Специфическим договором строительного подряда является договор о строительстве «под ключ» (п. 3 ст. 651). По такому договору подрядчик принимает на себя все обязанности своими силами и средствами построить заданный объект, который передается заказчику в готовом виде, в состоянии, пригодном к немедленной эксплуатации. Такой строительный подряд вплотную примыкает к договору купли-продажи по образцу. При строительстве «под ключ» на подрядчика могут быть перенесены все возможные строительные риски (п. 4 ст. 652 ГК). Объектами строительства «под ключ» чаще всего бывают непромышленные здания, жилые дома, гостиницы и т. п.
При строительстве «под ключ» заказчик утрачивает право постоянно проверять ход строительства, проводить промежуточные и частичные приемки и т. п.
Полная оплата выстроенного объекта производится, если иное не предусмотрено договором, после приемки объекта заказчиком (п. 2 ст. 657 ГК).
Но кое-какие контакты в ходе строительства между подрядчиком и заказчиком целесообразны (например, при выборе вариантов внутренних конструкций). Возможна промежуточная оплата работ. Стороны, разумеется, вправе своим соглашением включать в договор о строительстве «под ключ» и иные элементы обычного строительного подряда.
Полагаем, что при отсутствии в договоре иных условий на строительство «под ключ» должны распространяться общие положения об ответственности подрядчика за качество строительства, о гарантийном сроке и другие нормы, защищающие интересы заказчика после завершения строительства.
Из текста ст. 651 ГК, определяющей понятие строительного подряда с учетом его специфики, можно сделать вывод, что этот договор регулирует правоотношения между предпринимателями. Поэтому при постройке жилого дома или иного здания (сооружения) для личного, потребительского использования заказчиком-гражданином должны применяться особенности не строительного, а бытового подряда (п. 5).
Законом (п. 2 ст. 651) допускается включение в договор строительного подряда условия, согласно которому подрядчик берет на себя обязанность обеспечить после приемки заказчиком выстроенного объекта его эксплуатации в течение определенного сторонами срока. Такая дополнительная услуга строительного подрядчика должна, разумеется, дополнительно оплачиваться. И на это время, полагаем, за подрядчиком сохраняются все риски, свойственные строительному подряду.
Особенностью строительного подряда является принципиально важное положение о проектно-сметной документации для регулирования взаимоотношений сторон. Проект строительства должен содержать все работы, подлежащие исполнению, а смета – их полную цену. Эти положения документов обязательны для сторон. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание проектно-сметных документов, а также – какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующие чертежи, расчеты, таблицы, разъяснения. Работы, предусмотренные проектно-сметной документацией, но не выполнявшиеся подрядчиком, оплате не подлежат. Напротив, выявившаяся в ходе строительства необходимость производства дополнительных работ должна быть при согласии заказчика принята подрядчиком к исполнению и дополнительно оплачена, кроме случаев, когда подрядчик отказывается от производства таких работ по мотивам их несоответствия профессиональной деятельности подрядчика либо невозможности их исполнения по независящим от подрядчика причинам.
Подрядчик вправе требовать внесения необходимых изменений в проектно-сметную документацию и соответственно – дополнительной оплаты, кроме случаев, когда такая документация составлялась по его (подрядчика) заказу. И, наконец, подрядчик имеет право требовать пересмотра сметы в случаях, когда по независящим от него причинам стоимость работ превысила сметную стоимость не менее, чем на десять процентов (п. 3 ст. 655).
Значительными особенностями отличается приемка отдельных этапов строительных работ и всего завершенного строительства. Поэтому правила, регулирующие саму процедуру, с учетом этих особенностей помещены в разделе, посвященном особенностям строительного подряда. Так, ст. 663 ГК устанавливает, что заказчик, получивший от подрядчика извещение о готовности сдачи выполненных работ, обязан немедленно приступить к принятию их результатов. Заказчик, если иное не предусмотрено договором, реализует и осуществляет приемку за свой счет. Приемка оформляется актом, подписываемым сторонами, а в необходимых случаях – также и представителями надлежащих государственных органов. Отказ одной из сторон от подписания акта автоматически не лишает его юридической силы. Но суд вправе признать такой акт недействительным, если отказ от его подписания будет признан обоснованным.
Эта же ст. 663 (п. 6) определяет, что заказчик вправе отказаться от приемки результатов работ при обнаружении неустранимых недостатков, которые исключают возможность использования результатов работ для указанной в договоре цели.
Заказчик также вправе требовать внесения изменений в проектно-сметную документацию. Если такие изменения не требуют дополнительных работ подрядчика или удлинения срока выполнения работ, то они (изменения) не влияют на расчеты сторон. Изменения, требующие дополнительных расходов, вызывают дополнительную оплату в согласованных сторонами размерах (ст. 655 ГК).
И еще одна особенность договора строительного подряда, связанная с консервацией строительства, о которой выше уже упоминалось. При такой консервации все расходы, связанные и с оплатой уже выполненных работ, и с необходимостью их прекращения (например, переброска подрядчиком строительных машин и механизмов в другое место), и с проведением самой консервации, возлагаются на заказчика. Подрядчик несет лишь расходы, связанные с консервацией, причиной которой послужили его собственные действия (ст. 662 ГК).
Среди особенностей правового регулирования подряда на проектные и изыскательские работы следовало бы отметить обязанность заказчика возместить подрядчику-проектанту дополнительные расходы, обусловленные изменением исходных данных для проектирования или изыскательских работ, если это вызвано обстоятельствами, не зависящими от подрядчика (подпункт 5 ст. 669 ГК). И подрядчик, и заказчик должны совместно согласовывать готовую проектно-сметную документацию при ее рассмотрении компетентными государственными органами (подпункт 4 ст. 669 и подпункт 2 ст. 670 ГК). Статья 669 ГК обязывает также заказчика привлекать подрядчика-проектанта к участию в судебном деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками проектной документации или изыскательских работ.
Более высокий уровень защиты интересов подрядчика в договорах на проведение научных исследований, опытно-конструкторских и технологических работ проявляется и в определении более мягких условий ответственности таких подрядчиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение договоров. Так, ст. 682 ГК устанавливает для них ответственность только при наличии вины, в то время как общее правило (п. 2 ст. 359 ГК) возлагает на предпринимателя безвиновную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Объем ответственности, как уже отмечалось, ограничивается, если иное не предусмотрено договором, реальным ущербом заказчика. Ему не возмещаются неполученные доходы.
Помимо тех видов подряда, особенности которых предусмотрены главой 32 ГК, законодательные акты относят к подрядным договорам также иные виды правоотношений, отличающиеся значительной спецификой. Прежде всего среди них следует назвать подряд, применяемый в сфере недропользования. Особенности такого подряда определены Указами о недрах и о нефти с последующими изменениями. Тексты названных указов не применяют слова «подряд» для обозначения предмета регулирования, но называют основного исполнителя работ, производимых при недропользовании, подрядчиком, признаки которого определяются названными указами однозначно: это физическое или юридическое лицо, заключившее с компетентным органом (уполномоченным государственным органом) контракт на проведение операций по недропользованию (ст. 1 Указа о недрах). То же и в ст. 1 Указа о нефти, но вместо операций по недропользованию говорится о нефтяных операциях.
Как видим, договор (контракт) подрядом не именуется, но исполнитель работ по контракту именуется подрядчиком. По-видимому, это вызвано тем, что контракт содержит помимо элементов подряда также другие элементы, не охватываемые этим понятием (инвестиции, решение социальных вопросов, использование подрядчиком результатов работ и т. п.).
Что же касается чисто подрядных отношений, то они сводятся к производству подрядчиком за вознаграждение работ в сфере недропользования по согласованному сторонами плану. И в этой части к отношениям сторон могут быть применимы общие правила о договоре подряда, но лишь в той части, в какой это не противоречит специальному законодательству о недропользовании (п. 4 ст. 616 ГК).