Ответ столь же очевиден, как и то, что Тайгеру Вудсу не стоит самому косить свой газон, а Джимми Картеру — лично составлять расписание игр на теннисных кортах. Тем из нас, кто профессионально не занимаются недвижимостью, лучше зарабатывать в сфере, где мы эксперты, т. е. на нашей работе. Мы подошли к связи между загадочным высказыванием Питера и экономической теорией. Нам надо зарабатывать деньги там, где у нас есть сравнительное преимущество (на своей работе), а не там, где мы окажемся в положении сравнительных неофитов (в купле-продаже наших домов).
Интересно, а как Питер преуспел на своей работе и в инвестициях в недвижимость? Он получил результаты, прямо противоположные тем, которые следуют из теории сравнительного преимущества. Он добился значительных успехов на своей работе и еще больших — с покупкой квартиры. Его жилище резко выросло в цене, благодаря чему богатство Питера увеличилось на несколько миллионов долларов. Питер жил в собственном доме и там же заработал круглую сумму!
Из экономической теории и исторического опыта следует, что Питер был прав, стремясь жить в собственном доме, а деньги делать на своей непосредственной работе. Полученный же им фактический результат — Питер на недвижимости заработал даже больше, чем своей профессией — подобен тому, к которому приходят многие американцы.
На самом деле жители США уже приучены извлекать финансовую выгоду из рынка жилья. Если фондовый рынок почти полдесятилетия топтался на месте, то цены на недвижимость устойчиво росли. Стоимость недвижимого имущества достигла абсолютного максимума как в долларовом выражении, так и в виде процента от нашего совокупного богатства[136].
Можем ли мы продолжать жить в наших домах и при этом зарабатывать на них деньги? Иными словами, можем ли мы продолжать зарабатывать там, где у нас нет сравнительного преимущества? С другой стороны, возможна ли стабилизация или даже падение цен на жилье?
Гарвардский экономист против бесстрашной иммигрантки
После очередной, на этот раз 2005 года, версии кинофильма «Кинг-Конг» (в котором одну из главных ролей — но не гигантской обезьяны — сыграл Джек Блэк) я задался вопросом: сколько нам ждать следующей битвы супермонстров на большом экране? В 1962 году Кинг-Конг победил Годзиллу, которая, в свою очередь, уничтожила многих других чудовищ. Возможно, больше всего зрителей удивило поражение Годзиллы от гусениц, рожденных гигантской бабочкой Мотра (или Мозура в японском оригинале).
Подобная — хотя и неизвестная широкой публике — битва гигантов произошла на рынке недвижимости штата Массачусетс в конце 1980-х годов. Сражались между собой всемирно известный гарвардский профессор экономики Грег Мэнкью и Фатима Мело, португальская иммигрантка без высшего образования. В соревновании по предсказанию цен на жилье на кого бы вы поставили?
В 1989 году профессор Мэнкью и Дэвид Вейл (в то время аспирант, а ныне тоже профессор) опубликовали статью, озаглавленную «Бэби-бум, бэби-крах и рынок жилья»[137]. В ней двое уважаемых ученых сделали вывод, что «к 2007 году цены на жилье упадут на 47 %». И далее: «…в действительности цены на жилье вполне способны достичь минимального значения за последние 40 лет».
Ученый дуэт сделал свои прогнозы на основе избыточных эффектов предсказанного падения рынка недвижимости. Мэнкью и Вейл пишут: «Даже если цены на жилье упадут всего лишь на вдвое меньшую величину, чем следует из нашего уравнения, то и в таком случае это будет, вероятно, одно из крупнейших экономических событий ближайших двух десятилетий». По прогнозу двух профессионалов, существенно упавшие цены на жилье нанесут серьезный вред экономике.
Не очень далеко от Гарвардского университета наша молодая португальская иммигрантка Фатима мучалась сложным вопросом. Какой дом — маленький или более просторный — стоило покупать им с мужем? Их семья могла увеличиться, поэтому нужен был либо маленький дом для текущих потребностей, либо более просторный («с запасом») и, значит, более дорогой. Фатима уговаривала мужа, что им следует купить максимально просторное по их средствам жилище.
Она предположила, что цены на жилье вырастут (к ее счастью, она никогда не училась экономике). В таком случае, чем большие инвестиции сделать в недвижимость сегодня, тем на большую прибыль можно рассчитывать в будущем. По мнению Фатимы, стоило рискнуть, и ей удалось убедить в этом мужа. Молодая пара использовала на покупку дома все свои сбережения и максимальный кредит, который ей удалось взять в банке. Они сыграли по-крупному в надежде, что рост рынка недвижимости принесет им деньги.
Так чей же прогноз цен на жилье оказался правильным — знатоков ученых книг с их сложными математическими уравнениями или прошедшей «уличные» университеты бесстрашной иммигрантки Фатимы, рискнувшей всем состоянием своей семьи? Ответ показан на рис. 9.1. Цены на жилье в США значительно выросли. Ценовой индекс рассчитан через повторные продажи одной и той же недвижимости. Это идеальный критерий, поскольку сравнивает яблоки с яблоками и точно отслеживает колебания цен на жилье.
Рис. 9.1. Рост цен на жилье в США. Управление федерального надзора за жилищными предприятиями
Два профессора, учтя инфляцию, спрогнозировали 47 %-е падение цен на недвижимость. Но в реальности цены на жилье — даже с учетом инфляции — существенно выросли.
Профессора оказались правы с точностью до наоборот.
Более того, они спрогнозировали, что падение цен на недвижимость затормозит развитие экономики. И опять-таки произошло обратное: рост стоимости жилья способствовал росту благосостояния нации и поддержал экономику в тот период, когда акции стояли на месте.
Жилищный бум в США достоин удивления. Цены на жилье значительно выросли не только с момента оглашения профессорами своих мрачных предсказаний — они непрерывно росли со Второй мировой войны. Мало того, в США они росли каждый год начиная, по меньшей мере, с 1975-го — т. е. не было ни одного годового спада за последние три десятилетия! Совершенно поразительный факт.
Как сложилась дальнейшая судьба наших дуэлянтов? Фатима благодаря своим инвестициям в недвижимость значительно разбогатела. Она вложила в свой первый дом 5 тыс. долл. сбережений и 90 тыс. долл., взятых в кредит. А продала этот дом за 358 тыс. долл. Получив прибыль, Фатима и ее муж купили втрое больший дом. Новый дом тоже значительно прибавил в цене, поэтому пара накопила более чем полумиллионный капитал в виде недвижимого имущества. Несмотря на свои скромные доходы («нам платят чепуху», по их словам), Фатима и ее муж разбогатели благодаря энергичным действиям на рынке недвижимости.
У профессора Мэнкью тоже все в полном порядке. Еще в молодом возрасте он стал штатным сотрудником экономического факультета в Гарварде. Написал несколько экономических учебников. продажа которых принесла ему миллионы долларов. На момент написания данной книги он занимал пост председателя Совета экономических консультантов при президенте Буше.
Не слишком ли высока стоимость вашего жилья?
Недвижимость в США росла в цене на протяжении более чем 50 лет. Продлится ли эта тенденция? На этот вопрос мы дадим ответ в трех частях. 1) Определим отношение цены к прибыли (коэффициент цена/прибыль) вашего жилья. 2) Оценим обоснованный коэффициент цена/прибыль для дома. 3) «Посолим по вкусу» (учтем динамику местного рынка).
Каков коэффициент цена/прибыль вашего дома?
Первый шаг — это определить «справедливую», т. е. есть обоснованную стоимость объекта недвижимости. Как и в случае с акциями и облигациями, абсолютно точно сделать это невозможно, однако нас устроит и достаточно близкая оценка. Справедливую стоимость рассчитываем с помощью отношения цены к прибыли (коэффициента цена/прибыль).
Для акции коэффициент цена/прибыль мы получаем, разделив цену одной акции на прибыль, приходящуюся тоже на одну акцию. Например, в главе, посвященной акциям, мы рассмотрели Microsoft. В июле 2004 года акция этой компании стоила 28 долл., а прогнозная прибыль на тот же год составляла 1,27 долл. на акцию. Значит, коэффициент цена/прибыль акций Microsoft равен 22.
Чтобы рассчитать коэффициент цена/прибыль для дома или другого объекта недвижимости, разделим цену этой недвижимости на приносимый ею доход. Для жилья, которое сдается в аренду, эти расчеты выполнить легко (главное, не забыть о налогах). Если же объект недвижимости занят собственником, то арендная плата отсутствует. В таком случае «прибыль» — это оценочная арендная плата, которую можно получить, если сдать объект недвижимости арендаторам.
Например, я живу со своей женой и нашим новорожденным малышом в многоквартирном доме возле Гарвардского университета и Гарвардской площади. Поскольку детская кроватка, коляска и игрушки занимают много места в нашей квартире, нам с женой стало очевидно, что придется переезжать. Поэтому я приблизительно оценил стоимость нашего жилья. Рыночная цена такой квартиры составляет около 650 тыс. долл.