Банки-кредиторы могут потребовать продажи ипотечной квартиры в случае расторжения ипотечного договора. Условия, при которых он может быть расторгнут, прописаны в самом договоре. Обычно основание — три и более просрочек платежей по кредиту. Причем в этом случае банк может реализовать заложенную квартиру — как с согласия заемщика, так и без него. До недавнего времени банку было затруднительно продать квартиру без согласия владельца: российские законы охраняли прежде всего интересы населения. Такая продажа была возможна только с разрешения суда, а суды не стремились принимать «антисоциальные» решения. Но законодатели укрепили права банков. Так что будьте пунктуальны в платежах.
Страховка обязательна
Ипотека — это всерьез и надолго. Чтобы сделать ее безопасной, нужно знать определенные правила и предусмотреть форс-мажор. А главным инструментом безопасности становится ипотечное страхование.
Ипотечные заемщики в своей массе — оптимисты. Они уверены в своих силах, надеются на светлое будущее, планируют быстренько выплатить банку кредит и жить припеваючи. Пессимисты тревожатся о превратностях судьбы, которые могут помешать вернуть кредит: «А вдруг меня с работы выгонят? А если заболею тяжко, меня машина собьет, грабители нападут? Стану инвалидом, не смогу погашать кредит, банк квартиру отнимет и на улицу выгонит. Да мало ли что еще может приключиться!»
Отказываться от ипотеки из-за подобных страхов несерьезно. Серьезно — оформлять ипотеку так, чтобы именно в таких ситуациях защитить себя от всех рисков потери жилья. А риски эти могут быть трех типов — материальные, финансовые и семейные.
От первых можно застраховаться.
Вторые могут быть решены в сотрудничестве с банком, выдавшим вам кредит.
Третьи — личное дело каждое, но и тут существует несколько оптимальных сценариев поведения.
Российские законы гласят: при оформлении ипотечного кредита нужны три вида страховки.
Во-первых, страхуются жизнь заемщика и риск потери им трудоспособности. Это позволит банку в случае форс-мажора уберечься от потери денег, а заемщику — от потери жилья. Получив страховку, пострадавший заемщик или его семья могут гарантированно погасить остаток задолженности, не продавая заложенную квартиру. Потеря трудоспособности или смерть заемщика, выражаясь казенным языком, «делают невозможным погашение кредита». Трагедия может случиться с каждым. Мужчины, составляющие большую часть ипотечных заемщиков, в нашей стране, увы, живут недолго. Наиболее активные и работящие часто оказываются в больницах с инсультами, инфарктами, прободением язвы желудка. Отбирать заложенное жилье и гнать на улицу заемщика-инвалида или осиротевшую семью с малыми детьми по меньшей мере негуманно. Но деньги-то банку должен кто-то возвращать? Чтобы обезопасить себя от необходимости проявлять жестокость и портить себе репутацию, почти все банки ставят обязательным условием при выдаче ипотечного кредита страхование жизни и трудоспособности заемщика. Разумеется, в пользу банка. Схема проста: вы ежегодно платите за страховку, а случись что, страховая компания заплатит банку за вас. И квартиру никто не отберет.
Во-вторых, страхуется титул (юридическая чистота сделки по приобретению недвижимости). Это гарантирует банку возврат кредитных средств на случай аннулирования сделки по покупке жилья в судебном порядке. Каждый из предыдущих владельцев может оспорить сделку по каким-то своим причинам. Согласно статистике, только в Москве ежегодно расторгается до двух тысяч сделок с недвижимостью. Соответственно если на купленную вами квартиру все же будут покушаться какие-нибудь забытые родственники продавца, страховая компания опять же возьмет на себя оплату расходов по возврату долга банку.
И в-третьих, заключается договор страхования на случай уничтожения недвижимости. Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной точечной застройки фундамент поплывет и в стенах квартиры появятся трещины. Этот пункт выгоден и банку, и заемщику: в случае ЧП банк возвращает свои деньги, а вы освобождаетесь от необходимости платить по кредиту. Правда, чтобы страховая компания раскошелилась, ей надо представить убедительные доказательства того, что заемщик действительно пострадал.
Если речь идет об ущербе жилью, важно документально обосновать, насколько серьезно ваш дом или квартира пострадали — от этого зависит размер компенсации. Если вы не сможете точно указать и подтвердить официальной бумагой с печатями и подписями величину своего ущерба, страховщики посчитают ваши убытки сами. И можете быть уверены, что их усредненные расчеты вряд ли будут соответствовать реальному ущербу.
Для пущей надежности страховщики рекомендуют застраховать по льготным тарифам для ипотечных заемщиков имущество (от риска утраты или повреждения) и отделку (если в квартире был произведен дорогостоящий ремонт). Кроме того, если банк не счел необходимым застраховать жизнь и трудоспособность заемщика — законодательство этого не требует в обязательном порядке, — можно сделать это самостоятельно. В этом случае получить страховку проще: достаточно представить медицинскую справку.
Не уподобляйтесь страусу
К сожалению, застраховаться от любых неприятностей невозможно. Главным образом потому, что тогда затраты на страховку превзойдут мыслимые пределы. Тем более что существуют и другие варианты снизить риск потери ипотечной квартиры.
Кстати, об этом риске необходимо подумать заранее и четко представлять свои права и обязанности в отношении купленной в кредит квартиры. А на самом старте, перед подписанием кредитного договора, — тщательно изучить его условия и четко представлять себе, на что будет иметь право банк в случае какого-либо форс-мажора.
Если в договоре говорится о взаимоотношениях кредитора и заемщика четко и ясно — значит, в нем уже предусмотрены варианты на случай снижения вашей платежеспособности.
Причин, по которым снижается платежеспособность заемщика, великое множество. Среди них попадаются даже приятные. Скажем, в семье заемщика родилась двойня. Счастье? Безусловно. Но дети — удовольствие дорогое. Если в семье появился первый ребенок, молодые родители могут не рассчитать, как много денег будет уходить на него из семейного бюджета. К тому же будущие мамы склонны переоценивать свои возможности относительно того, сколько им удастся зарабатывать с младенцем на руках. В результате семейный бюджет начнет трещать по всем швам.