должна превышать 40 процентов ее совокупного дохода. Для соблюдения требований Налоговой Службы
необходимо также, чтобы эта вторая корпорация имела отдельный совет директоров (т.е. в него должны
входить не те же люди, что в совет директоров ассоциации), действовала независимо от ассоциации и не
могла считаться ее агентом.
Впрочем, отмечают Кингсбери и Фогель, каких-либо специальных указаний Налоговой Службы по
поводу возможности создания дополнительной корпорации для реализации целей общины, организованной
как ассоциация домовладельцев, нет. «Поэтому будьте осмотрительны, - предупреждают они, - и
предварительно проконсультируйтесь у компетентного юриста или налогового консультанта.»
Еще один предложенный ими вариант заключается в том, что два юридических лица создаются
поочередно. Вначале учреждается ассоциация домовладельцев, которая будет собирать и расходовать
средства исключительно на приобретение недвижимости, строительство, содержание и управление.
Программы, связанные с обеспечением продовольствием, воспитанием детей, займами членам общины и
прочими вещами, не касающимися физической инфраструктуры, откладываются до тех пор, пока не будет
завершено основное строительство. Когда же оно будет закончено, ассоциацию домовладельцев можно
ликвидировать и учредить вместо нее ООО или простую некоммерческую корпорацию (ежегодные расходы
которой строго равны доходам), при помощи которой можно вести любые общественные проекты без
нежелательных налоговых последствий. При выборе этого варианта авторы также советуют предварительно
проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом.
АССОЦИАЦИИ КОНДОМИНИУМОВ.
Живое жилищное сообщество Долина Пионеров ( Pioneer Valley Cohousing) в западном
Массачусетсе состоит из 23 акров полей и лесов, двух садов - фруктового и овощного, жилых домов,
расположенных концентрическими окружностями и раскрашенных в красный, синий, кремовый, желтый и
коричневый цвета, большого общего дома, мастерской, а также офисного здания, где работают некоторые из
членов общины. 94 члена Долины Пионеров управляют своей недвижимостью посредством ассоциации
кондоминиума.
Как уже упоминалось выше, в ассоциации кондоминиума жильцы обычно имеют право
собственности на свои индивидуальные дома и участки, а также долю в праве общей собственности на
общие территории, включая все общественные здания. Ассоциация кондоминиума осуществляет
содержание и управление недвижимостью (обычно как общей, так и индивидуальной), но сама ничем не
владеет. Доли жильцов в праве общей собственности обычно не равны – они пропорциональны площади
принадлежащих им индивидуальных участков/домов/квартир.
Ассоциации кондоминиумов более распространены на востоке США, и регулирующие их
организацию и деятельность законы различаются от штата к штату (хотя многие штаты присоединились к
федеральному Единому Акту о Кондоминиумах). По законодательству штата Массачусетс, жильцы в
кондоминиумах имеют право собственности не только на внутреннее пространство своих домов/квартир, но
и на внутренние поверхности стен, потолков и пола. Законодательство других штатов предусматривает
возможность создания так называемых «уличных кондоминиумов», в которых жильцы владеют не только
жилым помещением, но и прилегающим к нему земельным участком. Примером такого кондоминиума
может быть община Шэрингвуд Кохаузинг ( Sharingwood Cohousing) в штате Вашингтон, где жители имеют
в собственности свои земельные участки и жилые дома, а также долю в праве общей собственности на
общие территории. <...>
Домовладельческие общины выбирают такую форму, как ассоциация кондоминиума, по тем же
причинам, что и ассоциации домовладельцев: 1) это позволяют получить банковское финансирование на
жилищное строительство; 2) некоторые местные нормы землепользования и застройки требуют создания
ассоциаций домовладельцев или кондоминиума для утверждения плана застройки.
В зависимости от требований законодательства штата и от предпочтений группы, ассоциация
кондоминиума может быть создана путем учреждения некоммерческой корпорации или некорпоративной
ассоциации132, и, как и в случае с ассоциацией домовладельцев, получает право на льготное
132 некорпоративная (неинкорпорированная) ассоциация ( unincorporated association) – объединение,
не имеющее прав юридического лица. – прим. перев.
налогообложение по статье 528 Налогового кодекса. (Большинство юристов рекомендуют создавать
некоммерческую корпорацию, а не некорпоративную ассоциацию, т.к. последняя не предоставляет
ограничения ответственности.)
ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ АССОЦИАЦИИ КОНДОМИНИУМА.
Как и в случае с ассоциациями домовладельцев, банки знакомы с ассоциациями кондоминиумов и
обычно охотно их финансируют. Жители общины-кондоминиума могут получить кредиты на
индивидуальное строительство, а также легко могут получить обратно свои вложения в случае выхода из
общины, просто продав свой дом или участок. Однако, поскольку индивидуальные дома и участки
продаются на открытом рынке, община как целое не имеет контроля над тем, кто становится ее членом.
Хотя, как уже говорилось раньше, в домовладельческих общинах часто действует самоотбор.
Долина Пионеров выбрала форму ассоциации кондоминиума именно по причине того, что при этой
форме более выгодные условия банковского финансирования, чем в случае создания жилищного
кооператива – единственной близкой по условиям альтернативы, возможной по законам штата Массачусетс.
Создавать ассоциации домовладельцев законодательство этого штата не позволяет. Жители Долины
Пионеров выбрали из своего числа совет директоров ассоциации для выполнения определенных задач. Но
при этом большинство решений по вопросам жизни общины принимается на общих собраниях членов.
Поскольку на ассоциации кондоминиумов обычно возлагается задача содержания и обслуживания
всей недвижимости (а не только общих территорий и инфраструктуры), членские взносы в таких
ассоциациях, как правило, выше, чем в ассоциациях домовладельцев.
ЖИЛИЩНЫЕ КООПЕРАТИВЫ:
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА ОТДЕЛЕНЫ ОТ ПРАВА ПРОЖИВАНИЯ.
Члены жилищного кооператива являются вкладчиками (пайщиками) в корпорации, которая имеет
право собственности на недвижимость. Их вклады (паи) дают им значительную часть правомочий
собственника в отношении части этой недвижимости - конкретного дома или квартиры, а согласие
собственника (т.е. кооператива в целом) дает право жить в них. Жилищные кооперативы создаются в форме
некоммерческих корпораций или, в некоторых штатах, в форме кооперативных корпораций – специальной
организационно-правовой формы, созданной для кооперативов. Иногда организационно-правовой формой
жилищного кооператива может быть траст ( trust), и тогда жильцы не имеют вкладов в корпорации, но
являются бенефициариями в доверительном управлении. Налогообложение кооперативов осуществляется в
соответствии со статусом учрежденной корпорации.
Если отдельные единицы жилья (квартиры или дома) в составе принадлежащей кооперативу
недвижимости различаются по размерам, или одни из них имеют преимущества перед другими, в
кооперативе могут быть предусмотрены либо несколько видов вкладов (паев) для разных видов жилья (и эти
паи имеют разную номинальную денежную стоимость), либо более ценным единицам жилья может
соответствовать большее количество паев, чем менее ценным, - в зависимости от законодательства штата.
Как правило, жилищные кооперативы используются для управления многоквартирными жилыми домами,
однако управление земельными участками при помощи этой схемы также возможно. К примеру, жилищный
кооператив Миккосуки ( Miccosukee), основанный в 1973 г., является альтернативным поселением,
расположенным на 279 акрах земли недалеко от Таллахасси, штат Флорида. Основатели Миккосуки
выделили 100 участков размером до нескольких акров для индивидуальной застройки и совместно
управляют остальными общими территориями, в том числе 90 акрами заповедных водных угодий. Сто
семей и отдельных граждан - вкладчиков кооператива вступили в общину и построили свои дома на этих