Любое такое диверсифицирующее зонирование, задача которого — предотвратить избыточное дублирование самых доходных способов использования, должно сопровождаться корректировкой налогов. Невозможность использовать землю потенциально наиболее прибыльным в краткосрочной перспективе способом должна отражаться на взимаемых с неё налогах. Нереалистично ограничивать развитие недвижимости, контролируя высоту, объём, историческую или эстетическую значимость или иные параметры, и вместе с тем допускать, чтобы оценка такой недвижимости для взимания налога отражала не имеющую к ней отношения стоимость более прибыльной недвижимости по соседству. Повышение оценочной стоимости городской недвижимости из-за роста доходности соседней недвижимости — в наши дни поистине мощный стимул для избыточного дублирования. Этот стимул будет продолжать работать даже в условиях ограничений, направленных против дублирования. Путь к увеличению налоговой базы города в целом — не в том, чтобы эксплуатировать до предела краткосрочный налоговый потенциал каждого участка. Это подрывает долгосрочный налоговый потенциал целых районов. Путь к увеличению налоговой базы — в расширении городских успешных территорий. Мощная городская налоговая база — побочный продукт городского магнетизма, и одна из его необходимых составных частей (поскольку цель — обеспечить прочность успеха) — некоторое количество тонких, разумных, точно рассчитанных местных налоговых вариаций, направленных на удержание разнообразия и предотвращение его саморазрушения. Второй потенциальный инструмент против безудержного дублирования способов использования — неизменность расположения общественных зданий. Это означает, что государственные и полугосударственные органы должны применять в отношении своей недвижимости политику, похожую на политику Чарльза Абрамса в отношении своей частной недвижимости на Восьмой улице. Абрамс борется с избыточным дублированием ресторанов, выискивая для своей недвижимости иные формы использования. Государственные и полугосударственные органы должны с самого начала размещать свои здания и прочие объекты там, где они не будут дублировать соседей, а увеличат разнообразие. Затем, играя свою роль как способы использования, эти здания и объекты должны стоять непоколебимо независимо от своей денежной ценности, приобретённой благодаря успеху окружения (которому они способствовали, если расположены удачно), и независимо от выгодности предложений со стороны тех, кто хотел бы вытеснить их ради дублирования соседних успешных способов использования. Это невыгодная в малом, но выгодная в большом политика, которую должны проводить муниципалитеты и другие органы, испытывающие обоснованную заинтересованность в общегородском успехе, — политика, подобная невыгодной в малом, но выгодной в большом налоговой политике, подкрепляющей диверсифицирующее зонирование. Нью-йоркская публичная библиотека, расположенная на баснословно дорогом участке, добавляет своей округе большую ценность, чем любое мыслимое высокодоходное дублирование близлежащих способов использования. Добавляет именно потому, что так резко выделяется, визуально и функционально. Когда давление горожан вынудило нью-йоркские городские власти одолжить деньги полугосударственному органу, чтобы он мог выкупить Карнеги-Холл у частного владельца, собиравшегося продать его желающим продублировать окрестные прибыльные бизнесы, Карнеги-Холл был тем самым сохранён как концертный зал и зал собраний, что удержало на данном участке эффективную смесь способов использования. Короче говоря, органы, ответственные за общественное благо, могут хорошо помочь сохранению разнообразия, если будут проявлять стойкость перед лицом разнообразных способов использования, окружающих общественные здания, в то время как денежные волны плещутся вокруг этих зданий и не прочь их затопить.
Оба эти инструмента — диверсифицирующее зонирование и неизменность расположения общественных зданий — суть оборонительные средства против саморазрушения разнообразия. Это, так сказать, защитные заграждения, способные выдержать порывы экономического ветра, но в случае длительного шторма на них вряд ли можно всерьёз рассчитывать. Любые формы зонирования, любые формы городской строительной политики, любые формы налоговой политики, сколь бы разумными они ни были, не могут долго сопротивляться достаточно сильному экономическому давлению. Так чаще всего было, и, вероятно, так чаще всего будет.
Поэтому наряду с защитными мерами необходима отвлекающая конкуренция.
Часто можно услышать, что американцы ненавидят большие города. Охотно верю, что американцы ненавидят упадок в больших городах, но по всему видно, что к успешным и полнокровным районам больших городов мы никакой ненависти не испытываем. Наоборот, так много людей хочет пользоваться этими местами, так много людей стремится там жить, работать или хотя бы просто побывать, что избыточный наплыв вызывает городское саморазрушение. Убивая успешное разнообразие деньгами, мы, можно сказать, душим его в объятиях.
Словом, спрос на живые и разнообразные городские участки намного превышает предложение.
Если мы хотим, чтобы чрезвычайно успешные городские территории хорошо сопротивлялись силам саморазрушения, чтобы защитные меры против саморазрушения не были напрасными, то само количество диверсифицированных, полнокровных, экономически жизнеспособных городских территорий должно быть увеличено. Это возвращает нас к базовой необходимости создавать на большем числе улиц и городских участков четыре условия, экономически необходимых для разнообразия.
Разумеется, всегда будут районы, в данный момент наиболее богато диверсифицированные, наиболее популярные и представляющие наибольший соблазн для губительного, хоть и крайне выгодного в краткосрочном плане, дублирования. Если, однако, имеются другие участки, ненамного отставшие по части интересных возможностей, а к ним подтягиваются участки, ещё ненамного отставшие, то с их стороны может возникнуть отвлекающая конкуренция в отношении самых популярных. Их притяжение должно быть подкреплено препятствиями к дублированию, созданными в самых популярных районах и являющимися необходимым дополнением к отвлекающей конкуренции. Но конкуренция должна быть, пусть даже со стороны несколько менее привлекательных территорий.
Если и когда конкурирующие территории в свой черёд добьются такого успеха, что будут нуждаться в городских заменителях обратной связи, они должны будут попросить о защите от избыточного дублирования и получить такую защиту.
Момент, когда городской участок начинает вести себя как «клетка-идиот», определить нетрудно. Любой, кто тесно знаком с каким-либо чрезвычайно успешным районом, знает, когда происходит этот качественный поворот. Пользователи разного рода заведений, начинающих исчезать, и те, кому нравится наблюдать за местной городской жизнью со стороны, прекрасно видят, как разнообразие и привлекательность территории, к которой они привязаны, идут на спад. Они прекрасно видят, как вытесняются некоторые категории населения, как его разнообразие уменьшается, — особенно если сами принадлежат к числу вытесняемых. О многих из этих событий они даже знают наперёд, мысленно выводя из предлагаемых или неминуемых физических перемен следствия, каковыми являются перемены в повседневной жизни и в повседневных уличных картинах. Жители говорят об этом между собой, констатируют факт саморазрушения и предсказывают его последствия задолго до того, как статистические справочники и карты с огромным опозданием отобразят случившуюся беду.
Проблема саморазрушения выдающегося успеха — это, по сути, проблема создания более здоровых соотношений между предложением и спросом на живые, диверсифицированные городские улицы и районы.
14. Проклятие приграничных пустот
Массивные отдельные способы использования в больших городах имеют одно общее свойство. У них есть границы, а границы в больших городах, как правило, не назовёшь зоной добрососедства.
Периметр массивного или вытянутого участка, посвящённого одному способу использования земли, образует границу «обычной» городской территории. Часто о границах думают как о чем-то пассивном, само собой разумеющемся. Они, однако, оказывают на городскую среду активное воздействие.
Классический пример границы — железнодорожные пути. Помимо прочего, они издавна символизируют и социальную границу, хотя выражение «по ту сторону путей» ассоциируется скорее с небольшими, чем с крупными городами. Но здесь нас будут интересовать не социальные коннотации территорий и их границ, а физическое и функциональное воздействие границ на примыкающие к ним городские участки.