В целях защиты прав собственников с введением частной собственности на недвижимое имущество появилась норма о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом. Сложился порядок, согласно которому нотариусы удостоверяли договоры купли-продажи, договоры передачи жилья при приватизации, дарении и др., а органы БТИ на местах учитывали такие договоры, выдавая собственникам так называемые регистрационные удостоверения.
С началом рыночных реформ была начата работа по построению государственной системы регистрации. Так, Указом Президента
РФ № 2130 от 11.12.93 г. в целях установления и защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость вводилось понятие «государственный земельный кадастр». Определялось, что регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость ведется по единой системе на всей территории Российской Федерации. Отметим, что в СССР земельный кадастр был введен в 1968 г. «Основами земельного законодательства Союза ССР».
В ноябре 1994 г. вступила в силу первая часть Гражданского кодекса РФ, где в ст. 131 указывалось, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Этапом в становлении системы регистрации можно назвать Указ Президента № 293 от 28.02.96, которым вводились формы регистрационного учета недвижимости. В исполнение Указа Правительством было утверждено «Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости».
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (далее по тексту – Закон о регистрации), вступивший в силу 1 февраля 1998 г., лег в основу новой российской регистрационной системы. Статья 1 Закона вводит основные термины, применяющиеся при регистрации прав на недвижимое имущество (см. табл. 2.8).
Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету исходя из буквы и духа ГК РФ, можно объединить в пять групп /2.24/:
право собственности;
вещные права;
ограничения прав;
сделки с недвижимым имуществом;
сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.
Правильное разграничение правового содержания этих понятий имеет значение при совершении сделок с недвижимостью.
Таблица 2.8
Основные термины в соответствии с Законом о регистрации
Сделаем одно наиболее важное для дальнейшего рассмотрения замечание. Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 223 ГК), а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки (договора), поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
А. Эрделевский отмечает /2.202/, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации не получил последовательного решения ни в ГК, ни в Законе о регистрации. Статья 164 ГК предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации. В то же время ст. 131 ГК предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. Статья 164 ГК отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к Гражданскому кодексу РФ.
3. Ипотечное жилищное кредитование в США
Современная система ипотечного жилищного кредитования в США складывалась на протяжении почти 70 лет. Началом современной американской модели ипотеки можно считать 1932 г., когда правительство стало реализовывать план, разработанный под руководством президента Франклина Рузвельта, по оздоровлению банковской системы в стране, основанный прежде всего на восстановлении доверия граждан к ипотечным институтам.
Ипотечное жилищное кредитование в США является основным источником финансов для жилищного строительства. Успешное развитие ипотеки позволило значительно развить жилищный рынок. Это привело к тому, что жилищный фонд США за несколько десятилетий значительно помолодел. Средний возраст жилищ в США – 23 года. Самые старые здания насчитывают в среднем 43 года /2.88/.
Американцы являются исключительно подвижной нацией. По данным на 1990 г., примерно половина граждан никогда не жила на одном месте более 10 лет, а пятая часть из них – только 15 месяцев. Поэтому мобильное жилье составляет в США 7 % от всего жилищного фонда.
В среднем на одного американца приходится 62 кв. м полезной площади дома. Необходимых удобств нет лишь в 1 % домов, а телефона – в 5 %.
На рис. 3.1 приведена диаграмма изменения количества вновь построенных жилых домов и количества сделок на вторичном рынке США.
Стоимость жилья за последние тридцать лет возросла почти в 7 раз, что связано как с общими инфляционными процессами, так и с техническим прогрессом в строительстве (см. рис. 3.2).
Существенным моментом для понимания американской ипотечной системы является историческая закономерность в ее становлении. Поэтому в данной работе достаточно подробно изложены факты из истории американской системы ипотечного жилищного кредитования.
Рис. 3.1. Ежегодное изменение количества вновь введенных жилых домов и сделок на вторичном рынке США в период с 1970 по 1999 г. (по данным Mortgage Banker's Association of America)
Рис. 3.2. Изменение средней стоимости новых жилых домов и стоимости сделок на вторичном рынке (по данным Mortgage Banker's Association of America)
3.1. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в период с начала 30-х годов до настоящего времени
3.1.1. Формирование американской ипотечной модели в период с 1932 по 1960 г
В 1932 г. правительство США создало Федеральный совет банков по вопросам ссуд для покупки домов (Federal Home Loan Bank System – FHLBS), который, по мнению правительства, служил бы своего рода национальным банком в вопросах обеспечения жильем. Цель, которую ставили перед FHLBS – выполнение функций центра по кредитованию, оказание помощи депозитным учреждениям (прежде всего трифтам и кооперативным банкам) в направлении денежных средств на национальный жилищный рынок США. Законом от 13 июня 1933 г. право прямого кредитования банков, входящих в FHLBS, было прекращено.
В соответствии с этим Законом была создана Федеральная корпорация по страхованию счетов в ссудо-сберегательных ассоциациях (Federal Saving’s & Loans Ass. Insurance Corporation – FSLIC). Цель ее создания – поощрение вкладчиков помещать свои сбережения в финансовые учреждения – ссудо-сберегательные ассоциации (трифты).
В течение трех лет FSLIC профинансировала задолженность более чем 1 млн односемейных домов на общую сумму более 3 млрд долл. путем выдачи необлагаемых налогом облигаций FSLIC держателям закладных и уплаты наличными задолженности по налогам. Деятельность FSLIC была прекращена 3 февраля 1954 г. /2.101/.
Федеральная администрация по вопросам жилья (Federal Home Administration – FHA) была организована в соответствии с Национальным актом о жилье от 27 июня 1934 г.
Национальный акт предусматривал выдачу кредитов с небольшим первоначальным взносом, возврат основной суммы долга и процентов, по которым гарантировался FHA. Полностью амортизируемый кредит, нововведение FSLIC, стал одной из выдающихся особенностей FHA. В последующем он послужил основой современного ипотечного кредита.
Большая величина отношения суммы кредита к стоимости имущества в залоге для ипотечных ссуд FHA значительно расширила рынок жилья, впервые позволив сделать владение жильем конкурентоспособным в финансовом отношении по сравнению с арендой.
Чтобы иметь право на участие в программе FHA, ипотечный кредит, заемщик и жилье, приобретаемое с помощью кредита, должны были отвечать определенным стандартам. Такая стандартизация явилась ключом к созданию общенационального рынка гарантированных государством кредитов. Впервые, например, кредитор из Нью-Йорка мог с определенной долей уверенности приобрести застрахованные государством кредиты у первичного кредитора из Техаса, даже не видя объекта недвижимости и не встречаясь с залогодателем /2.97/.
Следующий шаг федерального правительства, направленный на создание полноценного вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, был сделан в направлении создания национальных ассоциаций по ипотечному кредитованию. Ассоциации должны были действовать как частные организации, учрежденные и контролируемые Управляющим Федеральной жилищной администрации. Они имели право привлекать средства, необходимые для их деятельности, путем открытой продажи облигаций, векселей и других ценных бумаг. Это было вызвано тем, что, несмотря на гарантии правительства по стандартным кредитам FHA, многие банки не хотели иметь с ними дело.