Итак, эксперты могут использовать свое положение как на пользу, так и во вред вам. И наилучший способ выяснить истинное положение вещей — это понаблюдать за тем, как они оказывают ту же услугу самим себе. К сожалению, хирург, как правило, не оперирует себя сам. История его болезни обычно не разглашается. Не знаем мы и о том, какой счет автомеханик выставляет за ремонт собственной машины.
Между тем торговля недвижимостью как раз является достоянием гласности. Агенты по недвижимости довольно часто продают свои собственные дома, не делая из этого особого секрета. Так, судя по последним данным о продаже примерно ста тысяч домов в пригороде Чикаго, свыше трех тысяч принадлежали самим агентам.
Прежде чем с головой погрузиться в изучение данных, полезно будет ответить на вопрос: “Чем руководствуется агент, когда продает собственный дом?” Ответ довольно прост: “Желанием провернуть максимально выгодную сделку, которая принесет самую большую прибыль”. Вероятно, именно этим желанием руководствуетесь и вы, когда решаете продать свой дом. А значит, ваш стимул и стимул агентов по торговле недвижимостью могут чудесным образом совпадать. В конце концов, размер их комиссионных прямо зависит от стоимости продажи.
При этом связь стимулов и комиссионных довольно сложна и причудлива. Прежде всего 6%, предназначенные для оплаты агентских услуг, как правило, делятся между агентами продавца и покупателя. Кроме того, каждый агент отдает примерно половину полученной суммы своему агентству, которое поручило ему эту сделку. В результате в его карман попадает только 1,5% от стоимости заключенной сделки.
Таким образом, на продаже вашего дома за триста тысяч долларов агент зарабатывает отнюдь не 18, а всего 4,5 тысячи долларов. Все равно не так уж плохо, скажете вы. Ну а если на самом деле проданный агентом дом стоил больше трехсот тысяч долларов? Если, приложив чуть больше усилий и терпения и дав еще несколько газетных объявлений, можно было выручить за него триста десять тысяч долларов? После уплаты комиссионных это принесло бы вам дополнительные 9 400 долларов. Но дополнительная прибыль агента — 1,5% от добавившихся десяти тысяч — составила бы только 150 долларов. Согласитесь, если вы получаете 9 400 долларов, а он — всего 150, ваши стимулы вряд ли совпадают. (Особенно если агент сам платит за рекламные объявления и выполняет всю долгую и нудную работу.) Как вы думаете, захочет ли агент тратить лишнее время, деньги и энергию за столь мизерную надбавку?
Есть один хороший способ выяснить это: определить разницу между суммой продаж домов самих агентов по торговле недвижимостью и домов их клиентов. Используя данные о продажах ста тысяч домов в Чикаго и учитывая все факторы — расположение, возраст, качество, внешний вид и т.д., — можно обнаружить много интересного. Например, агенты по недвижимости держат свои дома на рынке в среднем на десять дней дольше, чем дома своих клиентов. Более того, они продают их примерно на 3% дороже, что при стоимости дома триста тысяч долларов как раз и составляет разницу в десять тысяч долларов. Когда агент продает свой собственный дом, он практически всегда терпеливо ожидает наиболее выгодного предложения. Когда же он продает ваш дом, то прилагает все усилия, чтобы вы приняли первое же поступившее предложение. Подобно биржевому маклеру, делающему свой бизнес быстро, агенты по недвижимости стремятся провернуть сделку как можно скорее. Почему бы и нет? Ведь их доля от более выгодного для вас контракта составит лишь сто пятьдесят долларов, что является слишком слабым стимулом для дополнительных усилий.
Из всех избитых истин о политике есть одна, которая считается наиболее истинной: результат выборов зависит от потраченных на них денег [3]. Арнольд Шварценеггер, Майкл Блумберг, Джон Корзин — вот лишь несколько самых свежих и ярких примеров действия этого правила. (При этом мы не учитываем те единичные случаи, когда оно не сработало с Говардом Дином, Стивом Форбсом и Майклом Хаффингтоном. А как насчет Томаса Голисано, который, трижды баллотируясь на пост губернатора Нью-Йорка, потратил в общей сложности 93 миллиона долларов из своего кармана и набрал соответственно лишь 4, 8 и 14% голосов?) Большинство людей готовы согласиться, что деньги имеют огромное влияние на исход выборов и что на политические кампании их тратится слишком много.
И точно, данные наблюдений за различными выборами свидетельствуют, что кандидат, расходующий на свою кампанию больше средств, обычно выигрывает. Но являются ли деньги причиной победы?
Конечно, такая мысль может показаться логичной так же, как может показаться логичным, что бурное развитие экономики в 1990-х помогло снизить преступность. Однако то, что две вещи наблюдаются одновременно, еще не значит, что они не могут существовать отдельно одна от другой. Их совпадение просто указывает на то, что между двумя факторами — давайте назовем их X и Y— существует связь, но ничего не говорит о ее направленности. С равным успехом X может быть причиной Y, a Y — причиной X. Кроме того, вполне может оказаться, что как X, так и Y обусловлены неким третьим фактором Z.
Подумайте о таком совпадении: в городах, где происходит много убийств, обычно много полицейских. А теперь давайте сравним соотношение количества полицейских и числа убийств в двух конкретных американских городах: Денвере и Вашингтоне (округ Колумбия). Население их практически одинаковое, но в Вашингтоне полицейских примерно втрое больше, а убийства там происходят в восемь раз чаще. Не имея дополнительной информации, трудно было бы объяснить, что именно является причиной чего. Некоторые люди даже могут взглянуть на эти цифры и предположить, что большое количество убийств провоцируется обилием полицейских на улицах. Подобная идея появилась далеко не вчера и в свое время уже породила несколько необдуманных решений. Знаете притчу о древнем царе, который узнал, что в одной из провинций его империи, где процветали болезни, было больше всего врачей? Знаете, какая “гениальная” идея пришла ему в голову? Он попросту приказал казнить всех этих врачей.
А теперь вернемся к теме затрат на предвыборную кампанию. Чтобы прояснить взаимосвязь между деньгами и результатами выборов, полезно изучить стимулы, которые руководят финансовыми потоками. Предположим, вы человек, который может вложить в того или иного кандидата 1000 долларов. Наиболее вероятно, что вы дадите свои деньги в одном из двух случаев. Прежде всего вас привлечет ситуация, когда выборы близки и даже сравнительно небольшая сумма может решить их исход. Или же вы увидите, что один кандидат заведомо побеждает, и захотите искупаться в лучах его славы или получить выгоды в будущем. В этом случае вы явно не станете поддерживать заведомого неудачника (например, проигравшего выборы в штатах Айова и Нью-Гемпшир, которые считаются в Америке решающими). Таким образом, фавориты избирательной гонки и уже действующие должностные лица обычно получают больше денег, чем “темные лошадки”. А как насчет применения этих финансов? Фавориты имеют больше наличности, но активно тратят ее только тогда, когда имеют на это веские причины. Ведь зачем использовать средства резервного фонда попусту, если это может понадобиться позднее, когда появится более грозный противник?
А теперь представьте, что на выборах есть два основных кандидата, один из которых привлекателен для избирателей, а другой — нет. Привлекательный кандидат получит гораздо больше денег и легко выиграет избирательную гонку. Но обеспечат ли ему победу именно деньги или его привлекательность в сочетании с деньгами?
Без сомнения, это жизненно важный вопрос, но дать на него ответ необычайно сложно. В конце концов, определить симпатии избирателей в количественном выражении совсем нелегко. Как вообще их можно измерить?
В принципе, никак — за исключением одного особого случая. Секрет тут состоит в сравнении кандидата с… ним самим. Вот именно, допустим, что Кандидат А сегодня кажется таким же, каким он был два или четыре года тому назад. То же самое можно сказать о Кандидате Б. При этом Кандидат А уже побеждал Кандидата Б на двух выборах подряд, но каждый раз тратил разные суммы денег. В этом случае, учитывая, что привлекательность обоих кандидатов осталась более или менее неизменной, можно измерить истинное значение денег.
Как показывают тысячи избирательных гонок за место в Конгрессе США с 1972 года, одни и те же кандидаты часто соревнуются между собой на двух и более выборах подряд. На какую же главную мысль наводят нас цифры в подобной ситуации?
А вот здесь как раз сюрприз: количество денег, израсходованных тем или иным кандидатом, не имеет почти никакого значения. Побеждающий кандидат может сократить свои расходы вдвое и потерять всего один процент голосов. Тем временем проигрывающий кандидат при удвоении своих расходов может ожидать улучшения результата всего лишь на тот же один процент. На самом деле для кандидатов имеет значение не сколько они тратят, а кем они являются сами и кого представляют. (Это же можно сказать — и будет сказано в главе 5 — о родителях.) Некоторые политики от природы привлекательны для избирателей, а другие — нет, и никакие деньги тут помочь не в силах. (Господа Дин, Форбс, Хаффингтон и Голисано в этом уже убедились на собственном опыте.)