Некоторые банки рассчитали суммы штрафов, исходя из оценки своих издержек «за упущенную выгоду» – то есть исходя из того, сколько процентов принесли бы эти деньги банку, будь они вовремя внесены заемщиком. Другие, напротив, рассчитывают штрафные ставки так, что сами пени превращаются для банка в солидный источник дополнительного дохода. Этим банкам задержки платежей, наоборот, выгодны. Общая сумма штрафов, получаемых банком от своих заемщиков, примерно составляет до 2 % общего кредитного портфеля банка.
«Банк Сосьете Женераль Восток», например, демонстрирует европейскую скромность и берет всего лишь 3 % от суммы просроченного платежа. Банк «Возрождение» и «Банк Москвы» берут уже около 5 % в месяц; «Росбанк» – от 7,5 % (если кредит взят в валюте) до 15 % (если кредит взят в рублях), «ДжиИ Мани Банк» потребует от должника пени в размере 50 % годовых от суммы просроченной задолженности плюс штраф 700 рублей.
При этом договориться с банком в случае задержки платежа практически невозможно. В идеале допустив просрочку по кредитам, добросовестный заемщик должен позвонить в банк и, сообщить, что ближайший платеж внесен не будет, извиниться за просрочку и попросить тайм-аут. Собственно, и сами банки об этом говорят: типичные формулировки кредитного договора гласят, что «клиент обязан информировать банк обо всех изменениях, существенных для полного и своевременного исполнения обязательств по договору».
Но в реальности реакции клерков ограничивались диапазоном от «это ваши проблемы, вы должны платить в срок» до «мы не можем пойти вам навстречу».
Как только клиент допустил просрочку, банк сразу начинает его прессинговать, практически не пытаясь найти какой-то компромисс и помочь выбраться из затруднительной ситуации. В ход идут разные методы – от беспрестанных звонков, которые, по задумке коллекторских стратегов, в конечном счете, должны вызвать у клиента желание как можно скорее вернуть деньги, до наездов на тему: «Мы подаем на вас в суд и будем требовать досрочного погашения кредита».
Все эти методы направлены на то, чтобы выработать у неаккуратного клиента психологию провинившегося и естественно выбить из него деньги.
Странно, что черные списки едины для всех. И для кредитного мошенника, исчезнувшего в неизвестном направлении сразу после получения ссуды, и для клиента, который, например, заболел.
...
«Я живу на съемной квартире уже три года. И хотела бы взять ипотечный кредит, тем более что зарабатываю я сейчас достаточно. В конце концов, так я хоть буду понимать, что плачу за свое собственное жилье. Но останавливает только страх попасть в долгую зависимость от банка, ведь такой кредит придется брать минимум на 10 лет. Это очень долгий срок кто может знать, что со мной произойдет за это время? А вдруг я потеряю работу? Или возникнут другие, более важные, расходы? А покрывать кредит все равно ведь придется».
Марина Разина г. Рязань
Такие опасения подкрепляются историями о том, как жестко банки обходятся с проштрафившимися заемщиками.
...
«Моя подруга взяла кредит на квартиру, внесла первоначальный взнос 60 %. А после первого года выплат потеряла работу. Возобновила выплату через четыре месяца, но ей уже такие проценты насчитали, что пришлось еще отложить оплату кредита, пока насобирает на погашение штрафа. В общем, она теперь больше 70 % зарплаты ежемесячно отчисляет. А деваться некуда – пригрозили, что если не будет платить, отберут квартиру».
Арина г. Москва
После таких историй жилье в кредит брать и правда не хочется. Но, тем не менее, как говорится, «у страха глаза велики». Если разобраться, все не так уж страшно. Существует целый арсенал способов выйти из ипотеки, если платить уже не из чего.
Если возникшие финансовые трудности временные, отказываться от ипотеки не стоит. Первым делом нужно обратиться в банк. Ваш менеджер может предложить вам реструктуризировать задолженность. Это может быть отсрочка оплаты основного долга, то есть придется погашать только проценты, или еще один вариант удлинение срока кредита.
Главное в данной ситуации – своевременность уведомления банка об ухудшении финансового положения, обоснованность отсрочки, то есть наличие вариантов в будущем возобновить свои доходы к прежнему уровню и, конечно, погашать ежемесячные платежи в полном объеме.
Ударение ставим на слове «своевременное», ведь в случае «молчаливой просрочки» банк включит механизм штрафных санкций. В среднем штрафы колеблются от 0,05 % до 1 % суммы платежа за каждый день просрочки. То есть за месяц просрочки заемщику придется дополнительно выложить до 30 % необходимого платежа. Правда, встречаются банки, которые «сдирают» с клиента двойную ставку по кредиту за каждый день просрочки. Но штрафы в данной ситуации – не самое страшное. К недисциплинированному заемщику у банка формируется соответствующее отношение. В будущем могут возникнуть сложности при оформлении в этом же банке кредита на приобретение авто или бытовой техники. Естественно, небольшая задержка платежа не поставит крест на кредитной истории заемщика. Но если подобные задержки будут повторяться, неприятные последствия неизбежны.
Один из способов, позволяющих облегчить выплату ипотеки, – сдача купленной квартиры внаем. Правда, сдача ипотечной квартиры внаем требует согласования с банком. Большинство из них в договоре залога указывают такое условие как невозможность передавать в аренду квартиру без согласия банка. То есть у заемщика есть два пути – открыто сообщить о своем намерении банку или без лишнего шума сдать квартиру в аренду. Стоит отметить, что большинство заемщиков предпочитают второй вариант. Пока в практике не отмечено случаев, когда бы банк применял санкции в отношении заемщиков, сдающих заложенную недвижимость внаем. Однако о таком риске следует помнить. Кстати, первый вариант чреват дополнительными расходами на оплату налогов, связанных со сдачей квартиры. Многие банки берут деньги за разрешение на сдачу залогового жилья. Стоимость такого разрешения может колебаться в пределах $20-100, однако желательно лично и заранее уточнять эту информацию, так как банкиры не особенно охотно распространяются на эту тему.
Конечно, полностью выплачивать ежемесячный платеж по ипотечному кредиту за счет сдачи квартиры в аренду вряд ли удастся. В последние несколько лет цены на покупку недвижимости росли быстрыми темпами. Выходит, такой вариант больше подходит тем, у кого есть, где жить до момента окончательного погашения кредита или жилье расположено в элитном районе.
Для того чтобы сдача в аренду приобретенной в кредит квартиры имела смысл, важно заключить долгосрочный договор с квартиросъемщиками как минимум на год-полтора. Наиболее эффективно эта схема работает с однокомнатными квартирами, так как у них самая высокая стоимость аренды относительно цены покупки. Выгодно также сдавать квартиру с ремонтом, за нее можно получить на 30 % и даже 50 % больше. Правда, для начала ремонт нужно сделать, на что уйдет немало сил и денег. В общем, перед тем как решиться на такой шаг, следует все просчитать заранее.
Выход из ипотечного кредита, его окончательное закрытие, возможно в двух случаях: при досрочном погашении кредита и при невозможности выплачивать задолженность. Если у клиента нет возможности погашать кредит, например, в связи с ухудшением материального положения или по каким-либо другим причинам, полное погашение ссуды происходит за счет продажи залогового объекта недвижимости.
В случае продажи предмета ипотеки о своем решении необходимо поставить в известность банк, в лице персонального менеджера, и найти покупателя. Кстати, чем быстрее это будет сделано, тем лучше. Сама продажа недвижимости может осуществляться по двум схемам. Первая предполагает получение разрешения банка на продажу недвижимости, отягощенной ипотекой. В таком случае к новому собственнику переходят все права и обязанности участника договора ипотеки, в том числе обязательство погасить кредит. Такой вариант достаточно сложен с практической точки зрения: вероятно, что поиски покупателя при таких условиях закончатся безуспешно. Кроме того, этот вариант обещает вернуть заемщику средства, затраченные на первый взнос и внесенные платежи, но не более. А ведь жилье могло подорожать за время пользования кредитом весьма существенно.
Вторая схема значительно проще и выгоднее для заемщика. Для реализации второй схемы достаточно уведомить потенциального покупателя о том, что квартира находится в залоге у банка. В таком случае сделку купли-продажи необходимо будет провести в банке, поскольку запрет с нее будет им снят только после полного погашения обязательств по кредитному договору. В таком случае заемщик сможет не только вернуть потраченные на выплату кредита средства, но и получить дополнительный доход. Конечно, это будет доступно заемщику только до тех пор, пока цены на недвижимость растут. Если рынок начнет «падать», то о доходе придется забыть. Более того, даже не все отданные банку деньги удастся вернуть.