Наиболее оптимальным и основанным на законе при рассмотрении дел данной категории является такой подход, когда каждому из участников общей собственности выделяется жилая комната соразмерно его доле в праве общей собственности. Главное, чтобы установленный порядок пользования не входил в противоречие с целевым назначением дома, т.е. выделяемые части строения могли и далее быть использованы под жилье каждым из его совладельцев. Поэтому недопустимо выделение в пользование одному из сособственников только жилых, а другому подсобных помещений, непригодных для проживания.
В отличие от земельных участков распределить между сторонами части дома или квартиры в точном соответствии с долями, как правило, невозможно. Этому препятствует существующая планировка дома или квартиры. В то же время само по себе данное обстоятельство не может служить основанием во всех случаях к отказу в удовлетворении заявленного требования об установлении порядка пользования строением.
Если в пользование сособственника передается помещение, большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей его долю.
Следует иметь в виду, что речь о перераспределении долей и взыскании соответствующей денежной компенсации может идти только при разделе строения в натуре. При определении порядка пользования строением действуют иные принципы: право общей собственности на строение не прекращается, доли сособственников сохраняются и денежные компенсации в этой связи не присуждаются.
Определение порядка пользования объективно невозможно, если строение или квартира состоит из одной жилой комнаты. Наличие нескольких комнат — одно из условий для определения порядка пользования жилым помещением. Причем их число не может быть менее числа сособственников, иначе суд будет вынужден выделить одно из жилых помещений в общее пользование нескольким сособственникам, что равнозначно отказу в иске об установлении порядка пользования жилым помещением.
Отказ в иске об установлении порядка пользования жилым домом или квартирой при наличии к тому законных оснований может иметь различные последствия для участников общей долевой собственности на эти объекты.
Так, при разрешении спора между сособственниками дома суд одного из них — Д. — вселил в спорное строение, занимаемое ответчиком, а в иске об определении порядка пользования домом отказал, так как дом состоял из одной жилой комнаты.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все судебные постановления по этому делу, признав ошибочным решение суда в части вселения истицы в спорный дом, а также доводы суда о том, что Д. имеет право владения и пользования домом наравне с другими участниками общей собственности. В Определении Судебной коллегии обращено внимание на то, что суд предоставил в пользование истице Д. весь дом, находившийся до этого в пользовании только ответчика — инвалида второй группы, нуждающегося в проживании в отдельном помещении. Из материалов дела видно, что истица Д. обеспечена жильем, никогда не проживала в спорном доме, который из-за незначительных размеров признан судом первой инстанции неделимым имуществом.
Приведенные в Определении Судебной коллегии мотивы полностью соответствуют ст.247 ГК РФ, из содержания которой следует, что участник общей долевой собственности на строение не обладает безусловным правом на вселение, а следовательно, и на пользование общим имуществом. При определенных условиях ему может быть в этом отказано, в частности если невозможно разделить дом в натуре либо определить порядок пользования строением, сам истец обеспечен другой жилой площадью, спорным домом не пользовался, а в случае его вселения будут существенно нарушены интересы других участников общей собственности. За лицом, которому отказано в иске о разделе жилого помещения или определении порядка пользования им, сохраняется право на получение соответствующей денежной компенсации.
Согласно п.7 ч.1 ст.23 ГПК определение порядка пользования любым имуществом, включая строения и иные жилые помещения, отнесено к подсудности мировых судей по месту нахождения недвижимости. Но тот же спор между собственником строения или квартиры и бывшими членами его семьи, как спор, вытекающий из договора найма жилого помещения, приобретает иное значение. При разрешении такого рода споров следует прежде всего руководствоваться жилищным законодательством, а жилищные споры по закону составляют подсудность судов районного звена. Поэтому мировой судья не вправе принимать к своему рассмотрению исковое заявление, если идет речь о порядке пользования домом или квартирой между собственником и бывшими членами его семьи, ставшими нанимателями жилого помещения.
3. Обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
В силу ст.35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Одним из способов принудительного прекращения права собственности лица на такое имущество, как земельный участок, служит его изъятие для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, когда земельный участок используется не по целевому назначению или с грубым нарушением правил рационального использования земли.
Согласно ст.49 ЗК РФ к государственным или муниципальным нуждам относятся случаи изъятия в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации, для размещения объектов государственного или муниципального значения, включая объекты энергосистем, обороны и безопасности, путей сообщения, автомобильных дорог общего пользования, коммунального снабжения муниципального значения и т.п.Данный перечень не является исчерпывающим, он может быть дополнен законами субъектов Российской Федерации. К примеру, Законом Московской области от 7 июня 1996г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" [121] (ст.11) установлены случаи изъятия земельных участков в связи с размещением объектов, предназначенных для органов государственной власти Московской области, а также учреждений либо унитарных предприятий, учредителем которых является Московская область или муниципальное образование, и в ряде других случаев.
Как правило, изъятие земельного участка связано с прекращением права собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, находящееся на этом участке. По ранее действовавшему законодательству при сносе жилого дома, принадлежащего гражданину, в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, ему предоставлялась квартира по установленным нормам в домах государственного или общественного жилого фонда. Кроме того, собственник мог использовать по своему усмотрению строительные материалы от разборки строений либо получить за них соответствующую денежную компенсацию. Также гражданам выплачивалась стоимость плодово-ягодных насаждений и посевов. Все расходы по возмещению убытков при сносе дома возлагались на те предприятия, организации, учреждения, которым отводился земельный участок. Причем снос принадлежащих гражданам жилых домов мог быть допущен в каждом отдельном случае лишь с разрешения соответственно исполнительного комитета краевого, областного Совета народных депутатов трудящихся (п.3 Постановления СМ СССР от 15 декабря 1961г. N 1131, в редакции от 21 октября 1983г. N 1015 [122]).
По новому ЖК РФ, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч.1 ст.32). Не считая терминологии, трудно выявить существенные различия между сносом жилого дома по ст.137 ЖК РСФСР и его изъятием, как теперь это предусмотрено новым ЖК РФ. Если при изъятии земельного участка может измениться его целевое назначение, владелец или собственник, но сама вещь в натуре продолжает сохраняться, то при изъятии жилого помещения речь может идти, как правило, только о его сносе. Дальнейшее его использование в качестве жилого помещения в случае изъятия лишено смысла и прямо запрещено законом — в соответствии с п.2 ст.239 ГК РФ требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.