Выдача (получение) основного земельного документа (свидетельства) о праве собственности, пользования, владения, аренды данным земельным участком и других документов (плана участка), а также государственная регистрация права служат в совокупности юридическим фактом, удостоверяющим соответствующее право на земельный участок. Без названных земельных документов и их регистрации право на земельный участок не считается возникшим, хотя его и можно оспаривать в судебном порядке.
После выполнения земельного отвода в натуре наступает стадия непосредственного пользования землей, что связано с рядом юридических действий (по внутрихозяйственной организации землепользования, землеустройству, выполнению договорных обязательств и т. д.). Таким образом, в возникновении и развитии земельных правоотношений проявляется реальная жизнь земельного законодательства, т. е. применение норм земельного права. При этом завершение одних правоотношений служит основанием для возникновения других.
В чем суть изменений в правоотношениях?
Изменение земельных правоотношений в процессе использования земли всегда связано с последующей эволюцией тех или иных действий и событий, а также развитием законодательства. Так, арендатор при ухудшении условий пользования землей, вызванных стихийным явлением, вправе требовать изменения ранее указанных в договоре обязательств (например, если он понес значительные убытки от засухи, пыльной бури, наводнения).
Изменения в земельных правоотношениях могут происходить при разработке нового проекта внутрихозяйственного землеустройства, после проведения обследований угодий с целью уточнения их кадастровых оценок. В частности, это может приводить к легальной трансформации угодий (бывшая пашня, например, исключается из обработки и переводится в пастбище, и наоборот). Следовательно, изменяются права и обязанности владеющего землей лица.
Подвижность в земельных правоотношениях особенно характерна для динамичного сельскохозяйственного производства, где объект этих отношений – земля (ее качество, плодородие) не остается постоянной. Здесь важно, однако, чтобы изменения в земельных отношениях происходили не произвольно, а на основании конкретной правовой нормы, т. е. в соответствии с требованиями закона.
Каковы основания прекращения земельных отношений?
Прекращение земельных правоотношений обычно происходит одновременно с прекращением пользования конкретным земельным участком. Основанием служит договор о продаже земельного участка, решение компетентного государственного органа об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд. Основанием прекращения земельных правоотношений могут быть также такие события или действия (юридические факты), как смерть гражданина – собственника земли или землепользователя, истечение срока аренды земли (если срок договора об аренде не возобновляется), добровольный отказ от земельного участка.
Прекращение земельных правоотношений бывает полным или частичным. Так, при уменьшении размеров земельного участка происходит прекращение пользования им лишь в определенной части, соответствующей уменьшению его размеров. При других обстоятельствах, указанных в законе, пользование прекращается полностью.
Отдельные земельные правоотношения могут прекратиться в случае наступления определенных событий, например завершения контрольной проверки состояния угодий данного хозяйства. Некоторые земельные правоотношения между органами землеустройства и хозяйством прекращаются после утверждения и перенесения в натуру согласованного проекта внутрихозяйственного землеустройства.
Правоохранительные земельные отношения прекращаются после совершения участником или участниками этих отношений действий, устраняющих последствия правонарушения. Если нарушитель земельного закона привлечен к юридической ответственности, то акт применения взыскания (наказания) означает прекращение охранительных земельных правоотношений.
Глава 4
Право собственности и иные права на землю
Что представляет собой земельный участок как объект прав на землю?
Если речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок или его часть.
Определение земельного участка как объекта земельных отношений приведено в ст. 112 ЗК РФ: это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков – в порядке ведения государственного земельного кадастра.
Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам, или, иными словами, недвижимому имуществу, недвижимости. Это влечет особый порядок регистрации прав на них (ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ), предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Земельные участки образуются:
– из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
– при разделе земельного участка, когда из него образуется несколько земельных участков, а первоначальный земельный участок по общему правилу прекращает свое существование;
– выделе земельных участков в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности;
– объединении смежных земельных участков, при котором образуется один земельный участок, а существование таких смежных земельных участков прекращается;
– перераспределении нескольких смежных земельных участков, в результате которого образуется несколько других смежных земельных участков, а существование изначальных смежных земельных участков прекращается.
Не допускается образование земельных участков:
– границы которых пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
– если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
– если при разделе, перераспределении или выделе земельных участков сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
– если их образование приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушает требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются: градостроительными регламентами для участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются такие регламенты; ЗК РФ и иными федеральными законами – для остальных земельных участков.
Минимальный размер земельных участков, например, сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»4 устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены ЗК РФ. В п. 4 ст. 27 Кодекса приводится перечень земельных участков, изъятых из оборота, в п. 5 той же статьи – земельных участков, ограниченных в обороте; особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены указанным выше специальным законом.
Какие существуют виды прав на землю?
По действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю:
собственность;
постоянное (бессрочное) пользование;
пожизненное наследуемое владение;
безвозмездное срочное пользование;
аренда земельных участков;
ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут).
Соответственно в ЗК РФ используются следующие понятия по отношению к лицам, обладающим правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земельных участков и обладатели сервитута.