Приведем случаи обязательности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 15 Закона об ООО если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества с ограниченной ответственностью в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более 200 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком.
Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества с ограниченной ответственностью, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.
Законом об АО установлены следующие случаи обязательного привлечения независимого оценщика:
– при оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) акционерного общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком;
– выкуп акций акционерным обществом проводится по цене, определенной советом директоров (наблюдательным советом) общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком без учета ее изменения в результате действий общества, повлекших возникновение права требования оценки и выкупа акций;
– определение рыночной стоимости независимым оценщиком обязательно для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций в соответствии со ст. 76 Закона об АО, а также в иных случаях, если это прямо предусмотрено Законом об АО. При определении цены размещения ценных бумаг, цена покупки или спроса и цена предложения которых регулярно публикуются в печати, привлекать независимого оценщика не обязательно. В этом случае при определении рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание цена покупки или цена спроса и цена предложения;
– при приобретении лицом, которое приобрело более 30 % общего количества акций открытого акционерного общества, ценных бумаг на основании обязательного предложения, предусмотренного в п. 1 ст. 84.2 Закона об АО, если ценные бумаги не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг или обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее шести месяцев, цена приобретаемых ценных бумаг не может быть ниже их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Денежная оценка ценных бумаг, которыми могут оплачиваться приобретаемые ценные бумаги, если последние не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг или обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее шести месяцев, должна быть не выше их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком;
– при выкупе ценных бумаг открытого акционерного общества по требованию лица, которое приобрело более 95 % акций открытого общества, выкуп ценных бумаг осуществляется по цене не ниже рыночной стоимости выкупаемых ценных бумаг, которая должна быть определена независимым оценщиком.
Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70 % определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.
В части 3 указанной статьи установлено, что требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают 70 % определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.
Назовем установленные законодательством случаи обязательного проведения оценки без обязательности определения величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Так, в п. 2 ст. 10 Федерального закона от 8 мая 1996 г. № 41-ФЗ «О производственных кооперативах» установлено, что независимым оценщиком должна быть проведена оценка паевого взноса члена производственного кооператива, превышающего 250 МРОТ, установленных федеральным законом. Размер паевого взноса устанавливается уставом кооператива.
При размещении средств пенсионных резервов в объекты недвижимого имущества негосударственный пенсионный фонд в соответствии с п. 6 ст. 25 Федерального закона от 7 мая 1998 г. № 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах» обязан представлять в уполномоченный федеральный орган данные об оценке объектов недвижимого имущества, проведенной независимым оценщиком.
Согласно п. 4 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» при проведении аукциона, по результатам которого участок недр может быть предоставлен на условиях соглашения о разделе продукции, недропользователь до даты проведения аукциона обязан представить в органы, выдавшие лицензию на пользование недрами, отчет об оценке имущественного комплекса, неразрывно связанного с осуществлением права пользования недрами, произведенной независимым оценщиком, осуществляющим свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации, и проект договора о продаже имущественного комплекса в целом или его части.
Начальная цена продажи выставляемого на торги предприятия должника устанавливается решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим и действующего на основании договора с оплатой его услуг за счет имущества должника (п. 5 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)).
Согласно п. 2 ст. 130 Закона о банкротстве имущество должника – унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более 25 % голосующих акций которого находятся в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 той же статьи (на основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее 100 тыс. руб., может быть проведена без привлечения независимого оценщика).
Приведем примеры наиболее распространенных случаев обязательной оценки.
1. Имущественный взнос в уставный капитал
При неденежном взносе в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью на сумму свыше 200 МРОТ (20 тыс. руб.), а также при неденежном взносе в уставный капитал акционерного общества независимо от суммы оценку должен заказать собственник имущества или другое заинтересованное лицо у организации, аккредитованной при Московской регистрационной палате. Оценке подлежат любые имущественные взносы, кроме потребляемых вещей.
2. Оценка оборудования, автотранспорта и пр. при ввозе на территорию Российской Федерации для взноса в уставный капитал
Это частный случай оценки, оговоренной в предыдущем пункте. Требуется уточнить коды Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности (ТНВЭД) в отчете об оценке для того, чтобы груз беспрепятственно пересек таможню.
3. Оценка предприятия при банкротстве
Внешний управляющий или Агентство по реструктуризации кредитных организаций (АРКО) являются заказчиками обязательной оценки при банкротстве предприятия. В этом случае задача оценщика – определить ликвидационную стоимость имущественного комплекса, т. е. нижний порог цены.
4. Оценка в рамках судебного производства
Очень часто в рамках судебного производства, касающегося арбитражных или гражданских дел, суд обязывает одну из сторон произвести оценку имущества. В суде могут встретиться и два отчета об оценке, составленные истцом и ответчиком, и тогда суд вправе назначить собственную экспертизу, прибегнув к услугам аккредитованной организации.