Представляется, что употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для жилого дома; части дома; квартиры; части квартиры; комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира, комната являются составляющими (наряду с помещениями вспомогательного характера) частями единого целого – жилого дома. Определять целое (дом) через его часть (жилое помещение) некорректно[41].
Примечательно, что ст. 52 ЖК РСФСР в качестве жилого помещения (как предмета договора жилищного найма) определяла квартиру, одну или несколько комнат. Статья 673 ГК не содержится в перечне статей (ст. 672 ГК), правила которых подлежат применению к договору социального найма. Таким образом, жилищное законодательство вправе самостоятельно решать данный вопрос.
§ 2 Назначение жилого помещения
Статьей 17 ЖК определяются назначение жилого помещения и пределы его использования.
Данная статья и иные положения Жилищного кодекса, а также Гражданского кодекса однозначно определяют, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, в частности, ст. 67 ЖК определяет обязанностью нанимателя использование жилого помещения по назначению в установленных пределах; ст. 678 ГК устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК содержит требование об использовании по назначению собственником принадлежащего ему жилого помещения; согласно ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Жилое помещение может быть передано нанимателем гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК, ст. 685 ГК), собственником – по договору найма (ст. 30 ЖК, гл. 35 ГК) и т.д., однако с соблюдением требования – использование жилого помещения для проживания граждан.
Использование жилого помещения не по назначению влечет: расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК). Согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья (ст. 235 ГК).
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается. Статьей 288 ГК установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое.
Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 определено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, как сделка, не соответствующая требованиям закона.
Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, а также соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти[42] (см. Правила пользования жилыми помещениями).
Требование о соблюдении прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), 30 (ч. 4) ЖК; заслуживает внимания в этом плане и ст. 40 ЖК.
Статьи 67 ЖК («Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма») и 678 ГК («Обязанности нанимателя жилого помещения») не содержат указанного требования. Однако ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение из жилого помещения в случаях систематического нарушения прав и интересов соседей, что свидетельствует о необходимости не допускать подобных нарушений. Нарушение прав и интересов соседей может повлечь принудительное изъятие жилого помещения у собственника, допускающего такое нарушение (ст. 293 ГК).
Статьей 79 ЖК предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных условий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, занимающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76 ЖК).
Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц содержится в ст. 209 ГК, определившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Данное положение основано на норме ст. 17 Конституции РФ.
Требования пожарной безопасности определены приказом МЧС России от 18 июня 2003 г. № 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ01-03)»[43], принятым в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»; санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.
Правилами пользования жилыми помещениями установлены права по пользованию жилым помещением нанимателя жилого помещения по договору социального найма, коммерческого найма, найма специализированного жилого помещения, а также собственника жилья. В частности, пользователь жилого помещения обязан обеспечить его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилым помещением, правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать совершения в жилом помещении действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.
Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма обозначены также Типовым договором социального найма жилого помещения.
Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использования жилого помещения – наряду с проживанием – для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Имеются достаточно большие группы граждан, осуществляющих подобную деятельность в домашних условиях: научные работники, писатели, надомные работники и т.п. Критериями, ограничивающими пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат регистрации. Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131 ГК; содержание права собственности определено ст. 209 ГК; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, предусматривается ст. 216 ГК.
Согласно уже упомянутой ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Исходя из этого необходимо регистрировать следующие права: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.
Регистрация осуществляется учреждениями юстиции. Гражданский кодекс устанавливает случаи регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (ст. 558, 574, 584 ГК и проч.). Так, согласно ст. 558 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статьями 574 и 584 ГК предусматривается регистрация соответственно: договора дарения недвижимого имущества и договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Регистрация договора об ипотеке (прямо предусмотренная ст. 131 ГК) упомянута в ст. 339 ГК.
Жилищный кодекс также предусматривает случаи государственной регистрации права на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение). Так, ст. 32 ЖК предусмотрено, что регистрации подлежит решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка (см. п. 4 ст. 279 ГК). Согласно ст. 33 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (ч. 3).