Вооружившись макроэкономическим прогнозом, обсудим, как в ближайшее время следует инвестировать капитал.
План инвестиций
Систему ценностей в мире можно представить примерно следующим образом:
Изначально необходимо обеспечить себя жильем. Ведь если человеку не надо тратить деньги на аренду или оплату ипотеки, то он смело может считать себя финансово независимым. При любом стечении обстоятельств базовой зарплаты хватит для поддержания нормального уровня жизни.
Покупка квартиры
Деньги на покупку квартиры могут появляться из трех источников. Во-первых, нужен первоначальный капитал. Во-вторых, нужно разумно инвестировать уже накопленные ресурсы. И в третьих – можно воспользоваться ипотекой.
Первоначальный капитал
Если у вас денег нет, это плохо. Но вполне поправимо… Фильм «Жмурки» – это must see. Общая идея – действовать надо жестко.
Если говорить серьезно, то нужно учиться и сделать из себя эксклюзивный товар на рынке труда. Далее устроиться в компанию с глобальными конкурентными преимуществами. И тогда успех обеспечен.
Касательно ипотеки. Самые дешевые кредиты предоставляет государственное агентство по ипотечному жилищному кредитованию – АИЖК. Брать здесь кредиты выгодно. Но заемщик должен соответствовать строгим стандартам агентства.
Если по каким-либо причинам АИЖК в кредите отказывает, то зачастую заемщик обращается в коммерческий банк. Здесь условия мягче, но и процент выше. А это уже очень опасно. Такой кредит сложно обслуживать. При неблагоприятном стечении обстоятельств можно остаться и без денег, и без квартиры. Так что не нужно чрезмерно рисковать. Лучше немного подождать, подкопить денег и купить квартиру без рисков.
Стабильный доход
Если вы стали счастливым обладателем квартиры, то теперь можно позаботиться о стабильном доходе.
Для этого лучше всего подходит первоклассная недвижимость.
Правда, эксклюзивные магазины, приносящие доход даже в кризис, стоят очень дорого.
• В США 100-метровый магазин на Пятой авеню стоит 25 млн долларов. Такой же магазин на Тверской – 4 млн.
Зачастую при нехватке денег на торговую недвижимость инвесторы предпочитают купить небольшое офисное помещение. Это понятный, но не оптимальный шаг. Офисы практически всегда неэксклюзивный товар. Риск остаться без арендатора в самый неподходящий момент – во время кризиса – очень высокий!
Также популярна идея покупки квартиры для сдачи ее внаем. К сожалению, доходность таких вложений намного ниже, чем покупка торговых площадей. И опять же, во время кризиса ставки аренды резко падают. Что же делать, если все же хочется купить торговое помещение? Алгоритм действий должен быть следующим:
1. Прежде всего, следует понять, сколько стоит самый маленький магазин в «вечном» месте в вашем родном городе.
«Вечное» – это такое место, которое всегда будет востребовано арендаторами. Например, помещения около метро или на главных торговых улицах. Там всегда много народу и торговля приносит хороший доход.
В Москве в самых хороших местах можно найти небольшие магазины стоимостью до 500 тысяч долларов. Десять метров в хорошем месте всегда лучше, чем сто в плохом.
2. Если бюджета не хватает даже на самый маленький магазин, то можно попробовать привлечь партнеров. В крайнем случае можно взять небольшой банковский кредит.
3. Другой способ уменьшить первоначальные вложения – подумать над хорошей недвижимостью в других городах. К примеру, в Екатеринбурге – четвертом по размеру городе России – недвижимость в два раза дешевле московской. Объясняется это различием в уровне зарплат. Но при этом там тоже есть «вечные» места. Лучше купить магазин у выхода из метро в Екатеринбурге, чем второсортный магазин в Москве. Конечно, вы должны быть готовы к приятным командировкам для осуществления визуального контроля. Но в случае очень хороших помещений потребность в них будет минимальна. Солидные компании зачастую арендуют первоклассные площади на очень длительные сроки и платят четко и вовремя.
Иногда складывается ситуация, когда стоимости найма жилья гораздо ниже, чем доходы от аренды аналогичного по стоимости торгового помещения. В такой ситуации имеет смысл первые деньги потратить не на покупку квартиры, а сразу купить магазин. Частично доход от сдачи в аренду нужно будет тратить на оплату жилья. Но еще много останется.
• В Москве стоимость аренды квартиры стоимостью 400 тысяч долларов составляет 1000 долларов в месяц. В то же время доходы от аренды магазина той же стоимостью составляют 3000 долларов в месяц. В этом случае имеет смысл купить торговое помещение, а квартиру снять. Лишний доход в две тысячи долларов должен скрасить моральный дискомфорт от того, что вы квартиру арендуете, а не являетесь ее собственником.
Пока вы копите деньги для покупки доходной недвижимости, стоит серьезно подумать над покупкой облигаций. 2–3 % дополнительного дохода по сравнению с банковским вкладом имеют серьезное значение.
• Зачастую банки выплачивают по собственным облигациям гораздо более высокие проценты, чем по вкладам. Они имеют возможность рассматривать свои долгосрочные долги как капитал. А его размер для них критичен во время кризисных явлений.
В частности, пятилетние облигации крупного российского банка «Восточный экспресс» приносят 14 % годовых в долларах. В то же время ставки по валютным вкладам составляют в этом банке лишь 6 % годовых. Глупо не воспользоваться подобной разницей и не купить облигации.
Вы богатый человек
В сложившейся макроэкономической ситуации логичной выглядит следующая стратегия.
Облигации
Только высокодоходные и короткие. Зарабатывать менее 5 % в год смысла не имеет. Ведь денежная масса стремительно растет, а вслед за ней растут и зарплаты. Длинные облигации опасны: при росте процентных ставок они резко упадут в цене. Так что разместить деньги года на три под высокий процент выглядит оптимальной идеей.
• В 2012 году «Совкомбанк» размещал трехлетние облигации. Доход 14 % в долларах. Это идеальное соотношение сроков и доходности на сегодняшний день. Для меня это был прекрасный способ вложить временно свободные средства.
Коммерческая недвижимость
Хорошие магазины следует покупать не задумываясь. Но только самые хорошие. Так, чтобы не бояться, что они останутся без арендаторов во время кризиса. И заодно не бояться вредного влияния интернет-торговли на арендные ставки. Большинство офисов на волне очередного кризиса будут стоить не дороже материала, из которого они построены, – так что с ними надо быть крайне аккуратными.
Для выгодных инвестиций по возможности имеет смысл привлекать заемные ресурсы. В случае инфляции такая стратегия принесет ощутимый доход.
Квартиры
Можно приобретать. При этом необходимо помнить: покупая квартиру в Москве, мы фактически покупаем нефть.
Банковские депозиты под 1–2 % в год
Это просто потеря денег. Класть деньги на депозиты в западных банках под 1 % в год имеет смысл только для самых отчаянных пессимистов, которые предполагают, что мировая прибыль будет падать, а инфляция останется невысокой.
Банковские депозиты в рублях
Под 10 % годовых – неплохая идея. Рубль сегодня кажется нормальной валютой. Хотя и зависящей от цены на нефть.
Акции
Пока можно покупать. Естественно, отдавая предпочтение компаниям с очевидными конкурентными преимуществами. Остальные просто разорятся во время кризиса.
Если правительство США решит уменьшить госдефицит – всё продавать.
Акции банков
Хорошие инвестиции. Банкам инфляция только на руку. Процент невозвращаемых ссуд во времена сильной инфляции очень низок. Однако в условиях дефолтов тех или иных стран их банки могут разориться. Поэтому лучше покупать акции русских банков. В частности, Сбербанка. Ведь у России практически нет долгов.
Золото
Неплохая идея для пессимистов. Не нужно только покупать золотые монеты. Это потеря ликвидности. Да еще за собственные деньги. Лучше всего купить трехлетние фьючерсы[54] на золото. Свободные деньги при этом можно инвестировать в покупку облигаций. При этом надо помнить, что: а) золото – это технологический товар, поэтому в долгосрочном плане это опасная инвестиция; б) если Fed[55] поднимет процентные ставки, золото будет падать в цене. И еще раз обратите внимание на пример про золото в разделе о структурных депозитах.
Серебро
Крайне спекулятивная инвестиция. С одной стороны, это технологический металл и цены на него зависят от роста мировой промышленности. С другой стороны, серебро, как и золото, защитный актив, перспективный во времена сильной инфляции.
Коллекционные предметы
Можно покупать. Правда, в случае кризиса они будут неликвидными.