Оспоримые сделки — это те сделки, недействительность которых связана с превышением имеющихся полномочий на совершение сделки либо с пороком воли лица, совершившего сделку (выход юридического лица за пределы своей правоспособности либо лица или органа юридического лица — за пределы установленных ограничений, совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, ограниченно дееспособным гражданином, гражданином, неспособным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими либо действовавшим под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, а также под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств).
Во всех этих случаях требуется доказать наличие или отсутствие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность признания сделки недействительной, исходя из избранного истцом основания.
Отличительной чертой оспоримых сделок исходя из смысла п.2 ст.166 ГК является также то, что в нормах ГК, устанавливающих основания недействительности таких сделок, всегда содержится указание на конкретного субъекта, по иску которого сделка может быть признана судом недействительной. Требование же о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Такие последствия могут быть применены судом и по своей инициативе при отсутствии соответствующего требования.
Ничтожными являются сделки, совершенные с пороком субъектного состава либо из формы или содержания которых с очевидностью вытекает их недействительность. Это сделки, совершенные лицом, не обладающим правом совершать сделки (недееспособным, несовершеннолетним в возрасте до 14 лет), либо с несоблюдением требуемой законом формы, а также сделки, содержание которых порочно или не соответствует закону (мнимые и притворные, не соответствующие требованиям закона и иных правовых актов, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности).
Заинтересованное лицо не лишено возможности требовать в судебном порядке подтверждения недействительности ничтожной сделки (п.32 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" [156]).
Необходимость обращения в суд возникает в тех случаях, когда незаконность содержания сделки не может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Так, если право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за одним лицом, а отчуждателем по сделке является другое лицо, то из самого этого факта ясно, что содержание сделки противоречит положениям ст.209 ГК, в силу которой права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Однако в тех случаях, когда право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано либо государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (созастройщик, супруг, наследник, фактически вступивший во владение наследственным имуществом, лицо, по мнению которого оно незаконно не включено в договор приватизации квартиры, и т.п.), то недействительность сделки не очевидна. В этих случаях возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому прежде чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст.168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки.
Следует учитывать, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, является ничтожной, только в случае если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).
В частности, п.3 ст.35 СК РФ предоставляет супругу право требовать в судебном порядке признания недействительной сделки, совершенной другим супругом с нарушением установленных этим пунктом правил. Из этого следует, что сделка, не соответствующая требованиям указанной нормы закона, является оспоримой, а не ничтожной и может быть признана недействительной лишь по основаниям, установленным ГК РФ. При рассмотрении исков об оспаривании таких сделок следует учитывать, что ст.35 СК РФ регулирует отношения супругов по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и не распространяется на третьих лиц, вступивших в договорные отношения с одним из супругов. В соответствии с положениями п.3 ст.253 ГК РФ, подлежащими применению по подобному иску, требование о признании недействительной сделки, совершенной супругом при отсутствии у него необходимых полномочий, может быть удовлетворено только в том случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, данное право возникает у приобретателя по договору с момента такой регистрации (ст.131, 223 ГК РФ).
Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (п.2 ст.130 ГК РФ). На практике иногда ошибочно считают, что к таким случаям относится государственная регистрация автотранспортных средств. Между тем Федеральным законом от 10 декабря 1995г. N 196-ФЗ "О безопасности дорожного движения" [157] регистрация автотранспортных средств установлена для их допуска к участию в дорожном движении, а не в целях регистрации прав владельцев на них и является административным актом, носящим характер разрешения на безопасную техническую эксплуатацию транспортного средства, и с возникновением права собственности и регистрацией последнего не связана.
Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделки лишь тогда, когда это предусмотрено законом. Сделки, которые признаются законом недействительными вследствие несоблюдения указанного требования, считаются ничтожными. Например, таковым является договор об ипотеке, если он не был зарегистрирован в установленном порядке (п.1 ст.165, п.2 — 4 ст.339 ГК РФ, п.1 ст.10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" [158]).
Если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться указанным в нем имуществом. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение. В случае заключения этим лицом нового договора об отчуждении того же имущества оно несет ответственность за неисполнение ранее взятых не себя обязательств.
Однако это не означает, что вновь заключенный договор с третьим лицом может быть признан недействительным по тому основанию, что имеется прежний договор, не прошедший государственной регистрации. Вывод об отсутствии оснований для признания недействительным последующего договора, прошедшего государственную регистрацию, вытекает из анализа п.2 ст.551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данная норма не регулирует права сторон по договору в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом этого договора, не указывает на возникновение у покупателя каких-либо прав на это имущество, а также не изменяет действие норм закона, определяющих момент заключения договора и момент перехода права собственности на недвижимое имущество.
Она охраняет исключительно права третьих лиц, указывая на то, что фактическое исполнение договора не изменяет отношений сторон с третьими лицами. Кредиторы продавца по договору, не прошедшему государственной регистрации, сохраняют право требовать обращения взыскания на имущество, уже переданное покупателю. Это как раз и подтверждает факт сохранения у продавца всех прав на имущество, в том числе включая право собственности, и отсутствие каких-либо прав у покупателя.
Продавец сохраняет право распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе право продать его другому лицу. В последнем случае договор продажи, если он оформлен и зарегистрирован, не может считаться заключенным с нарушением требований закона только по тому основанию, что ранее был заключен другой договор, не прошедший регистрации.