вашей общины или описание ее целей и миссии: это может оттолкнуть банкиров, быть для них нудным или
подозрительным. Сообщите им только то, что они сами желают знать о вас, сосредоточившись на ваших
сильных сторонах и способности вернуть деньги - и ничего лишнего.
Для справок о доходах используйте формы, применяемые данным банком.
Выясните, услугами каких агентств кредитной информации100 пользуется выбранный вами банк, и
получите от них справки о вашей кредитной истории и кредитоспособности. Для чего это делать, если банк
все равно сам позаботится о получении этой информации? Для того чтобы знать, что о вас скажет агентство,
заранее и для того, чтобы то, что оно скажет, не было для вас неожиданностью. Чтобы вы могли заранее
позаботиться о корректировке каких-либо неточностей или устаревшей информации, ибо исследования
показывают, что примерно 20% сведений агентств кредитной информации о людях является
недостоверными.
6. Встретьтесь с исполнительным директором банка.
Еще один совет, который дает Боб Уоцке, - оденьтесь так, как одеваются банковские служащие, и,
придя в банк, скажите, что вы желаете переговорить с исполнительным директором банка (или, если в банке
отсутствует такая должность, - с директором (президентом) банка). Если исполнительный директор занят,
подождите или договоритесь, когда можно прийти в следующий раз. Если секретарь попытается
перенаправить вас к одному из нижестоящих должностных лиц банка, вежливо откажитесь и скажите, что
вы настаиваете на встрече именно с исполнительным директором, поскольку речь идет о бизнес-займе.
Почему так важно встретиться именно с исполнительным директором? Потому что это человек,
который здесь главный, и если ему понравится ваша группа, вы получите желаемое, даже если не
соответствуете каким-либо из формальных требований (помните об осторожности в использовании таких
слов, как «община» или «экопоселение»). Исполнительный директор обычно может позвонить в отдел
кредитов или в совет директоров и решить дело в вашу пользу. Кроме того, исполнительный директор, как
правило, не ограничен стандартными предельными суммами и условиями кредитования, принятыми в
данном банке и может сделать для вас больше, чем любой из нижестоящих служащих. И, наконец, если
исполнительный директор не захочет предоставлять вам заем, то вы не получили бы его и при обращении в
100 Агентство (бюро) кредитной информации ( credit reporting agency, credit agency) - частная
организация, собирающая информацию о текущей кредитоспособности и кредитной истории физических и
юридических лиц и предоставляющая платные справки потенциальным кредиторам или продавцам в кредит.
– прим. перев.
отдел кредитов, поскольку в этом случае ваше дело все равно было бы отправлено на утверждение
исполнительному директору.
Когда вы встретитесь с исполнительным директором банка, предоставьте ему (или ей):
•
Заявление о предоставлении кредита;
•
Акт оценки участка (здания), который вы желаете приобрести, а также другие документы,
подтверждающие рыночную стоимость покупки;
•
Документы о работах по ремонту или реконструкции покупаемой недвижимости, которые
вы намереваетесь произвести;
•
Учредительные документы вашего юридического лица;
•
Разрешения, выданные местными органами власти на изменение разрешенного
использования земли или на ее раздел (межевание).
•
Краткое резюме, справки о доходах, активах и кредитоспособности на каждого из членов
вашей группы, кто будет подписывать кредитный договор.
7. Работайте одновременно с несколькими банками.
Некоторые банки не любят такого подхода, ощущая, что вы торгуетесь с ними, и, по сути, так оно и
есть. Тем не менее, в этом случае вы встаете не позицию силы. Банки, скорее всего, узнают, что вы ведете
переговоры с их конкурентами, поскольку каждый из них будет заказывать справку о вашей кредитной
истории в общей базе данных, и в этой справке будут данные и о других банках, интересовавшихся вашей
кредитоспособностью. Вы можете избежать этого, если обратитесь во все банки в один и тот же день и сразу
предоставите им всю необходимую документацию.
Если вы находите вышеописанный образ действий чересчур агрессивным и напористым, Боб Уоцке
рекомендует принять во внимание следующее. Банк, который выдаст вам кредит, скорее всего, потребует,
чтобы все члены вашей группы, а также, возможно, члены ваших семей и даже ваши коллеги и начальники
по работе подписали кредитный договор в качестве поручителей. Это означает, что если вы по какой-то
причине не сможете продолжать регулярно выплачивать взносы по кредиту, и банк не сможет покрыть ваш
долг путем продажи вашей недвижимости, он сможет предъявить требование к любому из
вышеперечисленным поручителей о выплате остатка суммы за счет личных средств. И если вы настолько
рискуете, покупая вашу землю и обращаясь в банк за кредитом, то уж наверно вы имеете моральное право
приложить все усилия к тому, чтобы условия этого кредита максимально отвечали вашим специфическим
условиям и интересам. «Будьте настолько настойчивы, насколько вы чувствуете ваши требования
справедливыми, но без властности или хамства», - советует Боб.
ФИНАНСИРОВАНИЕ В МОДЕЛИ КОХАУЗИНГА.
В отличие от большинства других альтернативных поселений, живые жилищные сообщества
(домовладельческие общины) продают земельные участки в своих общинах на открытом рынке и строят
всю инфраструктуру зараз. Некоторые из живых жилищных сообществ самостоятельно осуществляли
строительные работы либо часть людей из всей группы выступала в качестве компании-застройщика.
Однако все большее число инициативных групп по созданию живых жилищных сообществ вступают в
сотрудничество с профессиональными застройщиками недвижимости (девелоперами), и такого рода
сотрудничество часто оказывается успешным как в плане более легкого пути изыскания финансирования,
так и в плане освоения земли. В обмен на определенный процент от вашего бюджета (как правило, довольно
скромный по сравнению с теми доходами, к которым привыкли коммерческие застройщики) такой
профессиональный девелопер может предложить общине свой многолетний опыт, предпринимательское
чутье, хорошее знание местного рынка недвижимости, помощь в финансировании на начальном этапе, а
также уже сложившиеся связи с местными чиновниками из отдела территориального планирования,
кредитными учреждениями, архитекторами, инженерами, строительными подрядчиками и поставщиками.
Члены группы при этом активно участвуют в планировке участка и дизайне помещений, а равно и в рекламе
и продвижении проекта.
Если ваша группа планирует раздел вашей земли на индивидуальные наделы и закрепление их в
собственности отдельных членов (независимо от того, будете ли вы продавать эти наделы на открытом
рынке или же только внутри вашей группы), вы можете использовать некоторые из приведенных здесь
методов живых жилищных сообществ, в том числе и партнерство с профессиональным застройщиком,
знакомым с моделью кохаузинга. (См. Источники.)
Вот краткий обзор одной из разновидностей этой модели, основанный на опыте работы Вандерланд
Хилл Девелопмент Компани ( Wonderland Hill Development Company) в Боулдере, штат Колорадо. Группы,
сотрудничающие с этой компанией, используют три источника финансирования: средства, собранные ими
самими и компанией-застройщиком, кредит на строительство и индивидуальные ипотечные кредиты.
1. Средства, собранные группой и компанией-застройщиком. Перед тем, как начинаются работы
по воплощению проекта, группа должна собрать как минимум 10% (а иногда существенно больше) от его
полной стоимости путем вступительных взносов участников, иногда дополняемых краткосрочными
займами у более обеспеченных членов группы и другими частными займами (при этом вновь вступающие
члены вносят свои взносы независимо от того, на какой стадии реализации проекта они пришли). Компания-
застройщик на начальном этапе обычно также вкладывает какие-то средства в общий фонд, несет расходы
по управлению проектом и накладные расходы – все это возвращается ей позже. Эти первоначальные
средства используются для того, что Вандерланд Хилл Компани называет фазой определения