• затягивание подписания договора аренды земельного участка с победителем аукциона под формальными предлогами.
До недавнего времени была распространена проблема так называемых «коротких аукционов». На аукционы выставляли не сформированные до конца земельные участки. Фактически земельный участок был только поставлен на кадастровый учет. Градостроительными документами и техническими условиями на присоединение участка к инженерным сетям такие аукционы не обеспечивались. Фактически участникам предлагалось купить «кота в мешке». Без проведенных инженерных изысканий могло получиться так, что на приобретенном участке вообще нельзя было строить: или грунт не позволял построить здание необходимой этажности, или цена подсоединения к инженерным сетям оказывалась настолько велика, что проект переставал быть рентабельным.
Особенно часто с проблемой «коротких аукционов» сталкивались застройщики Санкт-Петербурга. Из-за обилия плывунов в грунте участники очень сильно рисковали, участвуя в городских земельных аукционах.
Согласование проектно-сметной документации
В законодательстве России о разработке проектно-сметной документации сказано мало. Указано, что проектная документация должна пройти государственную экспертизу. Однако, как это часто бывает, на практике все оказывается сложнее.
Процедуры, которые необходимо пройти, чтобы согласовать проектную документацию, принято называть вторичными процессами. В различных регионах их число отличается. Довольно показательным примером является перечень организаций, участвующих в согласовании проектно-сметной документации в Москве.
Прохождение вторичных процессов занимает в Москве у застройщиков значительное количество времени и часто сопряжено с административными издержками. В зависимости от месторасположения строящегося объекта необходимо получить согласование до 25 организаций (таких, как МОЭК, Мосводоканал, Мосводосток, Москоллектор, Моссвет, Московский метрополитен, МГТС, Мосгортранс и прочее).
Подсоединение к инженерным сетям строящихся объектов
Наиболее острой проблемой для застройщиков является подсоединение к инженерным сетям строящихся объектов. Причины трудностей застройщиков могут быть разнообразны:
• ресурсоснабжающие организации не выполняют своих обязательств в рамках выданных технических условий (не модернизируют сети, распределительные пункты, не прокладывают оплаченные участки коммуникаций);
• застройщика обязывают за свой счет реконструировать или оплатить реконструкцию близлежащих инженерных сетей и инфраструктуры, не имеющую отношения к строящемуся объекту (под страхом отказа в выдаче технических условий);
• застройщику отказывают в выдаче технических условий на подсоединение к инженерным сетям по причине «отсутствия мощностей» (обоснованность данной причины застройщики не могут проверить);
• затягивание на неопределенные сроки выдачи технических условий.
Нередкой является ситуация торга между застройщиком и ресурсоснабжающей организацией. Помимо обеспечения самого объекта строительства необходимыми коммуникациями застройщику «вменяется в обязанность» реконструкция близлежащих инженерных сетей до «объекта» и прокладка новых сетей с последующей передачей их организациям – сетедержателям на безвозмездной основе. После предварительного озвучивания технических условий начинается торг для сокращения объема работ по выполнению технических условий. Заказчик вынужден либо платить взятки, либо рассчитываться квартирами во вновь построенном доме с лицами, ответственными за принятие данных решений.
Как отмечают эксперты Института экономики города, для возведения 200-квартирного дома высотой 5–9 этажей и площадью 10–12 тысяч квадратных метров в 2011 году застройщик должен был пройти в среднем 98 административных процедур, на что требовалось 946 дней (то есть более 2,5 года) и около 25 миллионов рублей (около 10 % от стоимости реализации проекта).
Указанные значения почти в 2,5–3 раза превышают нормативные. Если рассматривать такие же условия строительства, но учитывать только те процедуры, которые установлены на федеральном уровне, то застройщику нужно пройти всего лишь 35 процедур (в 2,8 раза меньше, чем сейчас на практике), что займет 367 дней (в 2,6 раза меньше, чем на данный момент в России).
При этом «высота» административных барьеров сильно зависит от места строительства. Так, в Москве для получения разрешения на строительство необходимо осуществить 47 процедур, потратив на это 392 дня и 171,5 % от среднего дохода на душу населения, в то время как в Сургуте для этого нужно лишь 17 процедур, 150 дней и 106,2 % от среднего дохода на душу населения[79].
Случай из практики 1
История строительства торгового центра «Мега» в Самаре[80].
Российское подразделение шведской компании IKEA – «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» – получило разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра «Мега» в Самаре в 2011 году. Строительство этого здания было окончено в 2007 году.
Чтобы добиться выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, совету директоров группы компаний ИКЕА по России пришлось даже сделать жесткое заявление, что инвестиционная программа ИКЕА в России вряд ли будет продолжена в связи с непредсказуемым характером административных процедур в ряде регионов. Об этом в марте 2009 года сказал Пер Кауфман, генеральный директор ИКЕА в России, директор региона Центральная и Восточная Европа.
В итоге ИКЕА удалось получить разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра «Мега» в Самаре, но только с девятой попытки.
Строительство гипермаркета «Мега-Самара» площадью 130 тысяч квадратных метров в пригороде областного центра началось в августе 2006 года, после того как было получено свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, прилегающий к совхозу «Красный пахарь» в Красноглинском районе Самары. К осени 2007 года здание первоначальной стоимостью 4 миллиарда рублей было готово.
Однако после окончания строительства местные власти и разрешительные органы предъявили компании значительное количество претензий, начиная с того, что стройка началась без получения разрешения на строительство и без согласованной в установленном порядке проектной документации, и заканчивая тем, что уже выстроенное здание не соответствует нормам ветровой устойчивости. Управление ГО и ЧС по Самарской области посчитало, что здание ТРК «Мега» выдерживает давление ветрового напора в 31 кгс/м2, тогда как для условий лесостепных зон и резко-континентального климата этот показатель должен составлять не менее 38 кгс/м2. Поэтому в каркас мегакомплекса должны быть введены дополнительные силовые элементы.