В ряде регионов приняты нормативные акты, подробно регламентирующие переоформление земельных участков в порядке ст.20, 21 ЗК РФ. К примеру, Правилами, принятыми Правительством Московской области, предусмотрено, что заявление гражданина должно содержать наименование органа, уполномоченного принимать решение; фамилию, имя, отчество заявителя и его адрес; просьбу о передаче земельного участка в собственность; площадь земельного участка; кадастровый номер земельного участка; категорию и разрешенный вид использования земель; дату составления заявления. К заявлению должны быть приложены документы: удостоверяющие личность гражданина (подлинники либо нотариально заверенные копии); подтверждающие право на земельный участок и строение, расположенное на этом участке (при их наличии); кадастровую карту (план) земельного участка; справку о размере земельного налога, подписанную руководителем инспекции МНС РФ в соответствующем муниципальном образовании Московской области [210].
При несоблюдении указанных требований заявление не рассматривается и возвращается гражданину с указанием причин возврата.
Когда неделимый земельный участок находится в пользовании нескольких лиц, эти лица имеют право на приобретение данного участка в общую долевую собственность, как правило, пропорционально долям в праве собственности на строение. Но возможен и другой вариант -стороны сами определяют долевое соотношение в праве на общий земельный участок, в том числе с отступлением от размера долей в праве собственности на строение. Оба варианта не противоречат положениям п.3 ст.36 ЗК РФ, посвященного приватизации неделимых земельных участков, находящихся в пользовании нескольких лиц.
Иностранные граждане, лица без гражданства — собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке ст.36 ЗК РФ, однако с некоторыми особенностями по сравнению с гражданами России. Этим лицам земельные участки из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в собственность только за плату, размер которой предусмотрен ЗК РФ (п.5 ст.28). Право на бесплатную приватизацию земельных участков имеют только граждане Российской Федерации.
Арбитражные суды, к компетенции которых отнесены споры с участием граждан-предпринимателей, не признают за ними права на бесплатную приватизацию земельных участков, исходя из п.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" [211]. В нем дано разъяснение о том, что граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.
Сама процедура переоформления прав на земельный участок включала несколько стадий:
— подачу заявления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с вновь принятым законом;
— принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (ст.29 ЗК РФ) о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
— подготовку документов для государственной регистрации прав, включая изготовление кадастрового плана;
— государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [212].
С принятием Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" ранее установленный порядок приватизации земельных участков существенно изменился.
Внесенные им изменения в ст.25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст.28 ЗК РФ относятся к приватизации земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Для переоформления своего права на соответствующий земельный участок граждане, минуя исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления, обращаются с заявлением в территориальные органы Федеральной регистрационной службы. Основанием для государственной регистрации являются акты о предоставлении гражданину земельного участка, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в пределах компетенции либо выданные уполномоченным органом государственной власти, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; выдаваемая органами местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права (для участков, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства); иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право гражданина на земельный участок (п.8 ст.3 Федерального закона от 30 июня 2006г. N 93-ФЗ).
Наряду с документом, удостоверяющим право гражданина на земельный участок, в обязательном порядке должен прилагаться соответствующий кадастровый план земельного участка. Расхождения сведений о площади фактически занимаемого земельного участка, выявленные при межевании и постановке на кадастровый учет, по сравнению с правоустанавливающими документами, не являются основанием для отказа в государственной регистрации права гражданина на земельный участок. В этом случае следует исходить из кадастрового плана земельного участка при условии, что превышение (за пользование) не выходит за рамки минимальных норм предоставления земельного участка соответствующего целевого назначения.
2.2 Приватизация земельных участков при смене собственников строения
Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования отнесены к иным вещным правам (ст.265, 268 ГК РФ). Принадлежность земельного участка на указанных титулах исключает нахождение их в гражданском обороте, так как ст.20 ЗК РФ введен запрет на любое распоряжение такими участками.
Выделяемые под строительство домов и дач земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования традиционно самостоятельным объектом гражданского права не являлись — они выполняли служебную роль при возведенном здании. При отчуждении строения они следовали его судьбе, т.е. переходили к новому собственнику строения. Земельный участок можно было рассматривать как вещь и принадлежность, где вещь — строение, а земельный участок — принадлежность. Это означало, что при утрате права на вещь не только при отчуждении, но и во всех иных случаях (при сносе строения, в случае исключения из числа сособственников по решению суда и пр.) автоматически прекращалось и право на земельный участок. Зависимая роль земельного участка по отношению к возведенному на нем строению содержалась не только в прежних ЗК, но и еще ранее. Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 13 апреля 1925г., предусматривалось, что при переходе в законном порядке от одних лиц к другим права собственности на строения частновладельческие все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, тем самым переходят к новым владельцам (прим. 2 к п.15).
Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов новым ЗК РФ провозглашено в качестве одного из принципов земельного законодательства (подп.5 п.1 ст.1). Развивать этот принцип призвана ст.35 ЗК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение и сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Однако нечеткая, даже противоречивая и недостаточно выверенная с технико-юридической стороны данная норма вызвала много вопросов в юридической литературе и различное ее применение на практике [213].