Схема № 12
Права собственников помещений при сотрудничестве с УК
Кроме того, управляющей компании необходимо учитывать, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании решения собрания. В том случае, если оказываемые услуги и выполняемые работы не соответствуют требованиям собственников помещений, они могут воспользоваться предоставляемым им правом и изменить способ управления. Но при этом нужно учесть, что расторжение договора управления должно производиться в соответствии с нормами гражданского законодательства. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений в многоквартирном доме строятся на основании договора управления многоквартирным домом.
То есть полномочия управляющей компании по представлению интересов указанных лиц содержатся в этом договоре, так как договор является заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).
Исключение составляет договор управления, заключаемый в порядке конкурса. О нем будет сказано ниже.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается в письменной форме:
• либо путем составления одного документа, подписанного всеми сторонами (по разъяснениям, которые дает Минрегионразвития, такой договор считается вступившим в силу, как только под ним поставлена первая подпись одного из собственников),
• либо с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Условия договора вытекают из решения общего собрания. То есть правоустанавливающим документом для заключения договора является протокол общего собрания. Все остальное вторично.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, либо органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:
• оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
• предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений;
• осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
Схема № 13
Обязанности управляющей компании
Таким образом, управляющая компания в лице своего представителя может заключить договор как непосредственно с каждым собственником помещения в доме одновременно, так и с органами управления товарищества собственников жилья или с органами управления жилищного кооператива либо иного специализированного потребительского кооператива.
В договоре должны быть указаны:
• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес, при этом нужно обратить внимание на тот факт, что управляющая компания не должна брать на баланс данный объект, так как он находится в долевой собственности;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Таблица № 10
Что должно быть указано в договоре с УК?
Необходимо обратить внимание, что существенным условием, на содержании которого необходимо остановиться подробнее, является, в частности, перечень тех услуг и работ, которые будут оказываться и выполняться управляющей компанией или третьими лицами в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Срок начала исполнения обязательств управляющей организации (если иной срок не установлен по соглашению сторон при его заключении) не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Кроме того, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с ч. 5 ст.161 и ст.162 ЖК РФ обеспечивается надлежащее содержание общего имущества собственниками помещений.
Ведь одной из обязанностей собственников помещения в доме является обязанность содержания общего имущества дома, так как собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. Такая обязанность должна быть отражена в договоре управления домом.
В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией она реализуется путем внесения указанными лицами платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
В соответствии с п. 34 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге органами государственной власти соответствующего субъекта РФ) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равным цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ч.4 ст.155 ЖК РФ несут расходы на содержание и ремонт общего имущества с учетом внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке.
К некоторым видам договоров, заключаемым, например, на управление многоквартирным домом, где все помещения находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, предъявляются специфические требования. Порядок управления им устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. В данном случае управление многоквартирным домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
Договор управления домом управляющей компанией может быть изменен и расторгнут в порядке, определяемом гражданским законодательством РФ.