Особые правила установлены для оформления договора о залоге жилого дома… B этом случае необходимо помимо соблюдения простой письменной, а в городской местности – нотариальной формы зарегистрировать договор в исполкоме местного Совета.
Но как бы ни оформлялся залог, решая вопрос о его действительности, нужно учитывать, что он призван к обеспечению другого, основного обязательства, ничтожность которого обусловливает недействительность и самого залога… Основное обязательство привлекается и для определения объема прав, принадлежащих кредитору как участнику залогового правоотношения. Если не установлено иное, залог обеспечивает требование по основному обязательству в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, возмещение причиненных просрочкой убытков, неустойку, а также компенсацию расходов, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество…
Существенны способы, при помощи которых фиксируется выделение данного имущества в качестве предмета залога. Заложенное имущество, по общему правилу, передается во владение залогодержателя. Исключение установлено лишь для строений, в передаче которых залогодержателю нет необходимости, поскольку его права и без того в достаточной степени гарантируются регистрацией залога строения в исполкоме местного Совета. Кроме того, по соглашению сторон или по прямому указанию закона любое обременяемое залогом имущество может быть оставлено у залогодателя… Но у кого бы ни находился предмет залога, если он окажется в обладании третьих лиц, залогодержатель вправе его истребовать в соответствии с общими правилами ст. 157 ГК, которыми определен порядок защиты законного владения, не основанного на праве собственности…
Сообразно со способом выделения предмета залога выявляется и момент образования залоговых правоотношений. Они возникают с момента передачи закладываемого имущества залогодателю, а если имущество не передается, – то с момента заключения договора о залоге. И только жилые дома признаются обремененными залогом с момента регистрации договора в исполкоме местного Совета…
Во время действия залогового правоотношения его участники несут друг перед другом определенные обязанности.
Поскольку, как правило, предмет залога передается залогодержателю, ст. 198 ГК перечисляет лишь обязанности, возлагаемые на него. Залогодержатель не вправе пользоваться заложенным имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором, и обязан надлежащим образом его содержать, неся ответственность за утрату или порчу имущества, происшедшие по его вине. Выступающий в качестве залогодержателя ломбард обязан, кроме того, страховать за счет залогодателя принятое в залог имущество в полной его стоимости по произведенной оценке. Нарушение перечисленных обязанностей дает залогодателю право требовать возмещения понесенных им убытков. Так, если бы ломбард не застраховал имущество и оно случайно погибло, залогодателю были бы возмещены убытки за счет ломбарда в пределах суммы страхового возмещения.
На случай оставления имущества у залогодателя ГК особых его обязанностей не предусматривает. Это и понятно, так как заложенное имущество принадлежит залогодателю, который и без особых предписаний закона заинтересован в его сохранности. Однако если залогодатель и должник по основному обязательству в одном лице не совпадают, но по вине залогодателя предмет залога будет уничтожен или поврежден, кредитору должно принадлежать право удовлетворения своих притязаний в пределах суммы, на которую уменьшилась стоимость предмета залога, за счет имущества не только должника, но и залогодателя. Нет также препятствий к тому, чтобы по соглашению между сторонами на залогодателя были возложены и вполне определенные обязанности, например застраховать предмет залога.
В момент выполнения должником обеспеченной залогом обязанности залог прекращается, и залогодержатель должен возвратить заложенное имущество залогодателю. Залоговое правоотношение прекращается также в результате прекращения обеспеченного им обязательства по другим основаниям или вследствие гибели предмета залога. Но если этот предмет застрахован, залогодержатель приобретает залоговое право на страховое возмещение. Кроме того, залог прекращается, если залогодержатель приобрел право собственности (право оперативного управления) на заложенное имущество. Во всех перечисленных случаях прекращение залога происходит автоматически. И только о прекращении права залога на жилой дом должна быть сделана по требованию заинтересованного лица отметка в реестре, в котором соответствующий договор ранее регистрировался…
Особым способом прекращения права залога является принудительная продажа заложенного имущества…
Право на принудительную продажу возникает в момент нарушения должником своего обязательства. И только ломбард обязан выждать истечения месяца после наступления срока выплаты обеспеченной залогом ссуды, прежде чем прибегнуть к продаже предмета залога. Вместе с тем по истечении указанного срока ломбард вправе самостоятельно продать заложенное имущество государственной или кооперативной организации по его действительной стоимости, но не ниже установленной оценки. В отличие от этого во всех других случаях предмет залога реализуется на основе судебного или арбитражного решения, выносимого по требованию залогодержателя.
За счет вырученных сумм требования залогодержателя удовлетворяются преимущественно перед требованиями других кредиторов. Но существуют и такие претензии, которые поставлены в еще более привилегированное положение. Например… ранее претензий залогодержателя удовлетворяются требования по взысканию алиментов, а также вытекающие из трудовых отношений, причинения увечья и т. п. Если сумма, остающаяся после удовлетворения первоочередных требований, равна сумме обеспеченного залогом обязательства, будут прекращены и залоговое правоотношение, и основное обязательство. При превышении его суммы основного долга излишек возвращается залогодателю. Когда же основной долг не может быть ею полностью погашен и ни в законе, ни в договоре не обусловлено ограничение требований кредитора только объемом взыскания, обращенного на заложенное имущество, он управомочен в пределах оставшейся части долга обратить взыскание на имущество должника, но уже не преимущественно перед другими кредиторами, а на общих основаниях.
Таково содержание норм о залоге… Они применяются – иногда непосредственно, а иногда в сочетании с некоторыми специальными правилами – к залоговым правоотношениям, в которых хотя бы одной из сторон являются граждане.
В отношениях между организациями нет почвы для широкого использования залога, поскольку им запрещено кредитовать друг друга. Кредитует социалистические организации банк, а потому вопрос об использовании залога практически значим только в их взаимоотношениях с банком.
Банковский залог отличается рядом особенностей. Когда предмет залога передается во владение залогодержателя, это приводит к временной иммобилизации имущества, ибо кредитор не вправе им пользоваться, не будучи собственником, а для залогодателя пользование неосуществимо фактически, потому что имущество не находится в его обладании. Более того, даже и при оставлении предмета залога у залогодателя возможность его использования существенно ограничивается, так как в интересах кредитора должны быть обеспечены сохранность и целостность заложенного имущества. В отношениях же банка с кредитуемыми организациями залог строится так, чтобы в полной мере обеспечить интересы кредитора и в то же время не создавать иммобилизации имущества, выделенного в качестве залога. Этим целям служат два особых вида залога, применяемых в банковской практике, – залог товаров в обороте и залог товаров в переработке.
При залоге товаров в обороте организация, получившая банковский кредит, выделяет на ту же сумму товары, которые по описи и с оценкой помещаются отдельно от прочего имущества залогодателя. Однако залогодатель имеет право в пределах ассортимента, обозначенного в описи, заменять одни товары другими. Этим, несмотря на залог, и обеспечивается мобильность имущества, так как залогодатель может в любой момент изъять из залоговой массы необходимые ему товары и в пределах установленного ассортимента заменить их другими, в данный момент не требующими реализации… Залогодатель обязан лишь вести особую ведомость таких операций, а банку принадлежит право контроля за количеством и стоимостью заложенного товара, а также условиями его хранения. Если залогодатель не выполняет изложенных правил, банк вправе досрочно взыскать долг, обеспеченный залогом.