Читать интересную книгу Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации - Г Чубуков

Заявитель, отказавшийся от участия в аукционе и отозвавший свою заявку позднее дня окончания срока приема заявок, может получить внесенный им задаток "в порядке, установленном для участников аукциона" (п.22 комментируемой статьи). Такой порядок должен быть определен устроителями аукциона и указан в объявлении об условиях его проведения.

Договор, заключенный по результатам торгов, подлежит исполнению обеими сторонами в соответствии с правилами ГК РФ, регулирующими соответствующие виды договоров. Для договора купли-продажи земельного участка это нормы _ 7 гл.30 "Продажа недвижимости", для договора аренды — _ 1 гл.34 ГК РФ. Отказ от договора стороны, выигравшей аукцион, влечет за собой уплату неустойки и возмещение убытков в сумме не покрытой неустойкой.

Статья 38.2

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

Комментируемая статья предусматривает проведение аукциона только по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Особенной, по сравнению со ст.38.1, является цель предоставления участка в аренду — его комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Ключевое отличие заключается в понятии "комплексное освоение". Оно включает в себя сооружение на арендованном земельном участке не только жилых зданий и сооружений, непосредственно их обслуживающих, но и создание инфраструктуры соответствующей современным стандартам градостроительной практики. В понятие комплексного освоения включается создание сети магазинов, образовательных учреждений, транспортных связей и т.д. Степень комплексности определяется с учетом многих факторов, в частности, предполагается ли освоение городских территорий или земельных участков в сельской местности, в пригородах (например, строительство котеджных поселков или таунхаузов).

Организация и проведение аукциона в случаях, предусмотренных комментируемой статьей, по существу не отличаются от порядка, предусмотренного ст.38.1.

Статья 39

Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения

1. Содержание статьи существенно отличается от правил, ранее установленных в ст.38 ЗК 1991г., регулировавшей сохранение права на земельный участок при разрушении строения.

Во-первых, комментируемая статья не определяет, как это было ранее, судьбу права собственности на земельный участок, предоставленный для обслуживания впоследствии подвергшегося разрушению здания, строения, сооружения.

Дело в том, что основания принудительного изъятия у собственника имущества исчерпывающим образом определены в ст.235 и конкретизированы в ст.237-243, 252, 272, 282, 285, 293 ГК РФ. Согласно специальным нормам гл.17 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или общественных нужд путем выкупа (ст.279-283); возможно изъятие земельного участка в связи с его использованием не в соответствии с целевым назначением (ст.284); допускается изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст.285). См. также ст.44 Кодекса и комментарий к ней.

Разрушение здания, строения, сооружения в результате действия сил, названных в комментируемой статье, само по себе не может являться основанием для постановки вопроса о судьбе права собственности на соответствующий земельный участок. Однако имея в виду, что земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением (см. ст.42 Кодекса и комментарий к ней), можно предположить, что в данном случае законодатель подразумевает возможность применения правил ст.284 ГК РФ, согласно которой земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет.

ГК РФ не определяет, с какого момента начинается течение указанного трехлетнего срока. По-видимому, началом течения данного срока может быть не только дата принятия решения о предоставлении земельного участка или дата заключения соответствующего договора, но и дата события, объективно прекратившего использование участка в соответствии с его целевым назначением. Поэтому например, в случае, когда здание, строение или сооружение, находившееся на земельном участке, предоставленном для жилищного или иного строительства, разрушено в результате пожара, стихийных бедствий или ветхости, с даты указанного события участок перестает использоваться в соответствии с целевым назначением. В таком случае, если собственником не будут предприняты меры к началу восстановления разрушенного объекта в течение трех лет, то возможно применение последствий, предусмотренных ст.284 ГК РФ.

Во-вторых, новеллой по сравнению с прежним земельным законодательством является то, что срок, предоставляемый для начала работ по восстановлению разрушенного объекта, по общему правилу, увеличен с двух до трех лет. Лица, владеющие земельным участком на одном из прав, указанных в п.1 ст.39 Кодекса, в случае разрушения находившегося на нем здания, строения или сооружения должны приступить к восстановлению в установленном порядке разрушенного объекта в течение этого срока.

Под стихийным бедствием следует понимать возникающее в результате действия природных сил и происходящее помимо воли человека событие (например, наводнение, землетрясение, извержение вулкана, снежный занос, удар молнии и т.п.).

Кодекс не определяет, в каких случаях исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции, вправе продлевать срок, установленный в п.1 комментируемой статьи. По нашему мнению, это может быть сделано как в нормативном правовом акте соответствующего уровня, содержащем нормы земельного права, адресованные неопределенному кругу лиц, так и в индивидуальном правовом акте, принятом по результатам рассмотрения обоснованного заявления (ходатайства) лиц, заинтересованных в продлении указанного срока.

О праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения см. ст.20, 21, 45 Кодекса и комментарии к ним.

2. Как и ст.38 ЗК 1991г., комментируемая статья непосредственно не регулирует условия сохранения прав арендаторов и субарендаторов на земельный участок, предоставленный для обслуживания здания, которое впоследствии подверглось разрушению в силу причин, указанных в п.1 ст.39 Кодекса. По поводу определения условий сохранения указанных прав п.2 ст.39 Кодекса отсылает к соответствующему договору аренды или субаренды земельного участка.

Глава VI

Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков

Статья 40

Права собственников земельных участков на использование земельных участков

1. В комментируемой статье впервые в специальных нормах обособлены права собственников по использованию земельных участков. ЗК 1991г. правомочия собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов определял в одной статье (ст.52).

Нормы п.1 ст.40 регулируют правомочия собственников только в сфере использования принадлежащих им земельных участков и не затрагивают двух других правомочий собственников — по владению и распоряжению соответствующим имуществом.

Владение — фактическое обладание имуществом, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на него. Отметим, что законным (титульным) владельцем земельного участка может быть не только собственник, но и арендатор, а также лица, которым земельный участок передан в пожизненное наследуемое владение (см. ст.5, ст.41 Кодекса и комментарии к ним).

Распоряжение — определение юридической судьбы имущества. Собственник, осуществляя свои правомочия по распоряжению земельным участком, включает его в гражданский оборот (купля-продажа, аренда, дарение и др.) с учетом правил, установленных ст.129, 209 ГК РФ, 27 Кодекса. Особенности сделок с земельными участками различного целевого назначения регулируются специальными законами (см., например, ст.30 ФЗ от 15.04.1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"[192].

Реализация прав собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком регулируется ГК РФ, Кодексом, Вводным законом с учетом особенностей, установленных Законом РФ от 21.02.1992г. в редакции ФЗ от 03.03.1995г. "О недрах"[193], ГрК РФ, ВК РФ, ЛК РФ и законодательством об охране окружающей природной среды. Распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляется по специальным правилам, установленным ФЗ от 24.07.2002г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"[194].