Читать интересную книгу Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации - Г Чубуков

2. И ГК РФ, и ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" различают регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с таким имуществом. В особо важных случаях, когда необходим дополнительный контроль за динамикой имущественных отношений с таким важным объектом, как земля, предусмотрена отдельная регистрация сделок, объектами которых выступают земельные участки (см., например, п.3 ст.339, ст.584, п.2 ст.609 ГК РФ). Но данное положение не должно трактоваться расширительно — все случаи регистрации таких сделок должны быть указаны в федеральных законах[142].

3. С начала 90-х годов происходила глобальная реформа всего российского законодательства, его адаптация к новым экономическим реалиям. В частности, кардинально изменились отношения собственности. Закон РСФСР от 24.12.1990г. "О собственности в РСФСР"[143] в ст.6 провозгласил возможность установления частной собственности на земельные участки, чем отменил существовавшую десятилетиями государственную монополию на землю.

Согласно ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Аналогичные нормы воспроизведены в ГК РФ, настоящем Кодексе. Таким образом, государство принимает на себя определенные обязательства перед лицами, имеющими земельные участки в частной собственности. Однако, в целях стабильности имущественного оборота, с одной стороны, а также снятия с федерального бюджета непосильного бремени расходов, с другой, комментируемый пункт устанавливает, что провозглашенные гарантии права частной собственности в случае национализации начинают действовать с 01.01.1991г.

Следует отметить, что конституционность положения п.3 ст.25 Кодекса была оспорена в Конституционном Суде РФ[144]. Отказав в принятии жалобы к рассмотрению, данный суд, в частности, указал, что решение вопроса о возврате бывшим собственникам и их потомкам имущества, национализированного в условиях революционного изменения государственного строя, является выражением политической воли государства и Конституционному Суду РФ неподведомственно в силу ст.10 и 125 Конституции РФ.

Статья 26

Документы о правах на земельные участки

1. Отдельная статья о документах, удостоверяющих права на земельные участки, содержалась и в ЗК 1991г., но регулирование соответствующих отношений в ст.26 Кодекса осуществляется иначе.

В п.1 ст.26 Кодекса речь идет о документах, удостоверяющих права на земельные участки. К ним относятся право собственности (граждан и юридических лиц, государства в лице Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных органов), а также право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право ограниченного пользования (сервитут), право безвозмездного срочного пользования.

Комментируемая норма является отсылочной — она, не устанавливая новых правил, адресует субъектов реализации прав к действующим нормам, установленным ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[145].

В соответствии со ст.14 названного Федерального закона возникновение и переход прав на земельные участки удостоверяются свидетельством о государственной регистрации. Форма данного свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. N 219[146]. Свидетельство выдается правообладателю (при регистрации любого вещного права на землю); арендатору (при регистрации права аренды); залогодержателю (при регистрации ипотеки). Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах утверждена приказом Минюста РФ от 18.09.2003г. N 226[147].

Регистрация договоров и иных сделок с землей имеет некоторые особенности. Ее проведение удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки (договор аренды, договор аренды, договор безвозмездного срочного пользования и т.д. ). Как правило, одновременно с регистрацией сделки регистрируется и право, возникшее на основании этой сделки. В этом случае правообладателю выдается свидетельство, а в штампе регистрационной надписи на документах указывается вид зарегистрированного права. Если государственная регистрации сделки совершена, но право при этом не возникло (например, в силу установленных в договоре условий), свидетельство не выдается (при этом в штампе делается соответствующая запись).

При государственной регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления на землю в качестве документа, подтверждающего отнесение этого имущества к федеральной собственности, выдается свидетельство о внесении его в реестр федерального имущества[148].

Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены приказом Минюста РФ от 24.12.2001г. N 343[149].

Важно иметь в виду, что права на землю, не предусмотренные ст.15, 20-24 Кодекса, подлежат переоформлению со дня введения Кодекса в действие. Кроме того, всем юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, необходимо в срок, установленный Вводным законом, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести участок в собственность (п.1, 2 ст.3 Вводного закона). Приобретение участка в собственность осуществляется по правилам ст.36 Кодекса. Содержание понятия "переоформление права" раскрыто в примечании к ст.3 Вводного закона.

В соответствии с п.9 ст.3 Вводного закона указанные в абзаце первом этого пункта документы, удостоверяющие права на землю, выданные до введения в действие ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а перечисленные в абзаце втором этого же пункта документы, выданные после введения в действие названного Федерального закона, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными и имеющими равную юридическую силу с записями в названном реестре.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 24.03.2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"[150] указал на то, что п.2 ст.6 ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции ФЗ от 09.06.2003г. N 69-ФЗ) устанавливает, что государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие названного Федерального закона, требуется при государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершении сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие этого Федерального закона.

Поэтому права на земельные участки, удостоверенные документами, указанными в абзаце первом п.9 ст.3 Вводного закона, или документами, перечисленными в абзаце втором этого же пункта, подлежат государственной регистрации в случае, предусмотренном п.2 ст.6 ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в порядке, установленном этим Федеральным законом.

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит императивную норму, исключающую необходимость государственной регистрации указанных в нем договоров.

До принятия Кодекса ни ГК РФ, ни иные законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков.

Напомним, что п.2 ст.609 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иными словами, ГК РФ допускает, что специальными нормами закона могут предусматриваться исключения из указанного общего правила. В данном случае норма, установленная в п.2 ст.26 Кодекса, которая, несомненно, является нормой гражданского права, имеет значение специальной нормы по отношению к п.2 ст.609 ГК РФ.