4. Процентная ставка. Чем ниже процентная ставка по кредиту — тем меньше Вы будете переплачивать денежных средств за весь период пользования кредитом. Однако, как правило, в случае особенно низкой процентной ставки банки уделяют наибольшее внимание доскональной проверке платежеспособности заемщика и абсолютной достоверности представленных им сведений.
5. Мораторий на досрочное погашение ипотечного кредита. Конечно, вряд ли можно предположить, что Вы обречете себя на требующий большого количества сил и времени подбор документов, оформление кредита, заключение договора ипотеки, если уже через месяц будете готовы его полностью погасить. Однако ситуации бывают разные и обстоятельства могут измениться таким образом, что Вы действительно будете готовы пусть и не через месяц, но через полгода — год погасить взятый кредит. И здесь Вас может поджидать неожиданность — оказывается, в кредитном договоре предусмотрен запрет на досрочное погашение кредита в течение трех лет с момента его выдачи. Во избежание таких казусов необходимо сразу же обратить внимание на наличие или отсутствие моратория на досрочное погашение кредита и его продолжительность. Как правило, в разных банках установлены различные по продолжительности моратории. Кроме того, нередки случаи, когда банк устанавливает штраф за досрочное погашение кредита.
6. Оплата очередных платежей по кредиту сверх сумм, установленных в графике платежей. В этом случае в различных банках предусмотрены различные схемы действий, но чаще всего предусматривается одна из следующих схем:
— в случае частичной переплаты происходит немедленный перерасчет процентов, подлежащих уплате, — это наиболее выгодный для заемщика, хотя и крайне редко встречающийся вариант;
— гораздо чаще банки предпочитают устанавливать определенный размер взноса (например, 30 тыс. руб.), после внесения которого происходит перерасчет процентов. Если, например, в текущем месяце Ваш платеж составляет 17 тыс. руб., а Вы вносите 29 тыс. руб., то проценты будут исчисляться без изменения суммы основного долга. Если же Вы вносите 31 тыс. руб., то в этом случае банк уменьшит сумму основного долга и пересчитает исходя из этого проценты за пользование кредитом. Но в любом случае Вы вправе вносить любые суммы, не меньше установленного размера ежемесячного платежа. В случае если переплаты не будет хватать для перерасчета процентов, то такая переплата будет копиться на Вашем счете, пока не наберется нужная сумма для перерасчета процентов.
Документы, необходимые для получения кредита. После того как Вы внимательно изучили все имеющиеся кредитные программы, предлагаемые различными учреждениями банка, и остановились на какой-то определенной, необходимо выяснить, какие именно документы Вам необходимо подобрать для того, чтобы приложить их к заявлению.
Обычно для оформления ипотеки заемщик должен предоставить в банк следующие документы:
1) заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка;
2) копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих) — должны быть сняты копии со всех без исключения страниц паспорта, даже если на них нет никаких записей и/или отметок. Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения кредита, так же как и отсутствие российского гражданства;
3) копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
4) копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН));
5) копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
6) копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.);
7) копия свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии). В случае смерти супруга(и) представляется копия свидетельства о смерти;
8) копии свидетельства о рождении детей. Если ребенок уже имеет паспорт, то вместо свидетельства о рождении представляется копия паспорта;
9) копия трудовой книжки, заверенная работодателем. На каждой копии разворота трудовой книжки должна быть поставлена печать организации, сделана надпись «Копия верна», проставлена подпись руководителя, сделана расшифровка его фамилии и инициалов. Таким образом, если на одной странице скопированы два разворота трудовой книжки, то должны быть заверены печатью и подписью руководителя либо каждый из них, либо печать и подпись должны быть проставлены таким образом, чтобы они захватывали оба разворота; 10)документы, подтверждающие доходы. При этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Как правило, банки требуют подтверждения доходов заемщика либо представлением справки по форме 2-НДФЛ либо справки о доходах по форме банка. В любом случае такие справки должны отражать доход заемщика за период, определенный банком, как правило 6-12 месяцев. В любом случае, справка должна быть подписана руководителем организации и главным бухгалтером. Если должность главного бухгалтера в организации не предусмотрена, то на справке должна быть сделана запись со следующим примерным содержанием: «Должность главного бухгалтера штатным расписанием не предусмотрена». Эта запись также должна быть заверена подписью и печатью руководителя. Если заемщик кроме основного места работы имеет дополнительное, то такой доход подтверждается справкой с этого места работы и трудовым договором. Кроме заработной платы, ипотечный банк может принять во внимание такие доходы, как получаемая арендная плата, дивиденды, проценты. Естественно, эти поступления должны быть регулярными, а не разовыми. Необходимо также представить документы, подтверждающие их фактическое получение за период, запрашиваемый кредитором.
Косвенным подтверждением стабильных высоких доходов заемщика может быть наличие у него значительных активов в виде квартиры, дачи, машины, земельных участков, банковских счетов, ценных бумаг и т. п.
Кроме доходов самого заемщика банк может рассмотреть зарплату супруга или поручителей. В этом случае от каждого созаемщика или поручителя потребуется для получения кредита справка о доходах.
Для получения ипотечного кредита индивидуальный предприниматель без образования юридического лица должен представить декларации о доходах за запрашиваемый банком период. На декларациях должна быть отметка налоговой инспекции. Если предприниматель осуществляет уплату налога на вмененный доход, то ему необходимо представить в банк свидетельство об уплате этого налога за период, указанный банком.
Дополнительно могут потребоваться следующие документы:
1) справка о регистрации по месту постоянной регистрации;
2) копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей);
3) копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам;
4) копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов;
5) документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т. п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) представляется также характеристика жилого помещения. В случае наличия в собственности ценных бумаг представляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг;
6) документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т. п.), с выписками за период шесть месяцев;
7) документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающих своевременное внесение квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т. п. за последние полгода — год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам;