Договор управления домом управляющей компанией может быть изменен и расторгнут в порядке, определяемом гражданским законодательством РФ.
Основания изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрены ст. 450 ГК РФ. Указанные действия возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В качестве права на отказ от исполнения договора управления можно принять право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом в любое время путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо, в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в нем, одному из этих собственников, указанному в решении общего собрания таких собственников о выборе способа управления данным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме.
Но в случае, если срок, на который был заключен договор управления, истек, но заявление одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом отсутствует, то по окончании срока действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Взаимоотношения управляющей компании и собственников помещений в доме, порядок заключения договора управления, иные связанные с этим вопросы характеризуют деятельность управляющей компании только с одной стороны. С другой находятся взаимоотношения этой организации непосредственно с поставщиками тех услуг и работ, которые будут выполняться на объекте. Договоры с организациями теплоснабжения, водоснабжения и иными, необходимые для обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома, заключаются управляющей организацией на основании тех полномочий, которые содержатся в договоре управления.
Плюсы и минусы заключения договора управления многоквартирным домом
Предлагаем рассмотреть, чем принципиально отличаются предусмотренные ЖК РФ формы управления многоквартирным домом и какими могут быть последствия в том случае, если собственниками помещений была выбрана управляющая компания.
Товарищество собственников жилья, тот или иной вид кооперативов, управляющая компания являются, как уже говорилось ранее, юридическими лицами. То есть они вправе заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг, открывать расчетные счета, производить наем тех или иных сотрудников. В случае же, если собственниками помещений избран непосредственный способ управления, возникают связанные с этим вопросы, а именно, каким образом нанимать необходимых специалистов (например, бухгалтера, руководителя). По большому счету, эти функции становятся добровольно-принудительной обязанностью тех лиц, которые обладают необходимыми навыками. Но возложить на них ответственность за допущенные ими нарушения очень сложно. Также непонятно, будет ли официально производиться оплата их труда, начисляться налоги и исчисляться стаж.
30 декабря 2004 г. был принят Закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», который вступил в силу 1 января 2006 г. Согласно этому Закону в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло– и водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются, в частности, в многоквартирных домах товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации. Именно они приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в каждом конкретном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме. То есть если вы являетесь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, где по решению большинства собственников, к которому вы не относитесь, управление осуществляет товарищество, кооператив или управляющая компания, вы не можете заключить договоры напрямую, минуя их. Договоры на коммунальное обслуживание будут заключаться в этом случае непосредственно с указанными юридическими лицами, а уже они могут их заключать с собственниками квартир.
Таким образом, управляющая компания наряду с товариществом или кооперативом имеет ряд преимуществ перед непосредственным управлением. Управляющая компания как юридическое лицо осуществляет свою деятельность в соответствии с договором, строит свои взаимоотношения с поставщиками услуг и работ, не обращаясь каждый раз к мнению большинства собственников помещений.
Основным достоинством управляющей компании перед иными способами управления является следующее. По определению управляющая компания должна специализироваться на оказании конкретных видов услуг. То есть выполнение ею своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем профессиональном уровне.
Но и этот способ управления имеет ряд минусов. Основной из них состоит в том, что на настоящий момент нет в достаточном количестве надежных управляющих компаний, отсутствует практика их деятельности, не сформировался круг профессионалов данной отрасли. А поэтому есть возможность мошенничества на настоящем этапе. Кроме того, после того как был заключен договор управления, возможности воздействия на принятие решений у собственников помещений просто нет.
Порядок реализации прав органов местного самоуправления на выбор управляющей компании многоквартирного дома.
Еще раз обращаем внимание собственников помещений в многоквартирном доме, что ЖК РФ обязывает их в добровольном порядке в установленные сроки решить вопрос о способе управления домом.
Допустим возникновение следующей ситуации. Идет время, а собственники помещений в многоквартирном доме не предпринимают никаких действий по выбору способа управления этим домом. Как становится понятно из практики, это скорее правило, чем исключение.
А тем временем потихоньку истекает срок, данный законодателем для добровольного разрешения этого вопроса. Обратим внимание собственников помещений на тот факт, что изначально с момента вступления ЖК РФ в силу (1 марта 2005 г.) был установлен годовой срок, до истечения которого собственники помещений должны провести собрание и выбрать форму управления многоквартирным домом (то есть до 1 марта 2006 г.). И если такое собрание проведено не было или соответствующее решение на нем не было принято, право выбрать управляющую компанию приобретает орган местного самоуправления. В этом случае он вправе провести конкурс между управляющими компаниями.
Но Федеральным законом от 26 декабря 2005 г. № 184-ФЗ были внесены изменения, и этот срок был продлен до 1 января 2007 г. Кроме того, 6 февраля 2006 г. Правительство РФ в развитие положений ст.161 ЖК РФ утвердило Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Федеральный закон от 29 декабря 2006 № 251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» еще раз продлил срок проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций. Теперь пограничной датой было объявлено 1 января 2008 года. Это означает, что начиная с января 2008 года органы местного самоуправления могут проводить открытые конкурсы по выбору управляющих организаций, завершив их до 1 мая 2008 года.
Орган местного самоуправления в соответствии со статьей 161 ЖК РФ в порядке, установленном Правительством РФ, должен проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.