Но в этом процессе не следует заходить слишком далеко. Должен быть простор для разнообразия зданий. Иначе все их разновидности, чья эффективность меньше максимальной, будут вытеснены. Максимальная или близкая к максимальной эффективность означает стандартизацию.
В каждом конкретном месте и в каждый данный момент, приданных обстоятельствах, регулирующих нормах, технических и финансовых возможностях тот или иной способ застройки земли жилыми зданиями оказывается самым эффективным с точки зрения плотности. Где-то и когда-то, к примеру, наиболее эффективной считалась ленточная застройка узкими трехэтажными домами. Там, где она вытесняла все прочие виды строений, воцарялось однообразие. В другой период максимально эффективными были пяти- или шестиэтажные многоквартирные дома без лифтов с более широкими фасадами. Когда застраивался Риверсайд-Драйв на Манхэттене, ответом на вопрос о наибольшей эффективности были двенадцати- и четырнадцатиэтажные здания с лифтами, и на основе этой специфической стандартизации была достигнута самая высокая на Манхэттене плотность жилых единиц.
Самым эффективным способом застройки с точки зрения плотности сейчас являются многоквартирные дома с лифтами. Внутри этого типа имеются наиболее эффективные подтипы для определённых категорий, например, максимально высокие здания с лифтами малой скорости (сегодня это, как считается, двенадцатиэтажные дома) или максимально высокие с экономической точки зрения монолитные железобетонные дома (тут наибольшая высота зависит от технических возможностей подъёмных кранов и потому увеличивается каждые несколько лет; в данный момент она равняется двадцати двум этажам). Дома с лифтами — не только самый эффективный способ застройки ограниченных участков земли. При неблагоприятных условиях этот способ порой оказывается, пожалуй, и самым опасным, чему свидетельство многие государственные жилые массивы для малообеспеченных. При некоторых обстоятельствах, однако, такая застройка служит людям превосходно.
Дома с лифтами творят стандартизацию не тем, что в них есть лифты, — точно так же, как трехэтажные дома творят её не тем, что в них три этажа. Стандартизация и однообразие возникают, когда участок целиком или почти целиком застраивается одним типом зданий.
Никакой единственный способ застройки городского участка не хорош; двух-трёх способов тоже недостаточно. Чем больше вариаций, тем лучше. Как только диапазон и количество вариаций в отношении типов зданий уменьшаются, уменьшается или в лучшем случае перестаёт увеличиваться разнообразие населения и предприятий.
Примирить требование высокой плотности с необходимостью большого разнообразия зданий нелегко, но пытаться нужно Проектирование и зонирование, враждебные городу, делают это примирение, как мы увидим, практически невозможным.
На популярных, плотно застроенных городских территориях наблюдаются существенные вариации типов зданий — иногда колоссальные вариации. Одно из таких мест — Гринвич-Виллидж. Ему удаётся создавать плотность от 125 до 200 с лишним жилых единиц на акр без стандартизации зданий. Такие средние цифры получаются за счёт смешения всего и вся: односемейных домов, домов с отдельной квартирой на каждом этаже, дешёвых многоквартирных домов, разнообразных небольших домов со сдаваемыми внаймы квартирами и многоквартирных зданий всевозможного возраста и размера с лифтами.
Сочетать высокие плотности с огромным разнообразием Гринвич-Виллиджу удаётся потому, что строения в нем занимают большой процент отведённой им площади. Сравнительно малая доля земли оставлена незастроенной. На большей части района, согласно оценкам, зданиями в среднем занято от 60 % до 80 % земли (остальные 20–40 % — это дворы и тому подобное). Это высокий коэффициент эффективности использования земли как таковой, компенсирующий «неэффективность» строений. Большая их часть не нуждается в эффективной «упаковке» жилых единиц на данной площади для достижения высокой средней плотности по району.
Допустим теперь, что застроено всего от 15 % до 25 % земли, отведённой под жильё, а остальные 75 % или 85 % оставлены пустыми. Это обычные цифры для построенных по единому проекту жилых массивов с их обширными пустыми пространствами, которые так трудно контролировать в условиях большого города и которые приносят так много неприятностей. Больше открытых участков — значит меньше застроенной земли. Если доля открытых участков удваивается с 40 % до 80 %, то количество земли, которая может быть застроена, уменьшается на две трети! Вместо 60 % у вас остаётся всего 20 %.
Когда так много земли оставляют пустой, она сама используется «неэффективно» в плане размещения жилья. Возможность строить только на 20–25 % территории — чрезвычайно жёсткое ограничение.
Плотность жилых единиц тогда оказывается очень низкой, или же они должны с предельной эффективностью размещаться на застраиваемой доле земли. В этих обстоятельствах сочетать высокую плотность с разнообразием невозможно. Необходимы здания с лифтами, причём зачастую очень высокие.
В массиве Стайвесант-Таун на Манхэттене плотность составляет 125 жилых единиц на «чистый» акр, что соответствует менее плотным участкам Гринвич-Виллиджа. Но для достижения этой цифры в Стайвесант-Тауне, где коэффициент покрытия земли составляет только 25 % (75 % не застроено), понадобилась чрезвычайно жёсткая стандартизация зданий: там ряд за рядом стоят практически одинаковые массивные многоквартирные дома с лифтами. Архитекторы и градостроители с более богатым воображением, вероятно, возвели бы дома несколько иначе, но любое отличие могло бы здесь быть только поверхностным. Математическая невозможность посрамила бы даже гения, вознамерься он обеспечить подлинное, существенное разнообразие при таком низком коэффициенте покрытия и такой плотности.
Генри Уитни, архитектор и эксперт по строительству жилых массивов, разработал много теоретически возможных сочетаний высоких домов с более низкими при малом покрытии земли, требуемом для государственного жилого строительства и почти для всякого федерально субсидируемого обновления городских территорий. Мистер Уитни пришёл к выводу, что, как ни верти, физически невозможно превысить уровень низких городских плотностей (примерно 40 жилых единиц на акр) без стандартизации всего и вся помимо разве что мелких характеристик зданий, если только не увеличивать коэффициент покрытия земли, что равносильно уменьшению незастроенного пространства. Сто жилых единиц на акр при низком коэффициенте покрытия означают невозможность разнообразия даже в малом — а ведь это, вероятно, минимальная плотность, если мы хотим избежать неприятного «промежуточного» состояния.
Разнообразие зданий, жизнеспособная городская плотность и низкий коэффициент покрытия, что бы его таким ни делало — от местного зонирования до федерального распоряжения, — таким образом, несовместимы. Если при низком покрытии плотность достаточно высока, чтобы порождать городское разнообразие, она автоматически слишком высока, чтобы допускать такое разнообразие. Неустранимое противоречие.
Но предположим, коэффициент покрытия высок. Насколько велика при этом может быть плотность на данном участке, чтобы он не стал жертвой стандартизации? Во многом это зависит от того, сколько вариаций — и каких — досталось участку в наследство от прошлого. Вариации из прошлого — это фундамент; к нему добавляются новые вариации, которые принадлежат нынешнему (и будущему) времени. Участок, получивший из прошлого уже стандартизованные трехэтажные или пятиэтажные дома, недостаточно будет обогатить в настоящем всего лишь одним новым типом зданий, увеличивающим плотность. Набор вариаций все равно будет слишком беден. Наихудший случай — полное отсутствие фундамента из прошлого: пустая земля.
Трудно ожидать, чтобы много по-настоящему различных типов жилых единиц или зданий было добавлено одномоментно. Рассчитывать на это — значит принимать желаемое за действительное. В строительстве есть своя мода, за которой стоят экономические и технологические факторы, и эта мода в любой данный момент времени допускает лишь несколько действительно различных вариантов в строительстве жилья.
В районах, где плотность слишком низка, её можно поднять, попутно увеличивая разнообразие, посредством одновременного добавления новых зданий лишь в отдельных, изолированных точках. Короче говоря, плотность следует увеличивать, строя с этой целью новые здания, постепенно, а не внезапным рывком, за которым следует затишье на десятилетия. Сам процесс медленного, но непрерывного повышения плотности может привести и к росту разнообразия, результатом чего в конце концов становится высокая плотность, но без стандартизации.