Аналогичное разъяснение дано и Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлении Пленума от 24 марта 2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" [215]. В соответствии с п.13 данного Постановления покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
2.3. Приватизация фактически занимаемых земельных участков
Споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально, являются достаточно распространенными. Они затрагивают главным образом интересы тех лиц, кто пользовался земельными участками задолго до принятия ЗК РСФСР 1991г., которым предусматривалась выдача государственных актов, удостоверяющих право на земельные участки (ст.31). По утвержденным Советом Министров РСФСР формам государственные акты выдавались органами местной администрации гражданам, предприятиям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок [216]. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993г. N 2287 [217] признана недействующей ст.31 ЗК РСФСР 1991г., а указанное Постановление СМ РСФСР утратило силу в связи с принятием действующего ЗК.
По новому ЗК РФ (ст.25, 26) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К числу таких оснований ст.8 ГК отнесены, в частности, договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебное решение.
По отношению к земельным участкам, когда они выделялись ранее и не могли быть объектом гражданского права, основанием для приватизации их в соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом 20 мая 1992г., являются выданные на тот период документы. Прежде всего, это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии — земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей. Таким образом, речь идет практически о любых документах, удостоверяющих право граждан на указанные участки.
Можно отметить, что еще ранее, в 1987г., своим письмом Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР N 20-15-1-4/Е-9808р разъясняло, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения. Изъятие излишков из указанных участков может производиться на основании закона и в соответствии с проектами перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки.
Во многом указанная позиция нашла свое закрепление в п.4 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990г. N 1305-1 "О собственности в СССР" [218], но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами ст.20 ЗК РФ.
Смысл приведенной нормы заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые когда-то были отведены под строительство индивидуального жилого дома и которыми они пользовались в течение длительного времени. В первую очередь это касается жителей сельской местности, наделение землей которых производилось в упрощенном порядке, а также тех, кто приобретал дома для сезонного проживания с нарушением порядка совершения таких сделок (ст.239 ГК РСФСР). В большинстве своем ни те ни другие не имеют документов на фактически принадлежащие им земельные участки, что лишает возможности приватизировать их в порядке, предусмотренном ст.36 ЗК РФ.
В рамках рассматриваемой проблемы представляет интерес решение Мытищинского районного суда, которым удовлетворен иск С.к администрации Мытищинского района о признании права на приусадебный земельный участок при доме в сельской местности. Суд установил, что спорный земельный участок был выделен родителям истца как членам колхоза "Красная нива". По данным колхоза за 1974г., размер предоставленного им земельного участка составлял 1500 кв. м. После смерти родителей в 1976г. дом унаследовал их сын С., к которому, по мнению администрации, земельный участок не мог перейти автоматически, так как находился в сельской местности. Для этого в силу ст.73 ЗК 1970г. требовалось новое решение о предоставлении земельного участка, но такого документа С.не предоставил, следовательно, администрация не вправе была положительно решить вопрос о выделении ему в собственность земельного участка, которым он фактически пользовался после смерти своих родителей.
Сами по себе доводы ответчика в той части, что переход права собственности на жилое строение, расположенное в сельской местности, не влек за собой перехода права пользования приусадебным земельным участком, и ссылка на ст.73 ЗК 1970г. является правильной. Однако нельзя не учитывать ряд других обстоятельств — к наследнику умерших родителей на законных основаниях перешло строение, для содержания которого и производства сельхозпродукции он имел право на предоставление ему участка в порядке и размерах, которые установлены законодательством Союза ССР. Это право им было реализовано фактически и никем не оспаривалось до отмены ограничений, связанных с приобретением домов в сельской местности, Постановлением ЦК КПСС и СМ СССР от 25 июля 1987г. N 854 "Об использовании пустующих жилых домов и приусадебных участков, находящихся в сельской местности" [219], а также рядом других нормативных актов. На основании этих данных суд обоснованно удовлетворил иск С.о праве собственности на земельный участок со ссылкой на п.4 ст.3 Вводного закона.
Анализ п.4 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" позволяет прийти к выводу, что его действие распространяется на случаи, когда требование заявлено:
1) в отношении не любого, а только приусадебного (придомового) земельного участка;
2) лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома;
3) в отношении земельного участка, перешедшего в фактическое пользование этого лица до 1 июля 1990г.
Федеральным законом от 30 июня 2006г. N 93-ФЗ последняя часть данного пункта изложена в новой более правильной редакции, в которой предусмотрено, что названные выше граждане вправе бесплатно приобрести в собственность указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст.36 ЗК РФ.
Данная норма ЗК РФ предусматривает приобретение права собственности на застроенные земельные участки. В этих целях заинтересованные лица обращаются с заявлением в органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые в двухнедельный срок обязаны принять решение о предоставлении (либо об отказе в предоставлении) земельного участка в собственность заявителя.
В то же время, как уже отмечено выше, принятие органами государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельных участков в собственность граждан по новому закону не требуется, если право на них может быть подтверждено документально. Государственная регистрация права собственности на такого рода участки осуществляется в соответствии со ст.25.2 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, то такой земельный участок считается предоставленным ему на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п.4 ст.7 Федерального закона от 30 июня 2006г. N 93-ФЗ).