушены из-за смены одних ответственных лиц другими.
Если идти по формальному пути и не начинать строительство до получения всех необходимых разрешений и согласований, существует риск, что строительство может вообще не начаться. Дело в том, что, когда объект уже построен в значительной своей части, мало кто решится инициировать снос самовольной постройки и приведение земельного участка к первоначальному положению. Если же строительство еще не началось, инвестор такого преимущества в диалоге с чиновниками не имеет.
Случай из практики 2
Много нареканий ранее вызывала деятельность ОАО «Ленэнерго». Срок получения технических условий на присоединение к электрическим сетям в ОАО «Ленэнерго» не соблюдался. Данная компания практиковала формирование дорогостоящих технических условий. Их выполнение на практике позволяло подключить к новым электросетям не только объект застройщика, но и несколько других объектов. Сложившаяся ситуация вызывала негодование у застройщиков, которые отмечали, что электросетевым компаниям выделяются из бюджетов всех уровней деньги на модернизацию. Однако сетевые компании, пользуясь своим монопольным положением, обязывают застройщика за свой счет построить подстанцию и подарить ее сетевой компании.
Из-за невыполнения обязательств Ленэнерго в 2010 году в Санкт-Петербурге были новостройки с временной генерацией электроэнергии для жильцов с помощью мобильных дизельных электростанций. В результате в новостройках был свет, но не работали лифты.
Случай из практики 3
Дополнительные барьеры при строительстве возникают, если стройплощадка находится в местах наблюдения ФСО (например, строительство вдоль правительственных трасс). Так, застройщик из Санкт-Петербурга на этапе завершения строительства при оформлении фасада цокольного этажа дома, возведенного на правительственной трассе, для получения согласования ГИБДД на установку строительных лесов вынужден был принять условия по оплате 40 тысяч рублей в день в течение двух недель за дежурство перед стройплощадкой машины ГИБДД.
Случай из практики 4
Застройщик, полностью выполнивший технические условия по присоединению к канализации, столкнулся с отказом мэрии выдать разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию до тех пор, пока во внебюджетный фонд развития инженерных сетей Волгограда не будет перечислено 6 миллионов рублей.
Мнения участников рынка
Руководитель Аппарата Национального объединения проектировщиков Александр Першин[81] «Сегодня административные барьеры существенно влияют на удорожание строительства. Так, уже на этапе подготовки строительной площадки практикующийся сегодня алгоритм получения согласований и разрешений обуславливает чрезмерные затраты. Имею в виду этап получения разрешения на строительство, выделения земли под застройку, подключения к инженерным сетям (газ, отопление, электричество, канализация, связь). Взять, к примеру, получение заказчиками строительства технических условий для подключения к инженерным сетям. По идее, их нужно было бы получать от муниципалитетов, но на практике они „отходят в сторону“, и дело, как правило, приходится иметь с представителями инженерных сетей, которые, пользуясь своим монопольным положением, выдвигают зачастую необоснованно завышенные требования, ведущие в конечном итоге к общему удорожанию строительства».
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Ефим Басин[82] «В большинстве регионов страны действуют 140 процедур, которые должны пройти инвесторы или девелоперы, чтобы начать строительство, для сдачи в эксплуатацию и для оформления в собственность. Только 30 из них соответствуют федеральному законодательству».
История 14
На глубине 30 см. Разрешение на земляные работы
– Какой смысл? – воскликнул К. скорее озадаченно, чем сердито… – Ищете смысл, а творите такую бессмыслицу, что и не придумаешь. Да тут камни возопят!
Ф. Кафка. Процесс, 1925
Действующее российское законодательство закрепляет необходимость получения разрешения на все работы, связанные со вскрытием грунта на глубину более 30 сантиметров (за исключением пахотных работ), а также отсыпку грунтом на высоту более 50 сантиметров. Все это в законодательстве именуется термином «земляные работы».
Каждый муниципалитет самостоятельно разрабатывает и утверждает правила производства таких работ. Соответственно, предоставление разрешения на проведение земляных работ является муниципальной услугой, которая де-юре оказывается на безвозмездной основе в срок 10–14 дней в зависимости от региона. Но на практике получение ордера на земляные работы представляет собой согласование со всеми заинтересованными организациями. Вот лишь некоторые из них: ГИБДД, водоканал, электро-, тепло-, газоснабжающие организации, организации связи, организации городского транспорта, органы военного управления, РЖД, администрация территории, на которой производятся работы, собственники земли и т. д. Перечень инстанций согласования зависит от конкретной территории и всегда остается открытым.
Как правило, каждая инстанция выставляет за согласование свой тариф. Например, согласование в газоснабжающей организации Ярославля стоит 1200 рублей за одно пересечение; в водоканале города Челябинска тариф – 470 рублей за одно согласование; теплосети Красногорского района Московской области требуют за одно согласование 920 рублей. Как правило, тарифы невысокие, однако по совокупности согласований может получиться весомая (особенно для малого бизнеса) сумма[83].
Перечень документов, предоставляемых в конечную инстанцию для получения ордера, отличается в разных регионах. В Москве требуется предоставить от 8 до 27 документов в зависимости от характеристик планируемых земляных работ. В городе Пскове для получения разрешения необходимо иметь 6 обязательных документов, один из которых включает в себя согласование со всеми заинтересованными организациями.